（2016）苏0211民初6621号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-12-20

案件名称

6621杨洋与钱澄宇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市滨湖区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨洋,钱澄宇

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十六条

全文

江苏省无锡市滨湖区人民法院民事判决书（2016）苏0211民初6621号原告（反诉被告）:杨洋,女,1993年1月27日生,,汉族，户籍地江苏省泗阳县，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：朱金伟，江苏双汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟根，江苏双汇律师事务所律师。被告（反诉原告）:钱澄宇,男,1964年10月31日生,,汉族，户籍地江苏省无锡市，现住江苏省无锡市滨湖区。原告（反诉被告）杨洋与被告（反诉原告）钱澄宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法由代理审判员吴传杰于2016年12月1日、2017年4月11日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，本院组成合议庭于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨洋及其委托诉讼代理人朱金伟、杨伟根，被告（反诉原告）钱澄宇到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告杨洋向本院提出诉讼请求：1、请求判令钱澄宇继续履行合同协助其办理房产过户手续；2、请求判令钱澄宇支付违约金38000元；3、本案诉讼费由钱澄宇负担。审理过程中，原告杨洋变更诉讼请求为：1、判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令钱澄宇返还原告定金2万元并赔偿房屋差价60900元，支付居间费用7500元，赔偿违约金38000元；3、诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2016年8月23日，其与钱澄宇签订《房屋买卖合同》一份，约定其以38万元的价格购买位于无锡市滨湖区××室的房屋一套。合同签订后其按约支付了定金2万元并支付了居间服务佣金7600元。在2016年9月16日，其已完成了按揭贷款的办理手续，已达到合同约定的过户条件。合同约定过户当日支付3万元首付款，其在过户条件成就时通知钱澄宇办理过户，但钱澄宇并未按约履行义务，后经多次催告但仍置之不理。因庭审中钱澄宇明确不配合办理过户，构成根本违约，故变更诉请。根据《房地产估价报告》，在2016年9月28日，涉案房屋市价为440900元，故其主张赔偿差价损失60900元。被告钱澄宇辩称：其并不存在过错及违约，事实系杨洋多次违约，存在过错。双方于2016年8月23日签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价38万元，定金2万元，首付3万元，余款33万元由杨洋办理银行贷款。但杨洋在办理贷款中不诚信，贷款存在欺诈，违背诚实信用原则，先是要求其伪造首付款已收取的材料，之后首付款没有支付却说支付了，合同交易价格是38万元但在贷款时与中介串通改为48万元。其认为杨洋的行为属于骗贷，属于违法违规行为，故不同意配合过户。另外，杨洋仅支付了定金2万元，虽然合同约定过户当天支付首付款3万元，但过户必需要先付首付，杨洋没有付首付就存在过错。故请求驳回杨洋的诉请，并提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令杨洋向其支付违约金38000元；3、判令杨洋承担本案全部诉讼费用。针对反诉，反诉被告杨洋辩称：1、其同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，但合同解除的原因系钱澄宇根本违约造成；2、其根据合同积极履行相应义务，在2016年8月23日前支付定金2万元，并办理完毕贷款审批手续，在条件成就时及时通知钱澄宇办理过户手续。合同约定2016年9月28日前全款到账钱澄宇交付房屋的前提是需要钱澄宇按约定履行过户手续。