（2017）吉0721初字2225号
裁判日期: 2017-07-12
公开日期: 2017-08-28
案件名称
郭舰航与王鑫、松原市嘉德汇地房产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院
所属地区
前郭尔罗斯蒙古族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭舰航,王鑫,松原市嘉德汇地房产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百五十九条，第一百六十一条
全文
吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0721初字2225号原告：郭舰航，男，1971年10月15日生，汉族，住吉林省四平市。委托代理人：尤金林。被告：王鑫，女，1990年12月6日生，汉族，户籍地：吉林省前郭县。委托代理人：白露。被告：松原市嘉德汇地房产开发有限公司。住所松原市宁江区。法定代表人：刘永宽，董事长。委托代理人：高志富。委托代理人：王红霞，女，1981年8月19日生，汉族，松原市嘉德汇地房产开发有限公司职工，住吉林省松原市宁江区。原告郭舰航与被告王鑫、松原市嘉德汇地房产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理，依法由审判员董彦臣独任审判，于2017年5月23日、2017年6月19日两次公开开庭进行了审理。原告郭舰航的委托代理人尤金林、被告王鑫及其委托代理人白露、被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司委托代理人高志富和王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭舰航诉称：郭舰航购买了被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司开发的住宅楼房，双方形成了商品房买卖合同关系，原告取得了房屋的所有权。后来原告将该楼房出售给了被告王鑫，原告与王鑫签订了房屋买卖合同。在被告王鑫的要求下，原告郭舰航和被告王鑫同时到被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司办理了房屋买卖变更手续，被告王鑫与被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司重新签订了商品房买卖合同。被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司给被告王鑫出具102695元和250000元收据各一枚。被告王鑫用现金交付购房款64279元，用原告郭舰航在被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司应返还的购房款250000元，抵顶王鑫余下的购房款。被告王鑫给原告出具250000元借据一枚，证明王鑫购买原告楼房时尚欠原告房款250000元。并承诺用购买的楼房在银行做按揭贷款，在银行贷款发放时一次性偿还此欠款。2016年12月5日银行贷款250000元发放到被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司，自贷款发放日至今第被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司一直占用被告王鑫楼房按揭贷款250000元。被告王鑫既不向原告履行给付尚欠房款义务，也不向被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司主张给付贷款权利。原告的楼房出售给被告王鑫，王鑫居住至今没有给付所欠的楼房款。而被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司至今占有涉案楼房贷款250000元。为此，原告请求法院判决二被告连带偿还欠原告的250000元楼房款，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至给付完毕时止。被告王鑫辩称：1、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本案诉争的250000元不是借款，是购房款。2016年10月11日被告王鑫通过他人介绍，购买了松原市嘉德汇地房产开发有限公司开发的松原市嘉德左岸香颂小区12-5号502室楼房，并且在原告的运作下在松原市嘉德汇地房产开发有限公司嘉德左岸香颂售楼处办理了更名手续，被告王鑫交了首付款，剩余250000元购房款约定在银行发放贷款时给付。250000元是购房款不是借款，有收据和购房合同为证。因此应驳回原告的诉讼。2、诉争的250000元购房款原告应该要求松原市嘉德汇地房产开发有限公司返还，因为王鑫买房时支付不起全部购房款，原告主动说该房可以贷款，并承诺走售楼处贷款手续，从购房到贷款具体的手续也是由原告操作的，王鑫只是予以配合。该楼房的银行贷款已经发放到松原市嘉德汇地房产开发有限公司处，该公司没有理由扣留楼房贷款，原告应该要求该公司返还此款。被告王鑫按照原告与松原市嘉德汇地房产开发有限公司约定的方式办理的购房贷款，王鑫已经履行了购房合同的相关义务，因此王鑫不承担任何责任，应由被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司承担全部责任。