（2016）苏0206民初7460号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-11-09

案件名称

凯文与周兰萍、王铁伟确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

无锡市惠山区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

凯文,周兰萍,王铁伟

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第八条，第三十六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

中华人民共和国江苏省无锡市惠山区人民法院民事判决书（2016）苏0206民初7460号原告：凯文（英文KEVINHAROLDFOSTER），男，1962年3月14日生，加拿大国籍，住加拿大。委托诉讼代理人：田杰，北京大成（上海）律师事务所律师。被告：周兰萍，女，1979年12月17日生，汉族，户籍地中华人民共和国江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲菲，江苏欣林律师事务所律师。被告：王铁伟，男，1982年4月13日生，汉族，户籍地中华人民共和国江苏省灌南县。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲菲，江苏欣林律师事务所律师。原告凯文与被告周兰萍、王铁伟确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月13日立案受理，于2017年1月4日由审判员张茹婷适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告凯文的委托诉讼代理人田杰、被告王铁伟、周兰萍的委托诉讼代理人朱敏洁到庭参加了诉讼。后本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2017年6月5日第二次公开开庭进行了审理，原告凯文及其委托诉讼代理人田杰、被告周兰萍、王铁伟的委托诉讼代理人朱敏洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯文向本院提出诉讼请求：要求确认周兰萍与王铁伟之间签订的房屋买卖合同（合同备案号201604260201）无效；判令周兰萍、王铁伟共同涤除涉案房产上的抵押权；请求依法判决本案诉讼费用由周兰萍、王铁伟负担。事实与理由：凯文与周兰萍婚姻关系存续期间购买了惠山大道1525号嘉利华府庄园二区31号房产，房产登记在周兰萍名下；后，周兰萍在未征得凯文同意情况下，擅自将房屋以买卖方式出卖给王铁伟；王铁伟明知该房产系夫妻共同财产，仍与周兰萍签订买卖合同，并且未支付合理对价；周兰萍与王铁伟以虚假交易的形式，恶意损害凯文的利益；望判如所请。被告王铁伟辩称：其与周兰萍签订的房屋买卖合同合法有效，且已支付对价并办理了过户手续，其为涉案房屋合法所有权人，请求驳回凯文的诉讼请求。被告周兰萍辩称：涉案房屋已经过户给王铁伟，其并非要侵占房屋转让款，双方离婚后财产纠纷案件已在梁溪区法院另案审理中，请求驳回凯文的诉讼请求。经审理查明：2011年12月2日，凯文与周兰萍登记结婚。2012年4月16日，周兰萍与无锡中建房地产开发有限公司（以下简称中建公司）签订《商品房买卖合同》，以380万元价格购买了嘉利华府庄园房屋一套。2014年7月25日，该房屋取得所有权证，所有权人为周兰萍，房屋座落确定为嘉利华府庄园二区31号（以下简称涉案房屋）。凯文与周兰萍在庭审中确认涉案房屋为夫妻共同财产。2014年11月，凯文向原无锡市北塘区人民法院起诉离婚，未涉及财产事宜。2015年8月4日，涉案房屋发生火灾，周兰萍申报损失12万余元，无锡市公安消防支队惠山区大队统计损失9万元。2016年4月27日，周兰萍与王铁伟签订《无锡市存量房买卖合同》，约定王铁伟以200万元的价格自周兰萍处购买涉案房屋，并约定首付款20万元于2016年5月16日前支付，180万元由王铁伟于2016年5月30日前办理贷款手续，合同中并未约定办理登记手续以及过户手续的具体时间，关于逾期交付房产、逾期付款、悔约的违约金、拖延或不及时配合过户的违约金均约定为0元。2016年4月28日，涉案房屋变更登记至王铁伟名下，涉案房屋上设置180万元抵押债权，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司无锡市分行。在本案的审理过程中，本院向原告释明是否愿意涤除该房屋上的抵押权，原告明确表示在法院判决前不同意涤除抵押权，并且也不愿意变更诉讼请求。2016年5月4日，银行贷款180万元放款至王铁伟帐户并直接委托支付给周兰萍。2016年5月11日，王铁伟帐户分两次各取现金5万元共计10万元，王铁伟陈述该10万元和另外10万元现金是支付的购房首付款，之前因为资金困难所以写了欠条给周兰萍，所以首付款支付在后。2016年6月开始，王铁伟帐户每月归还银行贷款9000元左右，每月扣款前以“他行来账、支付宝快捷提现”进账当月需还贷款额度相应款项，审理过程中，王铁伟陈述“因为那几个月份手头资金紧张，所以是周兰萍通过支付宝打款的，实际是向周兰萍的借款”。