（2017）苏03民终385号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-07-12
案件名称
沈剑与徐州市鼓楼区黄楼街道办事处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈剑,徐州市鼓楼区黄楼街道办事处,徐州大舜房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十五条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终385号上诉人（原审原告）：沈剑，男，1979年8月17日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李敬从，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州市鼓楼区黄楼街道办事处，住所地江苏省徐州市民主北路**号。法定代表人：史长青，该办事处主任。委托诉讼代理人：王丹红，江苏彭隆律师事务所律师。原审第三人：徐州大舜房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市夹河街舜禾公寓2#-301室。法定代表人：闫长印，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆春梅，江苏聚荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛炎芝，江苏聚荣律师事务所实习律师。上诉人沈剑因与上诉人徐州市鼓楼区黄楼街道办事处（以下简称黄楼办事处）、原审第三人徐州大舜房地产开发有限公司（以下简称大舜开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2015）贾民初字第0615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人沈剑的委托诉讼代理人李敬从，上诉人黄楼办事处的委托诉讼代理人王丹红，原审第三人大舜开发公司的委托诉讼代理人陆春梅、薛炎芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈剑上诉请求：1、依法确认黄楼办事处支付2008年11月至2013年6月租金；2、诉讼费用由黄楼办事处负担。事实和理由：原审法院认定事实不清，漏判租金。原审法院查明的事实足以认定黄楼办事处应当向沈剑支付2008年7月1日起至实际返还涉案房屋之日止的租金，但是一审判决漏判了2008年7月1日起至2013年6月30日期间的租金，特向二审法院提起上诉。黄楼办事处辩称，一审法院关于2008年11月1日至2013年6月的租金的判决是正确的，因为该房屋也是为了社区居民的公益事业而非个人使用。大舜开发公司为拆迁该社区依照相关文件无偿提供给社区使用的，当时明确该房屋是借用而且是长期借用，没有租金的，请求驳回沈剑的上诉请求。大舜开发公司认同沈剑的上诉请求及理由，请求二审法院依法支持沈剑的诉请。黄楼办事处上诉请求：1、撤销原审判决，依法发回重审；2、一、二审诉讼费用由沈剑负担。事实和理由：徐州市信人价格评估有限公司的租金价格鉴证结论缺乏相应的市场调查材料，且坚定人员未出庭接受质询，价格评估报告不应予以采纳。一审法院以该鉴定结论为依据酌定黄楼办事处适用涉案三套房屋的每月费用不当。该鉴定报告鉴证依据（三）的第2项市场调查资料缺失，黄楼办事处认为应当将调查资料列入价格评估报告书的附件中，以使法院及当事人对该市场调查资料的真实性、合法性、关联性进行审查和质证。沈剑辩称，我方认为鉴定机构具有相应的鉴定资质，鉴定程序合法，依据真实充分，作出的鉴定报告基本反映了涉案房屋的在该时间段的租赁价格。虽然鉴定结论得出的结果和我方要求实际租金是有差距的，但我方认为原审法院基于该鉴定报告作出的房屋租金判决应当维持，请求驳回黄楼办事处的上诉请求。大舜开发公司的陈述意见同沈剑答辩意见。沈剑向一审法院起诉请求：1、黄楼办事处排除妨害，返还沈剑位于徐州市环城路烟厂南侧2#楼1-B7、B8、B9房屋的使用权；2、黄楼办事处赔偿沈剑从2008年11月至实际归还涉案房屋之日的损失；3、由黄楼办事处承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2001年10月30日，沈剑与大舜开发公司就坐落于徐州市环城路烟厂南侧的2#楼1-B7、B8、B9涉案房屋签订了商品房购销合同。