因税务系统升级，在2016年9月23日至2016年10月7日期间无法办理过户手续。其在2016年10月8日联系中介通知钱澄宇过户，但遭到拒绝。之后其多次联系钱澄宇办理过户，均遭拒绝。其始终都是诚信履行合同想要购买房屋。贷款合同是其与银行之间的合同，与本案并不存在关联，且该贷款已经实际审批，符合了买卖合同的约定。经审理查明：2016年8月23日，杨洋（购房人）与钱澄宇（售房人）、无锡龙创房地产投资顾问有限公司（中介方，以下简称龙创公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定钱澄宇将位于无锡市滨湖区震泽三村65-601室的房屋以38万元出售给杨洋，杨洋于2016年8月23日支付定金2万元，于过户当天支付3万元首付款，余款33万元由龙创公司协助办理商业贷款；杨洋于合同签订日向龙创公司支付信息服务费7600元；钱澄宇承诺于全部钱款到账2016年9月28日腾空房屋；贷款过程中杨洋提出终止贷款行为，则需补齐所差房款，继续履行合同并承担由此引起的损失；合同填写的具体贷款金额和年限以银行核定为准，且杨洋保证所提供的各种材料与证明真实、可靠，如因杨洋一方原因造成贷款不能正常下发，杨洋承担相应责任及经济损失；买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确认的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；双方在办理过户时，应积极配合，如任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，则每逾期一天按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失；如杨洋未按约定时间付款的，则每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失。双方合同另附《附属设施明细表》一份，载明：四个方凳拿走，1个写字台，1个电视柜带走，其余东西全部留下。另查明：2016年8月23日，杨洋向钱澄宇支付定金2万元，向龙创公司支付中介费5000元。2016年9月26日，杨洋取得中国建设银行股份有限公司无锡分行批准的贷款33万元，抵押物价值为48万元。因税务系统升级，2016年9月23日至2016年10月7日，无锡地区税收工作暂停。2016年10月13日，杨洋向钱澄宇及龙创公司发送《函告》一份，主要内容为：钱澄宇先生：本人与你签订《房屋买卖合同》后，已按合同约定支付定金并于2016年9月3日向中国建设银行无锡分行提交房贷申请材料，并于2016年9月26日成功获批贷款。合同约定于2016年9月28日腾空房屋并完成相关过户手续和余款交付事宜。中介方在9月26日之前电话联系你方与我方，告知无锡房管局与2016年9月23日至10月7日进行系统升级，无法办理过户手续，将延迟至10月8日进行办理过户。10月8日我方电话联系你催促过户并告知贷款已获批，且在中介方明确提出可担保你方能顺利拿到贷款33万元余款的情况下，你方因对贷款事宜存有疑惑的个人因素不配合过户。现函告如下：在接到本函5日内联系中介方共同协助我方办理房屋过户相关手续。再查明：无锡市滨湖区震泽三村65-601室房屋在2000年10月26日登记至钱澄宇名下，取得方式为房改售房，建筑面积67.96平方米。为证明所述事实，杨洋申请龙创公司员工高峰出庭作证。高峰到庭述称：其是店长，签合同的时候其不在场，正式参与是从给客户办理贷款开始。开始杨洋自己办贷款，但因手续复杂，就委托其公司帮忙办理。因八月份贷款业务量大，需要排队，另外杨洋前期婚姻状况填错需要更改，还需要钱澄宇提供入账凭证材料，钱澄宇不肯提供。后期经与银行沟通，银行认可了其公司提供的材料。9月22日得知银行贷款获批，之后9月23日至10月7日税务办不了。因21日开始很多人都急着过户，登记中心的号都领完了，所以这单过户来不及，其与钱澄宇联系10月8日往后顺延5天办理过户，钱澄宇没有明确回复。到9月28日晚，钱澄宇夫妻找到店里说今天是合同约定的最后一天，没有办理过户，杨洋违约了。其告知他们因为国家政策原因没有办法按原来合同约定的时间完成过户，且按合同逾期十五天还没办的才视为违约。10月8日杨洋一方一早来店里，让其与钱澄宇沟通，协商过户时间。钱澄宇称没看到贷款审批的材料没有同意过户，要核实贷款情况，要求把贷款合同拿出来他们去银行核实。之后钱澄宇短信告知其公司员工窦广贤，说贷款行为有违规不予过户。之后杨洋向其公司发送了函告，告知要在七个工作日内配合办理过户。其向钱澄宇的妻子打电话，对方称没收到。又向钱澄宇打电话，其告知了钱澄宇函告内容。钱澄宇表示因为贷款存在违规行为不予过户。