为证明周兰萍与王铁伟之间系虚假交易，凯文申请证人陈某到庭，证人陈述“其为房产中介公司工作人员，涉案房屋由周兰萍到其公司挂牌登记，登记的联系方式也是周兰萍的，合同的价款、付款方式等内容都是和周兰萍商量的，定金5万元也是支付给周兰萍的，王铁伟作为产权登记人只是负责在协议上签字”，并向法庭提供了落款为周兰萍的定金收款收据、落款为周兰萍和该房产公司的证明一份（内容为确认涉案房屋的净到手价格），经质证，周兰萍、王铁伟认为证人陈述前后矛盾，其并未负责整个交易过程，并且证人作为中介方，因最终未能达成交易未收取中介费用，故可能作出对周兰萍、王铁伟不利的陈述，关于证人提供的证据的真实性代理人表示需要和被告本人核实，在法庭限期内被告未到法庭发表意见。王铁伟向法庭出示证明一份，该证明内容与证人陈某提供的落款为周兰萍涉案房屋净到手价格证明一致，落款为王铁伟。为核实案件情况，本院依法向案外人成飚了解其购买涉案房屋的情况，其陈述“2016年通过南山中介购买涉案房屋…王铁伟和周兰萍还有一个老年人一起到中介去的，签了一份房屋转让协议…中介告诉我房子是王铁伟的，但是实际控制人是周兰萍…我跟中介说尽快让王铁伟办手续，王铁伟说定金被周兰萍提走的，所以不肯办理手续…后来房屋被查封了没法过户…周兰萍去中介要求把房产证原件拿走，并表示她也同意把房子卖给我，后来周兰萍也就涉案房屋和我签了一份房屋转让协议，内容和王铁伟签订的合同一样…听周兰萍说每月贷款也是她在还”，提供房屋转让协议两份，均是对涉案房屋的买卖合同，除了售房人分别为王铁伟、周兰萍之外内容一致，经质证，王铁伟对其签订的协议和转账记录的真实性无异议，周兰萍签订的协议代理人表示需要其本人到庭陈述情况或说明情况，但之后未向法庭出具意见，王铁伟和周兰萍认为成飚陈述周兰萍是房屋实际控制人也是通过中介转述的，而陈某仅仅是在签署协议过程中才参与的工作人员。以上事实，有（2015）北民初字第1064号民事判决书、商品房买卖合同、无锡市房屋登记簿证明、无锡市存量房买卖合同、银行卡交易明细、无锡市公安消防支队惠山区大队案件移送通知书、火灾事故调查登记表、火灾直接财产损失申报统计表、证人证言、收款收据、借记卡明细、房屋转让协议、谈话笔录及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点在于周兰萍与王铁伟之间的房屋买卖是否真实。首先，从合同内容来看，在二手房买卖合同关系中，通常情况下，房屋坐落、转让价款及支付时间、房屋交付时间、办理转让过户时间及违约责任等是买卖双方协商的主要内容，为避免各自风险，在买卖双方的房地产买卖合同中会作出明确约定，而本案所涉的周兰萍与王铁伟之间的房屋买卖合同对于涉及房屋买卖主要内容的办理转让过户时间未作约定，对双方违约各项情形的违约金均约定为0，有悖常理。其次，从合同的履行情况来看，关于房屋首付款的交付王铁伟并未提供充分证据，即使按其陈述也系房屋过户至其名下之后方支付给周兰萍，周兰萍在未收到任何款项的情况下即将房屋过户给王铁伟并协助其办理贷款手续，且合同并未就此约定任何违约金，该交易风险明显高于其他正常交易。另外，虽然180万元贷款是以王铁伟名义申请的，也由周兰萍领取，按照常理该180万元贷款应由王铁伟自己归还，而事实上，周兰萍通过转账按月将钱存入王铁伟还贷卡内，结合案外人陈述，二人抗辩系王铁伟向周兰萍借款，本院难以采信，应认定为周兰萍在按月还贷。再次，从诉争房屋过户后的处置来看，结合中介公司工作人员以及案外买受人的陈述可知，诉争房屋过户登记后，王铁伟名下的房地产权证由周兰萍持有并交由中介要求挂牌出售，周兰萍亦向中介出具了成交底价的证明，且在房屋被本院查封后，其作为出卖人与案外人签订了涉案房屋转让协议，法庭要求周兰萍、王铁伟本人到庭作出说明，二人亦未在法庭限期内出庭作出合理解释。综上，上述一系列事实及证据已形成有效的证据链，足以证明周兰萍和王铁伟之间的房屋买卖系双方恶意串通，通过虚假交易的方式，将原登记于周兰萍名下的涉案房屋转移登记，损害共同所有人凯文的权益。因此，原告凯文要求确认周兰萍与王铁伟于2016年4月26日签订的无锡市存量房买卖合同无效，本院予以支持。关于凯文要求王铁伟、周兰萍涤除抵押权的问题。本案中，凯文明确表示在法院判决之前不愿意代为涤除该抵押权，截至本案庭审结束该抵押权亦未能消灭，该抵押权涉及案外人权利行使，与本案并非同一法律关系，本院不予理涉。据此。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条、第三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、周兰萍与王铁伟于2016年4月26日签订的无锡市存量房买卖合同无效。二、驳回凯文（英文KEVINHAROLDFOSTER）的其他诉讼请求。案件受理费22800元、保全费5000元，共计27800元，由周兰萍、王铁伟负担，该款已由凯文（英文KEVINHAROLDFOSTER）预付，周兰萍、王铁伟应负担部分于本判决发生法律效力之日起立即支付凯文（英文KEVINHAROLDFOSTER）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审　判　长　　张茹婷人民陪审员　　张　靖人民陪审员　　朱蓉菊二〇一七年七月十日书　记　员　　周　蓉微信公众号“”