（2017）粤0881民初994号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-28
案件名称
罗承录与廉江市湛城房地产开发有限公司、廖东梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
廉江市人民法院
所属地区
廉江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗承录,廉江市湛城房地产开发有限公司,廖东梅,ＸＸ明,曹家发
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第十九条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0881民初994号原告罗承录，男，汉族，1965年12月22日出生，广东省廉江市人，住廉江市,委托代理人许文峰，男，汉族，1967年12月9日出生，住广东省廉江市，被告廉江市湛城房地产开发有限公司，住所地：廉江市塘山路8号。负责人廖东梅，董事长。被告廖东梅，女，汉族，1970年12月1日出生，广东省廉江市人，住廉江市，被告ＸＸ明，男，汉族，1973年7月6日出生，广东省廉江市人，住廉江市。被告曹家发，男，汉族，1963年8月5日出生，广东省廉江市人，住廉江市。系廖东梅的丈夫。原告罗承录诉被告廉江市湛城房地产开发有限公司、廖东梅、ＸＸ明、曹家发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月6日依法公开开庭进行了审理，被告廉江市湛城房地产开发有限公司、廖东梅、ＸＸ明、曹家发经本院传票传唤不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告意欲购买廉江市建设一横路七巷14号（廉江建设大厦第七层）套房，于2013年4月1日向被告廉江市湛城房地产开发有限公司、ＸＸ明支付意向金3万元现金，2013年7月6日向被告廉江市湛城房地产开发有限公司、ＸＸ明支付购房款12万元现金，共15万元。2014年初，被告廖东梅告知其合资建房不成，原告原意欲购买的套房不成，但可将已收取原告的款项要回。后经原告多次追讨，被告曹家发向原告作出保证，愿意承担一切经济责任和法律责任。曹家发分别于2015年2月16日、2015年3月14日、2015年3月21日、2015年4月5日、2015年4月12日向原告支付8000元、2000元、10000元、5000元、4000元共2.9万元，还欠原告12.1万元。2015年3月14日曹家发向原告承诺，于2015年4月30日前一次性付清原告全部购房款项，但被告至今仍有12.1万元没有支付。请求：1、判令被告返还购房款12.1万元给原告，并从起诉之日起至被告还清欠款之日止，以12.1万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息给原告，被告对该款项承担连带清偿责任；2、由被告承担本案的一切诉讼费用。原告为其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：1、原告的身份证，证明原告的身份；2、2013年4月1日《收款收据》、3、2013年7月6日《收款收据》，证明原告于2013年4月1日向被告廉江市湛城房地产开发有限公司、廖东梅支付意向金3万元现金；原告于2013年7月6日向被告廉江市湛城房地产开发有限公司、ＸＸ明支付购房款12万元现金，共15万元；4、曹家发2014年12月22日的《保证书》、5、曹家发2015年3月14日的承诺，证明2014年12月22日，被告曹家发向原告作出保证，愿意承担一切经济责任和法律责任；2015年3月14日曹家发向原告作出承诺，于2015年4月30日前一次性付清原告的全部购房款项。针对原告的诉讼请求，被告不作答辩，也未向本院提交证据材料。经审核，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。本院经审理查明：2013年4月1日，原、被告经协商，原告购买由被告廉江市湛城房地产开发有限公司开发建设的位于廉江市建设一横路七巷14号-廉江建设大厦第七层套房（含夹层），双方签订了两次《收款收据》，内容为：今收到广东省廉江市石颈镇新市街30号罗承录（身份证号码）自愿交来购买廉江市建设一横路七巷14号-廉江建设大厦第七层套房（含夹层）意向金人民币叁万元（小写：30000元）。收款单位：廉江市湛城房地产开发有限公司收款人：廖东梅收款时间：二0一三年四月一日”；“今收到广东省廉江市石颈镇新市街30号罗承录（身份证号码）自愿交来购买廉江市建设一横路七巷14号-廉江建设大厦第七层套房（含夹层）房委托合资建房款人民币壹拾贰万元正（小写120000.00元）收款单位：廉江市湛城房地产开发有限公司收款人：ＸＸ明收款时间二0一三年七月六日”。2014年初，被告廖东梅告知其合资建房不成，可将已收取原告的款项退回给原告。后经原告多次追讨，于2014年12月22日，曹家发出具了《保证书》，载明：“我本人保证在二0一四年（公历）十二月三十日前一次性付清廉江建设大厦罗承录、黄小平、李成秋三位老板已交给我本人的全部购房款。