沈剑于2002年1月16日办理了徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证，于2011年4月13日办理了徐土国用（2011）第17059号土地使用权证，涉案房屋2#楼1-B7、B8、B9的建筑面积分别为90.13㎡、76.15㎡、91.63㎡。2008年经黄楼办事处领导与大舜开发公司协商，涉案房屋经大舜开发公司交由黄楼办事处并由鼓楼区大坝头社区使用。2013年3月7日，黄楼办事处出具一份证明，内容为：“徐州大舜房地产开发公司：我黄楼办事处于2008年7月借、租你公司前舜村2号楼B7、B8、B9三套门面房。至今我办事处对以上三套门面房即未交房租也未交还房屋，经我办事处研究决定于2013年6月31日前将以上三套门面房交与你公司。”黄楼办事处在该证明的落款处加盖有印章。2014年11月13日，黄楼办事处负责人李学全在复印件上签写“情况属实”。涉案房屋至今未交还。2016年6月22日，徐州市信人价格评估有限公司作出的徐信价司估[2016]字第53号涉案房屋的租金价格鉴证结论书，该价格鉴证基准日为：2008年11月1日2016年6月30日，价格鉴证结论为：鉴证标的价格为人民币大写伍拾柒万贰仟圆整（￥：572000.00）。沈剑已经支付评估费7400元。因黄楼办事处一直未交付涉案房屋并支付占有使用费，沈剑遂起诉至一审法院。一审法院判决：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。1、关于双方主体是否适格的问题。涉案房屋的房产证和土地证登记在沈剑名下，是沈剑享有该房屋物权的合法凭证，并享有占有、使用、收益、处分的权利，有权行使排他请求权。2013年3月7日，黄楼办事处在出具的证明中自认黄楼办事处于2008年7月借、租了涉案房屋，并承诺于2013年6月31日前交还。该证明虽系复印件，但经黄楼办事处负责人签字认可，足以证明沈剑所有的涉案房屋是交由黄楼办事处占有使用，黄楼办事处应负担相应的义务。沈剑可以基于黄楼办事处承诺的约定要求黄楼办事处履行返还房屋和房屋被使用期间费用的义务。2、涉案房屋是否按三套计算的问题。黄楼办事处辩称B7、B8房屋系经该单位领导协商借用，B9号房屋为大坝头社区向农业银行借得，但没有提交证据证明。而且其出具的承诺书明确书明涉案三套房屋系办事处借租，也没有提交证据证明已曾交还。故，一审法院对黄楼办事处的抗辩意见不予采信。沈剑主张三套房屋的损失，一审法院予以支持。3、关于房屋占用期间使用费起止时间的问题。沈剑虽主张黄楼办事处应从2008年11月份起支付使用费用，并称双方是口头约定，但黄楼办事处不认可，沈剑也无其他证据相佐证，而且对是否租、借约定不明确，沈剑可在证据充分后另行主张。黄楼办事处承诺于2013年6月31日前交还涉案房屋而到期没有交还，给沈剑造成实际的损失。故沈剑向黄楼办事处主张自2013年7月1日起至交还涉案房屋期间的使用期间费用，一审法院予以支持。4、关于给付房屋使用期间损失的数额问题。根据涉案房屋的租金价格鉴证结论依据的价格鉴证基准日、价格鉴证结论数额、使用期间，一审法院酌定黄楼办事处使用涉案三套房屋每月费用为6200元，黄楼办事处应支付给沈剑自2013年7月1日至其实际交还给涉案房屋之日止涉案房屋的使用费。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条之规定，判决：一、徐州市鼓楼区黄楼街道办事处应于判决生效之日起30日内腾空坐落于徐州市环城路烟厂南侧的2#楼1-B7、B8、B9涉案房屋（房屋所有权证号：徐房权证鼓楼字第××号）交还给沈剑；二、徐州市鼓楼区黄楼街道办事处应于判决生效之日起10日内支付沈剑上述涉案房屋的使用费（按每月6200元计算，自2013年7月1日起计算至被告实际交还给原告上述房屋之日止）。案件受理费9800元，评估费7400元，共计17200元，由沈剑负担7200元，徐州市鼓楼区黄楼街道办事处负担10000元。二审期间，沈剑提交如下新证据：1、录音证据一份，形成时间是2017年3月3日，参与谈话的人员有大舜开发公司总经理，副总经理以及顾问，有黄楼办事处党委副书记，社会治安综合治理办公室王科长及赵刚，以证明2008年7月份大舜开发公司把房屋交给黄楼办事处使用的具体过程。当时有鼓楼区人大主任王家举协调，明确约定借用期限是二、三个月，对此参与座谈的鼓楼区几个工作人员对于借用二、三个月应付上级检查是认可的。