杨洋对证人证言真实性认可。钱澄宇除对贷款获批时间及其有无说过不过户外，对其他部分予以认可。审理中，为证明损失，杨洋向本院提出对涉案房屋市价进行鉴定，基准日以2016年9月28日为准。对该基准日，钱澄宇予以确认。经本院委托，江苏方杰房地产评估咨询有限公司于2017年2月25日出具《房地产估价报告》一份，估价结果为涉案房屋包括装饰装修部分在2016年9月28日市场价值为440900元。鉴定中，杨洋支付评估费6140元。对该报告，杨洋无异议。钱澄宇认为地板和其他一些东西已经送人了，不能包含在评估内，价格只能作为参考，是一种估算，且其没有过错，与其无关。上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、借款合同、不动产登记申请书及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，杨洋与钱澄宇签订的《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应积极履行合同义务。根据查明情况，杨洋作为买受人，在签订合同后，积极支付了定金并按积极办理银行按揭贷款。虽然根据双方合同中2016年9月28日钱澄宇拿到全款腾空房屋的约定，杨洋在2016年9月26日才获得银行贷款审批的时间有所迟延，但该情况并不导致合同无法履行，也未达到合同或法定解除条件。而根据合同约定，首付款3万元系在过户时支付，故杨洋支付首付款与钱澄宇配合办理过户应为相辅相成，一同进行。另外，2016年9月23日至2016年10月7日期间，因税收部门系统升级不能办理缴税过户事宜，造成付款及过户时间拖延，并非双方过错。因双方合同已有明确约定，若因杨洋一方原因导致贷款未能发放，由杨洋补齐差额款项并承担相应责任，且杨洋贷款已获银行审批，双方买卖合同的履行并无障碍。且在办理过户时，相关过户及贷款资料均需向不动产登记部门提交进行审核，若审核未通过，即不能过户。在此情况下，钱澄宇作为卖方的权益并不会受到必然侵害，钱澄宇并不享有不予履行过户的抗辩权。但在中介与杨洋通知卖方钱澄宇办理过户事宜时，钱澄宇先是主张杨洋已超过合同约定的付款期限，进而以审查银行贷款为由拖延并拒绝办理相关手续，存在阻碍合同履行的故意，进而导致本次诉讼。因钱澄宇明确不配合办理过户手续，杨洋据此提出解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，钱澄宇应向杨洋返还定金2万元。根据合同约定，一方违约造成对方损失超过约定违约金数额的，据实赔偿。涉案合同签订后，无锡地区房屋价格短期内快速上涨，根据评估结果，涉案房屋在2016年9月28日时市场价已涨价至440900元，较之于合同价38万元，价差为60900元。即作为买受人杨洋因钱澄宇的违约在该时间内另行购置相同房屋需多支出60900元。对该多支出部分的损失，钱澄宇应予以赔偿。杨洋因购买房屋支付中介费5000元，系其实际发生的损失，钱澄宇应予以赔偿。根据合同法相关规定，守约方可向违约方主张违约金，违约金不足以弥补损失的，可以主张调高违约金到实际损失。故在杨洋已主张实际损失的前提下，其另行按合同约定金额向钱澄宇主张违约金38000元的诉请，本院不予支持。因钱澄宇未表示愿意配合办理过户手续，杨洋在此情况下未能支付首付款3万元，并不存在违约情形。故对钱澄宇的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨洋与被告（反诉原告）钱澄宇于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日立即解除。二、被告钱澄宇于本判决生效之日三日内向原告杨洋返还定金2万元。三、被告钱澄宇于本判决生效之日三日内向原告杨洋支付赔偿款65900元。四、驳回原告杨洋的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告钱澄宇的反诉请求。若被告钱澄宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7570元，评估费6140元，反诉费3785元，合计17495元，由原告（反诉被告）杨洋负担1495元，由被告（反诉原告）钱澄宇负担16000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审　判　长　　吴传杰人民陪审员　　丁霞静人民陪审员　　肖锦芳二〇一七年七月十日书　记　员　　张　贞本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。来源：百度搜索“”