（2017）内0702民初1285号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-07-16
案件名称
李万举与郑娜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
呼伦贝尔市海拉尔区人民法院
所属地区
呼伦贝尔市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李万举,郑娜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0702民初1285号原告：李万举，男，1985年7月21日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：马宝山，内蒙古铁源律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莹，内蒙古铁源律师事务所实习律师。被告：郑娜，女，1978年4月9日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：韩俊，呼伦贝尔市海拉尔区司法局向华街道法律服务所法律工作者。原告李万举与被告郑娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告李万举及其委托诉讼代理人马宝山、周莹、被告郑娜及其委托诉讼代理人韩俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李万举向本院提出诉讼请求：一、判令终止履行《房屋租赁合同》；二、被告返还租赁房屋。事实和理由：2015年9月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告将海拉尔区国贸小区一期C座1单元101室租赁给被告使用，租期四年，年租金35000元。合同中明确约定了甲方终止合同的条款”乙方有下列情况之一，甲方将终止合同：3、乙方拖欠水暖、电费等超过俩月的”。双方的约定符合法律规定。在被告拖欠物业费等相关费用9个月（2016年7月-2017年3月）时，原告向被告发出通知，告知其双方的合同已经终止，并要求被告返还房屋。被告以书面的形式作了回复，拒绝终止合同、返还房屋。故诉至法院。郑娜辩称，原告陈述与事实不符，其诉讼请求不应被支持。原、被告双方签订了租赁合同，合同约定，被告拖欠各项费用两个月以上，原告有权终止合同。但被告不存在拖欠费用两个月的事实。原告的诉求无法律根据。本院经审理认定事实如下：原告李万举与李亚杰系夫妻关系。2015年9月10日，被告郑娜（乙方）与芦某（甲方）签订了《房屋租赁合同》。约定，芦某将海拉尔区国贸小区一期C座1单元101室租赁给被告使用，租期四年，自2015年9月10日至2019年9月10日，每年租金35000元。租期内，乙方承担取暖费、物业费、水电及其相关费用。乙方拖欠水暖费、电费等超过两月的，甲方将终止合同。2017年2月23日，李亚杰通过买卖取得了涉案房屋的所有权。2017年2、3月份，经原、被告协商，将《房屋租赁合同》的甲方更改为李万举，合同的其他内容未变。2017年3月24日，原告向被告发送告知书，告知被告原告将调整2017-2018年度租金，被告拖欠物业费八个月，如被告在五个工作日内不予回复，视为同意终止合同。2017年4月10日，被告郑娜书面给原告作了回复，不同意调整租金，不同意终止合同。双方产生纠纷，原告诉至本院。又查明，被告郑娜拖欠2016年7月至2017年3月期间的物业费3047.1元，已于2017年3月29日全部补交。原告为证实自己的诉讼请求，依法提交了以下证据：1、房屋产权证书一份，证明李亚杰是海拉尔区国贸小区一期C座1单元101室的产权人。被告无异议，本院予以采信；2、李万举、李亚杰的身份证复印件各一份、李万举与李亚杰结婚证一份，证明二人系夫妻关系，涉案房产是二人的共有财产。被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；3、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在房屋租赁的事实。被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；4、物业费拖欠证明，证明被告拖欠物业相关费用9个月，拖欠时间为2016年7月至2017年3月。被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；5、终止合同告知书，证明原告已通知被告终止合同。被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；6、关于告知书的回复意见，证明原告已告知被告合同终止，并要求被告返还房屋。被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告为证实自己的抗辩意见，依法提交了以下证据：1、建设银行存款凭条一份，证明2016年8月24日至2017年8月23日期间的租金已经交付给原产权人芦某。原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；2、2017年3月29日，物业公司出具的缴费收据，证明被告已缴纳了各项费用。原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院认为，原告在购买芦某的房屋后，原、被告双方遵循”买卖不破租赁”的原则，重新续签了《房屋租赁合同》，原告承继了原出租人芦某的权利、义务。双方的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告取得涉案房屋所有权的时间是2017年2月23日，双方的租赁关系也应自2017年2月23日开始。原告于2017年3月24日向被告发出通知，认为被告未缴纳物业费已超过两个月，按照合同约定，应终止双方的租赁合同，与事实不符。原告主张终止合同的情形并未出现，原告的诉讼请求无事实及法律根据。被告的抗辩意见与本案事实相符，本院予以采纳。综上所述，原告请求终止合同的履行及返还房屋的诉讼请求，缺乏证据支持，本院不予维护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李万举的诉讼请求。案件受理费14250元，减半收取7125元，由李万举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 孙军二〇一七年七月十日书记员 焦杨 更多数据：