否则，我愿意承担一切经济责任和法律责任。保证人：曹家发住址：廉江市××号身份证二0一四年十二月二十二日”，于2015年3月14日，被告曹家发再次向原告出具了一份材料载明：“现决定于2015年3月20日前付给黄小平房款叁万元正（小写：30000.00元），2015年4月30日前一次性付清李成秋、罗承录、黄小平已交给我的全部购买购房款注：2015年3月14日已付给上述三位业主现金陆千元正曹家发2015年3月14日133××××0188黄小平工行卡号62×××24”，在此期间，曹家发分别于2015年2月16日、2015年3月14日、2015年3月21日、2015年4月5日、2015年4月12日向原告支付8000元、2000元、10000元、5000元、4000元共2.9万元，尚欠原告12.1万元购房款。后经原告多次催收未果，起诉至本院要求处理。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。被告廉江市湛城房地产开发有限公司、廖东梅、ＸＸ明、曹家发经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，视为自动放弃对原告证据的质证和抗辩权利。根据原告的起诉，归纳本案的焦点问题是（1）原、被告的房屋买卖是否合法；（2）原告请求被告返还房屋买卖款应否支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，原、被告经协商自愿达成房屋买卖协议，其协议内容是双方真实意思的表示，没有违反法律法规，本院对被告廉江市湛城房地产开发有限公司出具给原告的两份《收款收据》予以采信。原告于2013年4月1日支付了购买位于廉江市建设一横路七巷14号-廉江建设大厦第七层套房（含夹层）意向金人民币叁万元，于2013年7月交付了位于廉江市建设一横路七巷14号-廉江建设大厦第七层套房（含夹层）房委托合资建房款人民币壹拾贰万元，支付上述房屋买卖款后，被告廉江市湛城房地产开发有限公司的法定代表人廖东梅告知原告，该房合资建房不成，即原告与其签订的购房协议无法履行，被告同意将原告已经支付的购房款合计15万元退回给原告，但是经原告多次催收，被告廉江市湛城房地产开发有限公司合计退回给原告购房款合计2.9万元，尚欠原告12.1万元，被告行为违反《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”期间，被告曹家发向原告出具《保证书》，承诺若不在约定期限内退还清原告已支付的购房款，则由其承担一切经济责任和法律责任。依照《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，视为对被告廉江市湛城房地产开发有限公司拖欠原告购房款12.1万元及利息承担连带保证责任。被告廉江市湛城房地产开发有限公司合资建房的事项无法实现，造成原协议内容无法实现，为此原告认为购房协议无继续履行必要，请求被告返还剩余12.1万元的购房款及利息，符合《中华人民共和民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，对原告要求被告返还12.1万元购房款及利息的请求，依法有据本院予以支持。本案原、被告未对违约责任进行约定，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，原告的利息应从其主张权利之日的2017年4月28日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率计算至还清购房款121000元止。另外，原告起诉请求被告ＸＸ明、廖东梅对本案承担返还购房款及连带清偿责任，但被告ＸＸ明是被告廉江市湛城房地产开发有限公司的员工，被告廖东梅是被告廉江市湛城房地产开发有限公司的董事长，其收款行为属于代表公司的职务行为，不属于本案房屋买卖合同的相对人，不对该合同承担任何的权利义务。原告该请求无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告廉江市湛城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款人民币121000元及利息（从2017年4月28日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率计算至还清房屋买卖款121000元止）给原告罗承录；二、被告曹家发对返还上述购房款及利息承担连带清偿责任；三、驳回原告罗承录的其他诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，由被告廉江市湛城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 郑 福审 判 员 郑伟珠人民陪审员 麦东喜二〇一七年七月十日书 记 员 伍 雁附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 百度搜索“”