2、大舜开发公司总经理书面证词一份，以证明涉案房屋当时交给黄楼办事处过程的真实情况，也证明涉案房屋是短期借用二、三个月这个事实。黄楼办事处质证称，1、对于录音的真实性不予认可，录音中提到的工作人员我方无法核实其真实性，所以对这份录音证据的真实性不予认可。录音中全是闫副总在述说案情，根据我方所知的情况大舜开发公司将上述三个房屋无偿借用给黄楼办事处使用。2、对于证据2，闫长印系大舜开发公司的总经理，大舜开发公司与沈剑有利害关系，其出具的证言不能论证本案事实的依据。大舜开发公司质证称，1、对于证据1录音证据，陈述应该是客观真实的。2、对证据2，闫长印作为大舜开发公司的法定代表人，对涉案的事实是知情者，其所作陈述应该是客观真实的。二审庭审中，徐州市信人价格评估有限公司价格鉴证师王诗安到庭接受黄楼办事处的质询并对于鉴定报告的相关事项作出解答。本院认为，沈剑提交的录音及书面证词，因黄楼办事处对其真实性、关联性不予认可，且涉及到的人员未出庭作证接受质询，录音内容及书面证词的真实性无法确认，不能作为本案的定案依据。本院二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。本院认为，涉案房屋的房产证和土地证均登记在沈剑名下，沈剑是涉案房屋的所有权人，因黄楼办事处占有使用涉案房屋，故沈剑作为权利人有权主张黄楼办事处返还房屋并支付占有使用费用。黄楼办事处于2013年3月7日出具证明，认可该办事处于2008年7月借、租涉案三套房屋的事实，并承诺于2013年6月31日前返还房屋。该证明虽系复印件，但因其上有黄楼办事处负责人李学全签写“情况属实”予以确认，且黄楼办事处对于该证明亦未提出异议，故本院对于该证明的真实性予以认可，能够证明黄楼办事处确于2008年7月开始使用涉案房屋。沈剑认可涉案房屋使用之初其同意借用期限是二、三个月，黄楼办事处应自2008年11月始支付占有使用费，而黄楼办事处则主张涉案房屋是长期免费借用，不应支付占有使用费。根据相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。黄楼办事处主张涉案房屋系长期无偿借用，应当提供证据加以证明，在其并未提供充分证据证明其主张的情况下，应当自沈剑主张的2008年11月起向沈剑支付占有使用费用。一审法院根据涉案房屋的租金价格鉴证结论依据的价格鉴证基准日、价格鉴证结论数额、使用期间，酌定黄楼办事处使用涉案三套房屋每月费用为6200元并无不当，本院予以确认，故黄楼办事处应当自2008年11月起至实际归还涉案房屋之日以每月6200元的标准向沈剑支付占有用费。一审法院漏判部分占有使用费，本院依法予以改判。黄楼办事处虽然对于徐州市信人价格评估有限公司作出的徐信价司估[2016]字第53号涉案房屋的租金价格鉴证结论书内容有异议，但该鉴定机构具有相应的鉴定资质，鉴定程序亦合法，作出的鉴定报告基本反映了涉案房屋的在该时间段的租赁价格，且相关鉴定人员二审中已经出庭并对于黄楼办事处的相关疑问接受了质询并作出了合理解释，故对于黄楼办事处的上诉主张本院不予采信。综上，沈剑的上诉理由和请求成立，本院予以支持；黄楼办事处的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持徐州市贾汪区人民法院（2015）贾民初字第0615号民事判决第一项“被告徐州市鼓楼区黄楼街道办事处应于本判决生效之日起30日内腾空坐落于徐州市环城路烟厂南侧的2#楼1-B7、B8、B9涉案房屋（房屋所有权证号：徐房权证鼓楼字第××号）交还给原告沈剑”；二、变更徐州市贾汪区人民法院（2015）贾民初字第0615号民事判决第二项，即“被告徐州市鼓楼区黄楼街道办事处应于本判决生效之日起10日内支付原告沈剑上述涉案房屋的使用费（按每月6200元计算，自2013年7月1日起计算至被告实际交还给原告上述房屋之日止）。”为“被告徐州市鼓楼区黄楼街道办事处应于本判决生效之日起10日内支付原告沈剑上述涉案房屋的使用费（按每月6200元计算，自2008年11月1日起计算至被告实际交还给原告上述房屋之日止）”义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，评估费7400元，共计17200元，二审案件受理费14727元，均由徐州市鼓楼区黄楼街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河代理审判员 孟 娟二〇一七年七月十日书 记 员 汤璐菲 更多数据：