（2017）苏08民终1628号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-07-28
案件名称
朱礼艳与吴浪、吴晓荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴浪,吴晓荣,朱礼艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终1628号上诉人（原审被告）：吴浪。上诉人（原审被告）：吴晓荣。两上诉人委托诉讼代理人：黄俊华，江苏淮宁律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：孙婕，江苏淮宁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱礼艳。委托诉讼代理人：吴赞。上诉人吴浪、吴晓荣因与被上诉人朱礼艳房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院于2017年4月11日作出的(2017)苏0812民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴浪、吴晓荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人出售涉案房屋的目的并非炒房获利，而是因为家中老小共有六口人，涉案房屋无法居住，为了按需置换房屋，更好地赡养老人。后因签订涉案房屋买卖合同不久，房价出现暴涨，上诉人拟购置的房屋因价格太高，上诉人无力购买，上诉人因此才要求不履行合同，并在第一时间通知被上诉人相关情况，提前采取了必要的措施防止损失的扩大。二、一审判决适用法律不当。从涉案合同履行的情况看，被上诉人仅支付了4万元定金，占总购房款金额不足4%，未到已履行了合同主要义务的程度，涉案房屋也未交付，上诉人全家现只有涉案一处房屋，根本无法交付。根据规定，上诉人有权可以翻悔。请求法院依法判决双方不再继续履行房屋买卖合同，根据合同的约定依法作出处理，合理平衡双方的利益。被上诉人朱礼艳答辩称：1、上诉人翻悔卖房是因为房价上涨，上诉人是故意的；2、签订买卖房屋合同的时候，上诉人就应当知道结果，其应该妥善安排亲属。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原告朱礼艳一审诉讼请求：1、要求两被告继续履行双方于2016年11月13日签订的房屋买卖及居间服务合同，并协助原告将淮安市西大街4号地块乐园服饰城3幢608室房屋转移登记至原告名下；2、两被告共同支付违约金211600元；3、两被告承担本案诉讼费及保全费。一审法院认定的事实：两被告系夫妻关系，位于淮安市西大街4号地块乐园服饰城3幢608室为两被告共同共有。2016年12月13日，两被告（卖方）与原告（买方）、淮安市我爱我家房产经纪有限公司（以下简称爱家公司，居间方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：两被告将其所有的坐落于淮安市西大街4号地块乐园服饰城3幢608室（建筑面积104.02平方米）房屋出售给原告；房屋总价款为105.8万元，合同签订时买方向卖方支付定金4万元，买方须于2017年1月23日之前一次性将上述房款支付至买卖双方约定的第三方监管账户或直接付给卖方，房屋所有税费由买方支付；卖方于2017年2月28日之前将该房产交付买方，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日千分之一向买方支付违约金，合同继续履行；为督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留8000元作为交房保证金；在本合同签订起41日内，买卖双方须签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，并共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。合同还约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。合同签订时，原、被告对涉案房屋内的物品名称及数量进行确定，签订了物品交接清单：床三张、电脑桌一张、电视三台、新飞冰箱一台、海尔洗衣机一台、热水器两台、空调挂机五台、电脑桌一张、沙发一套、茶几一张、餐桌一张、椅子六张。合同签订当日，原告向两被告支付定金4万元，被告吴浪出具收条一份。同日，两被告将涉案房屋的房产证、土地证交给爱家公司，爱家公司出具收条一份。原告还于同日向爱家公司支付居间佣金5000元。涉案房屋为学区房，淮安市房价近期大幅上涨。2017年1月8日，原告丈夫与两被告在爱家公司接待室就房屋买卖过户问题进行协商，两被告明确表示房屋不卖给原告。次日，原告向两被告发出履行合同通知，要求两被告在两日内协助办理房款交接及过户手续。庭审中，原告提供贷款还款计划表及对账单、转账记录等证据证明其为支付剩余房款而作的资金准备，同时还提供其子多次在省、市获奖的相关证书及成绩单，证明其是为让小孩能上开明中学而购买涉案房屋。对此，被告质证称对贷款还款计划表、对账单、转账记录的真实性无异议，获奖的相关证书及成绩单与本案无关。两被告为证明其想购买了的房屋涨价，提供被告吴浪与天鹅湾销售员张红的微信记录。原告质证称：微信聊天双方的身份不能确定，不能证明被告曾经要购买的天鹅湾3003房屋的相关情形，也不能证明房屋涨价，且与本案也无关联性。审理中，一审法院根据原告朱礼艳的申请，依法对涉案房屋采取保全措施。经一审法院释明，原告朱礼艳同意逾期交房违约金以房屋总价款为基数按年息6%从2017年3月1日起计算至房屋实际交付时止。