松原市嘉德汇地房产开发有限公司辩称：1、本案是原告与被告王鑫之间的借款合同纠纷，松原市嘉德汇地房产开发有限公司不是借款合同中的一方当事人或保证人，所以不应该对借款承担任何责任。2、原告称与被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司之间有商品房买卖合同关系没有证据支持。原告是否与被告王鑫之间存在商品房买卖合同关系，松原市嘉德汇地房产开发有限公司不知情。如果存在房屋买卖关系，根据合同相对性原则，作为合同外的松原市嘉德汇地房产开发有限公司不应该承担合同的给付义务。3、被告王鑫与松原市嘉德汇地房产开发有限公司之间存在商品房买卖关系，根据双方之间的约定，在贷款下发后，松原市嘉德汇地房产开发有限公司收取贷款是合理合法的。综上请求法院驳回原告对松原市嘉德汇地房产开发有限公司的诉讼请求。经审理查明：在庭审中，根据原告的诉讼请求，二被告的答辩意见，本院对原告进行了明示，要求其明确自己的诉讼请求，是继续按借款合同主张权利，还是按房屋买卖合同主张权利。原告明确了诉讼请求，请求按房屋买卖合同主张权利。本院按房屋买卖合同纠纷对案件进行了审理。原告郭舰航为证明其诉讼请求成立，向法庭出示了以下证据：1、2016年10月11日原告与被告王鑫签订的房屋买卖合同书一份。合同记载：卖方郭舰航（甲方）；买方王鑫（乙方）。合同第一条约定：甲方自愿将座落在松原市开发区嘉德左岸香颂125幢-502室所拥有的房产住宅出售给乙方，建筑面积为100.77平方米，剩余房款250000元（大写：贰拾伍万元整）贷款发放时补足。合同中记载“三方约定：一，甲方负责将该房屋更名到乙方名下，在开发公司出据买卖合同并在银行办理按揭贷款。乙方无条件配合甲方及开发公司办理相关手续，如因乙方原因给甲方及开发公司造成的损失由乙方负责。二．银行贷款保证金5%(贷款金额的5%)由乙方承担。乙方配合甲方办理贷款，并于银行贷款下放3日内一次性将剩余房款交付给甲方。三.乙方承诺自该房屋签订买卖合同起，最迟30日内将剩余房款一次性交付给甲方。”2、2016年10月11日被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司给被告王鑫出具的收到购房款250000元收据一枚。用以证明原告与被告王鑫于2016年10月11日在松原市嘉德汇地房产开发有限公司将房屋买卖合同更名到王鑫名下后，由被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司给王鑫出具了收取其购房款250000元的收据，证明此款是用原告郭舰航在松原市嘉德汇地房产开发有限公司存有的250000元购楼款抵顶王鑫的购房款。3、2016年10月11日被告王鑫给原告出具的借据一枚，借据记载“王鑫（甲方）向郭舰航（乙方）借款人民币250000元，用于购买松原市开发区嘉德左岸香颂小区12-5号502室楼房，双方约定借款人待银行贷款发放时偿还乙方借款。”对以上证据，被告王鑫质证意见是：对证据1真实性没有异议，对证明问题有异议，认为买卖合同可以证明借款250000元是用于购买楼房，原告主张的借款250000元没有实际产生；对证据2真实性和证明问题都有异议，不予认可；对证据3真实性没有异议，但此笔借据没有实际发生，被告王鑫没有收到原告借款250000元，民间借贷法律关系没有实际形成。被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司对原告出示的证据质证时认为，原告出示的证据与其公司没有关系，对原告与被告王鑫签订的房屋买卖合同不知情。庭审中，被告王鑫出示了以下证据：1、房屋买卖合同一份。证明250000元借款用于购买房屋，不是民间借贷关系。2、商品房买卖合同一份。证明本案被告王鑫与松原市嘉德汇地房产开发有限公司之间有房屋买卖合同关系，同时证明王鑫在中国建设银行办理了个人住房贷款。3、房屋登记费票据、房屋维修资金票据、评估费票据、担保费票据、保证金票据、被告王鑫按月还贷款的明细。用以证明本案争议的250000元欠款用于购买了房屋，且楼房按揭贷款已经发放到被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司处。4、个人贷款支付凭证。证明借款人王鑫于2016年12月5日在中国建设银行办理了金额为250000元个人住房贷款。5、原告郭舰航给王鑫出具的收据一枚。证明原告收取了被告王鑫购楼首付款64279元。对被告王鑫出示的证据，原告在质证时没有异议，称王鑫所举的证据恰好证明原告主张的事实成立。被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司对王鑫出示的证据没有异议，质证认为楼房按揭贷款就应该归其公司所有，不同意承担任何责任。另查明，1、2016年10月11日被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司给被告王鑫出具购楼款102695元和250000元收据各一枚，合计购楼款352695元。2、2016年10月11日被告王鑫向原告交付购楼款现金64279元，尚欠原告郭舰航购楼款250000元。王鑫在郭舰航处购买此楼房的总价款314279元。3、郭舰航在松原市嘉德汇地房产开发有限公司购买楼房总价款是352695元。王鑫在郭舰航处购买此楼房的总价款314279元。