（2017）湘03民终687号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-25
案件名称
上诉人天元置业有限公司因与被上诉人邓艳辉、龙红宇房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天元置业有限公司,邓艳辉,龙红宇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终687号上诉人（原审被告）：天元置业有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区熙春路17号。法定代表人：刘建元，董事长。委托诉讼代理人：卢炯，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊，湖南潭州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓艳辉。被上诉人（原审原告）：龙红宇。委托诉讼代理人：邓艳辉。上诉人天元置业有限公司因与被上诉人邓艳辉、龙红宇房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天元置业有限公司上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初299号民事判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已履行交房义务，一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定交付的商品房应达到竣工验收合格的条件，《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。…建设工程经验收合格的，方可交付使用。”上诉人在一审过程中提交的证据资料“工程竣工初验意见”、“分部工程质量验收记录”，充分证明本案诉争房屋已通过竣工验收，应认定符合合同约定的交房条件。上诉人已按合同约定通知被上诉人收房，被上诉人怠于办理收房手续是造成本案纠纷的根本原因，上诉人不应承担延期交房违约金。被上诉人邓艳辉、龙红宇答辩称：被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条第一款约定，上诉人应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付给答辩人使用。交付的商品房应达到到竣工验收合格的条件，但到目前为止，上诉人仍未取得《竣工验收备案》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收记录表》、《面积实测表》等证明文件，物业配套设施亦不完善，未达到约定的交付条件，合同上约定的物业公司至今没有接管房屋。目前业主没有一户取得《不动产权证书》，就是因为房屋没有竣工验收合格。上诉人一审过程中提交的所谓证据资料“工程竣工初验意见”、“分部工程质量验收记录”，根本无法证明房屋已通过竣工验收并符合合同约定的交房条件，被上诉人有权拒绝收房。请求二审驳回上诉，维持原判。邓艳辉、龙红宇向一审法院起诉请求：1.判令被告立即交付符合合同约定的房屋；2.由被告支付逾期交房违约金32428元（从2015年4月1日计算至起诉日止，后期违约金仍按每日万分之一标准计算）；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月17日，原告邓艳辉、龙红宇（买受人）与被告天元置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区***号房屋，建筑面积148.98㎡，单价3250元／㎡，总金额为484185元。付款方式为一次性付款，买受人在2014年10月25日前将购房款一次性存入指定监管账户。房屋交付期限为2015年3月31日前，但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（户）手续；违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行；合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告于2014年10月23日向被告支付购房款484185元。被告于当日向原告出具了收购房款484185元的“预收款专用凭据”。同年10月19日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。因被告未向原告交付验收合格的房屋，为此原告诉至法院。另查明：本案涉案房屋，至本案开庭之日止，被告天元置业有限公司尚未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金，理由成立，其请求予以支持。两原告要求被告“立即交付符合合同约定的房屋”的请求，因本案正是因为被告不能交付验收合格房屋所致，并非被告天元置业有限公司不愿交付其房屋，且房屋是否验收合格，属房产行政部门职责，故对两原告提出的该项请求，不予支持；被告天元置业有限公司提出的“原告诉争房屋因湘潭市民政局的原因导致工程建设一再延期，系答辩人无法预见也无法控制的因素”的辩解，法院认为，本案原、被告双方系商品房买卖合同关系，而被告天元置业有限公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者的主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，对其辩解不予采信。综上所述，对两原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告邓艳辉、龙红宇延期交付房屋违约金32440.4元（已计算至2017年1月31日，时间670天）。此后的违约金从2017年2月1日起计算至交房之日止，仍按购房款总额484185元的每日万分之一标准计算；二、驳回原告邓艳辉、龙红宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费610元，减半收取305元，由被告天元置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交证据《工程竣工验收备案表》复印件四份（已当庭核对原件），拟证明城郊原市委金桂楼项目于2016年9月27日通过竣工验收，符合合同约定的交房条件。被上诉人质证认为，对证据的真实性不发表意见，该证据体现的竣工验收备案时间是2017年1月25日，上诉人一审未提交不符合证据规则，且无法达到上诉人所交房屋符合交房条件的证明目的。被上诉人二审未提交新证据。本院认证认为，上诉人二审提交的《工程竣工验收备案表》能够证明城郊原市委金桂楼项目于2017年1月25日通过竣工验收备案的事实，予以采纳，但对于是否能达到房屋符合合同约定交房条件的证明目的，本院将在说理部分综合分析认定。根据一审认定的证据，本院查明以下事实，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”除此之外，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：上诉人是否已按合同约定以及法律规定履行交房义务。根据上诉人与被上诉人签订的合同约定以及法律规定，上诉人向被上诉人交付房屋时应提交商品房经竣工验收合格的证明以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，但截至一审判决时上诉人未能出示商品房经竣工验收合格的证明以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及已向被上诉人交接的证据，上诉人一审所提交的“工程竣工初验意见”、“分部工程质量验收记录”不足以证明上诉人已按双方签订的合同约定以及法律规定履行了交房义务，原判认定上诉人未按合同约定向被上诉人及时交付验收合格房屋的事实正确。二审上诉人虽提交《工程竣工验收备案表》证明城郊原市委金桂楼项目已于2017年1月25日通过竣工验收备案，但没有证据证明本案所售房屋已取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及上诉人在前述证明文件齐全的情形下书面通知买受人办理交付手续，故上诉人称已履行交房义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人天元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人天元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱卫平审 判 员 肖 锋审 判 员 唐 逊二〇一七年七月十日代理书记员 周芳理附依据法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……” 来源：百度“”