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，两被告要出卖涉案房屋并在中介登记，原告购买涉案房屋，双方形成房屋买卖的合意并于2016年12月23日签订书面的房屋买卖合同，同时原告交付定金、两被告将房屋所有权证及土地证交付中介等行为表明，房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。两被告于2017年1月8日明确表示不同意出卖涉案房屋，构成违约，应当承担违约责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订房屋买卖合同后，原告交付4万元定金，并积极筹措资金，不存在任何违约情形；两被告出卖共有的房屋，但因房价上涨而违约以期获取更大利益，其主观上存在故意，该行为与诚实信用原则相悖，应当承担继续履行的法律责任。两被告作为违约方，合同继续履行并不存在法律和事实上的障碍，故两被告要求解除合同的抗辩理由不能成立。根据合同约定，自约定的交付期限届满次日至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日千分之一向买方支付违约金。由于两被告违约拒绝卖房，导致房屋不能按合同约定及时交付，应当承担逾期交付房屋的违约金。现原告按照合同不能履行时违约责任的约定，要求两被告支付该房地产总价款20%的违约金211600元，显属不当，不予支持。本案在审理过程中，原告朱礼艳自愿同意逾期交房违约金以房屋总价款为基数按年息6%的标准从2017年3月1日起计算至房屋实际交付时止，不违反法律规定，应照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告朱礼艳与被告吴浪、吴晓荣于2016年12月13日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》继续履行，原告朱礼艳于本判决生效后五日内将剩余房款101.8万元交付被告吴浪、吴晓荣，被告吴浪、吴晓荣于同日协助原告朱礼艳办理房屋产权变更登记手续；二、被告吴浪、吴晓荣于房屋产权变更登记手续办理完成后十日内将坐落于淮安市西大街4号地块乐园服饰城3幢608室及相关物品（详见物品清单）交付原告朱礼艳，并以105.8万元为基数按年息6%的标准从2017年3月1日起支付逾期交房违约金至房屋实际交付时止；三、驳回原告朱礼艳的其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16226元，减半收取8113元，保全费5000元，合计13113元，由原告承担888元，两被告承担12225元。二审中，上诉人吴浪、吴晓荣向本院提供下列证据：1、收款收据一份，载明：时间2017年1月1日，交款人吴浪，金额10000元，收款事由别墅（3102或3002都行）中间户，备注认筹金可退，经办张红。证明上诉人在2017年1月1日到淮安市淮阴区天鹅湾购买别墅，后因房价猛涨没有买成。2、淮安市国土资源局出具的不动产登记簿信息利用结果证明二份，载明：吴浪和吴晓荣两人在淮安市不动产登记中心登记范围内（指清河区、清浦区、开发区、生态新城大部分区域）电子登记簿中显示有乐园小区14幢608室一处房产，权属证书号为200300143，建筑面积104.02平方米。证明上诉人只有涉案一处房产。被上诉人朱礼艳对上诉人提供的证据质证称：对证据1收款收据真实性不表异议，但不能证明上诉人买别墅的事实，收据中没有开发商的公章，即使能够证明，也与本案买卖房屋无关；对证据2二份证明的真实性不表异议，但该书证只能证明在一定区域范围内的事实，上诉人也可能以其他人的名义购买房产，即使是事实，也与本案无关联，法律并未禁止有一处房产的人不能出卖该房产。本院经审理，除对一审判决中有关合同签订的时间和涉案房屋的坐落位置的表述因与事实不符已在本判决书中作出更正外，对一审判决其余已查明的事实予以确认。本案争议的焦点是：上诉人要求解除双方之间的房屋买卖合同有无事实和法律依据。本院认为，根据合同法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。除非存在以下三种情形：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。守约方均可以要求对方履行。如果允许一方当事人无正当理由主动违约，将导致非违约方要求继续履行的权利落空，也违背诚实信用原则。本案中，上诉人在与被上诉人就涉案房屋已签订了买卖合同，被上诉人已按照约定交付定金、居间佣金、筹备好购房款后，单方以房价上涨其无法按照预期的价格购买别墅为由要求解除合同。经审查，上诉人要求解除合同的事由并不符合法定的可以不履行合同的三种情形，且解除合同也必将置被上诉人于同样的境地，给被上诉人也造成同样的损失，上诉人的此要求更有违诚信。故在作为买受人的被上诉人不同意的情况下，对于上诉人无正当理由解除合同的请求，理应不予支持。对于上诉人陈述的在其自愿按照合同的约定承担违约责任的情况下，其有权解除合同的观点。经审查，双方在合同中约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金”，此权利是赋予守约方，而上诉人是违约方，其无权依此约定解除合同。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人上诉无事实和法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16226元，由上诉人吴浪、吴晓荣负担。本判决为终审判决。审判长 蒋同宝审判员 张桂林审判员 孙 艳二〇一七年七月十日书记员 夏 冬 百度搜索“”