4、被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司在收取郭舰航为王鑫抵顶的250000元购楼款后，又将王鑫用楼房抵押的贷款250000元截留，并拒绝向王鑫支付此款。认定上述事实的主要证据有：原告的陈述、被告的答辩、以及原告和被告出示的书面证据等在卷为凭。本案争议的焦点是：原告郭舰航要求被告王鑫、松原市嘉德汇地房产开发有限公司连带给付250000元卖楼款及相应利息的诉讼请求是否成立。本院认为：经庭审查明的事实，双方当事人之间的争议属于房屋买卖合同纠纷，原告将借款合同之诉变更为房屋买卖合同之诉是正确的，对此本院应予准许。根据松原市嘉德汇地房产开发有限公司与王鑫签订《商品房买卖合同》，给王鑫出具102695元和250000元购楼款收据，为王鑫购买的房屋办理银行按揭贷款的事实，以及郭舰航与王鑫签订《房屋买卖合同》，王鑫给郭舰航出具250000元借据的事实，可证明原告郭舰航与被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司之间存在《商品房买卖合同》关系在先，在郭舰航将房屋卖给王鑫并与松原市嘉德汇地房产开发有限公司办理更名手续后，郭舰航与被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系已解除。松原市嘉德汇地房产开发有限公司与王鑫之间重新建立了房屋买卖合同关系。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后郭舰航应将购买的楼房退还给松原市嘉德汇地房产开发有限公司，松原市嘉德汇地房产开发有限公司应向郭舰航返还购房款。根据庭审查明的事实，证明郭舰航已经将房屋退还给了松原市嘉德汇地房产开发有限公司，经郭舰航、王鑫及松原市嘉德汇地房产开发有限公司三方协商同意后，郭舰航在松原市嘉德汇地房产开发有限公司处的购房款为王鑫抵顶了购楼款。根据松原市嘉德汇地房产开发有限公司给王鑫出具的102695元和250000元购楼款收据也可证明该事实。开具的102695元和250000元购楼款收据合计金额352695元，松原市嘉德汇地房产开发有限公司出售给王鑫楼房总价款是352695元，证明王鑫已经向松原市嘉德汇地房产开发有限公司交付了全部购楼款。为了办理楼房按揭贷款，松原市嘉德汇地房产开发有限公司给王鑫出具了102695元和250000元购楼款收据，其中，102695元收据用作首付款。王鑫向郭舰航交付购楼款现金64279元，尚欠郭舰航购楼款250000元。在双方签订的合同中约定，银行贷款下放3日内王鑫一次性将剩余房款交付给郭舰航。另约定自该房屋买卖合同签订日起，最迟30日内将剩余房款一次性交付给郭舰航。松原市嘉德汇地房产开发有限公司于2016年12月5日在中国建设银行为王鑫办理了金额为250000元个人住房贷款，此款转到了松原市嘉德汇地房产开发有限公司账户中，因王鑫不欠该公司购房款，根据双方约定，此笔贷款应支付给王鑫，但该公司截留了此贷款。由于松原市嘉德汇地房产开发有限公司拒绝向王鑫支付贷款，郭舰航为王鑫垫付的250000元购房款至今没有得到偿还。被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司明知250000元贷款是王鑫用于偿还郭舰航垫付的250000元购房款，在王鑫已经支付全部购楼款的情况下，还强行占据此款拒不支付，该行为没有事实和法律依据，是不履行承诺的违约行为。松原市嘉德汇地房产开发有限公司依法应承担给付义务并承担相应的违约责任。对原告要求其给付欠款250000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息的请求，依法应予支持。王鑫与郭舰航在房屋买卖合同中约定，在银行贷款下放3日内就应将剩余房款交付给郭舰航。另约定自签订房屋买卖合同日起，最迟30日内将剩余房款一次性交付给郭舰航。根据上述约定，王鑫在银行贷款下放后3日内履行给付欠款义务是一个履行时间界限，是以发放贷款为条件的约定。在房屋买卖合同签订之日起30日内履行给付欠款义务又是一个履行时间界限，是以合同成立为条件的约定。根据双方的上述约定，证明无论银行贷款发放与否，王鑫都应在房屋买卖合同签订后30日内履行给付郭舰航欠款的义务。且本案王鑫是房屋买卖合同一方当事人，是合同另一方当事人郭舰航的债务人，王鑫有依法履行合同之债的义务。在债务没有履行的情况下，债务人王鑫依法不能免除履行债务的义务。王鑫履行给付义务后，可依法向松原市嘉德汇地房产开发有限公司追偿。综上，对二被告各自不应承担给付原告欠款义务的辩解意见，本院依法不予认可。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六一条之规定，判决如下：一、被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告郭舰航欠款250000元；并自起诉之日（2017年4月26日）起按中国人民银行同期贷款利率计付利息，至给付完毕时止。二、被告王鑫对被告松原市嘉德汇地房产开发有限公司的给付义务承担连带给付责任。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，已减半收取，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审判员 董彦臣二〇一七年七月十二日书记员 唐振龙 来自：