（2017）豫01民终8249号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-08-03

案件名称

牛桂花、张慧乐房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

牛桂花,张慧乐,河南润之房地产营销策划有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终8249号上诉人(原审原告)：牛桂花，女，1970年5月14日出生，汉族，住郑州市中原区，现住中原路百花路市。被上诉人（原审被告）：张慧乐，女，1990年11月12日出生，汉族，住郑州市中原区，现住。原审被告：河南润之房地产营销策划有限公司。住所地，郑州市二七区大学路**号*号商业***层******号。法定代表人：魏登科，经理。上诉人牛桂花与被上诉人张慧乐及原审被告河南润之房地产营销策划有限公司（以下简称润之公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1.牛桂花、张慧乐对张慧乐拉走牛桂花房屋内物品范围产生争议，双方一致认可的物品范围为：空调两台（挂机）、自动洗衣机一台、液晶电视一台、冰箱一台、大床床头及床头柜一套（床头柜两个）、小床床头一套、衣柜三个、电热扇一个、落地扇一个、缝纫机一台、老式方桌一张、窗帘两套（客厅和主卧各一套）、鞋柜一个。双方陈述不一致的范围为：牛桂花称除上述物品外，尚有老电视柜一个、燃气灶一个、微波炉一台、凳子四把、床单一床，同时称衣柜为四个，鞋柜为两个。原审法院认为，老电视柜、燃气灶为双方房屋租赁合同明确约定的配套物品，张慧乐在租赁合同解除时有义务交付给牛桂花，故原审法院认为张慧乐应向牛桂花交付上述两物品，在物品灭失或不能返还还时，应当折价赔偿。诉讼中，牛桂花陈述老电视柜现价值30元，燃气灶现价值180元符合日常生活经验法则，原审法院予以认定。对牛桂花主张的其他物品，因双方租赁合同中没有列明，原审法院不予认定。2.牛桂花、张慧乐双方对张慧乐搬离房屋的时间产生争议，牛桂花称张慧乐搬离时间是2017年1月10日，张慧乐称其搬离时间为2017年1月7日。本院认为，张慧乐在搬离房屋后有义务通过发短信等方式及时通知牛桂花，且张慧乐没有提供证据证明其搬离时间，原审法院认定张慧乐搬离时间为2017年1月10日。原审法院认为：牛桂花、张慧乐双方签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同内容履行自己义务。诉讼中，张慧乐在合同未到期的情况下与牛桂花解除租赁合同，已构成违约，应当按照合同约定向牛桂花支付违约金500元。牛桂花、张慧乐虽针对押金是否退还发生争议，但张慧乐应通过和解、调解或诉讼等合法方式主张自己权利，其选择用拉走牛桂花房屋内配设物品的方式不但不利于矛盾的解决，反而进一步扩大了各方损失，违反了合同双方协助义务，其拉走的相应物品因尚能够返还，从物的合理利用角度，应当先行返还原物，不能返还的应当折价赔偿。故牛桂花应当向张慧乐返还空调两台（挂机）、自动洗衣机一台、液晶电视一台、冰箱一台、大床床头及床头柜一套（床头柜两个）、小床床头一套、衣柜三个、电热扇一个、落地扇一个、缝纫机一台、老式方桌一张、窗帘两套（客厅和主卧各一套）、鞋柜一个，并赔偿牛桂花老电视柜及燃气灶折价款共计210元。张慧乐租赁期间产生的电费151.89元应当由张慧乐负担，故张慧乐应当向牛桂花支付电费151.89元。张慧乐未向牛桂花支付2016年12月30日至2017年1月10日租金，应当予以支付，以月租金1750元计算，该段时间租金应为642元。针对牛桂花第二项诉讼请求中主张的张慧乐未付的一个月租金，原审法院认为，虽然双方合同约定“须提前一个月交纳房租，若张慧乐提前解除合同，则牛桂花有权不返还张慧乐已交纳的租金”，但本案中该违约责任适用的条件并未发生，故原审法院不予支持。张慧乐在搬离房屋时未及时将钥匙交付牛桂花，故牛桂花主张的开锁费100元于法有据，原审法院予以支持。针对牛桂花主张的维修热水器费用50元，因没有证据证明维修的合理性，原审法院不予支持。牛桂花主张的水费没有证据证明，原审法院不予支持。针对张慧乐多支付的物业费，以每年430元的标准计算，自2017年1月11日至2017年10月1日共计310元，牛桂花在张慧乐承担完毕相应责任后，应当退还张慧乐。本案纠纷与润之公司无关，不应有公司承担责任。综上，除返还原物外，张慧乐应向牛桂花支付老电视柜及燃气灶折价款210元、电费151.89元、租金642元、开锁费100元及违约金500元，扣除牛桂花应当向张慧乐返还的物业费310元，张慧乐共应向牛桂花支付款项1293.89元。针对牛桂花向张慧乐支付的3000元押金，因张慧乐已经按照合同约定向牛桂花支付了违约金，故在扣除张慧乐向牛桂花支付应支付的1293.89元款项并返还原物后，剩余1706.11元应当退还张慧乐。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张慧乐自本判决生效之日起十日内向原告牛桂花返还空调两台（挂机）、自动洗衣机一台、液晶电视一台、冰箱一台、大床床头及床头柜一套（床头柜两个）、小床床头一套、衣柜三个、电热扇一个、落地扇一个、缝纫机一台、老式方桌、窗帘两套（客厅和主卧各一套）、鞋柜一个。二、原告牛桂花在被告张慧乐履行完毕上述返还义务之日起十日内向被告张慧乐返还剩余押金款项1706.11元。三、驳回原告牛桂花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告牛桂花负担25元，被告张慧乐负担25元。牛桂花不服原审法院判决，向本院提起上诉称：张慧乐未经牛桂花同意擅自拉走牛桂花的家电家具，已经构成侵权，此案明显是侵权案，法庭应当追究张慧乐的侵权责任。截止今日，房子仍未租出去，直接经济损失为四个月的租金7000元。张慧乐该交房租的时候，提出不租了，但并不搬走，造成牛桂花无法实现合同中的条款“若张慧乐提前解除合同，则牛桂花有权不返还张慧乐已交纳的租金。”租房合同已经约定东西损坏由承租人担责，维修电热水器是实实在在发生的。一审法院没有支持牛桂花主张的水费。水费是交给物业的，2016年11-12月为36.9元，2017年1-2月为8.8元。附水费收据两张。一审法院漏掉的天然气费。天然气费为16.25元。附微信支付凭证。一审法院计算应退的物业费自2017年1月11日-2017年10月1日为310元明显错误。请求二审法院查明事实，依法改判。张慧乐未到庭答辩。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为：牛桂花、张慧乐双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。但张慧乐在合同未到期的情况下与牛桂花解除租赁合同，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。因押金问题双方发生争执，张慧乐即将出租屋中的物品拉走，张慧乐对其拉走的相应物品应当予以返还，不能返还的应当折价赔偿。原审法院认定在扣除张慧乐向牛桂花支付应支付的1293.89元款项并返还原物后，剩余1706.11元应当退还张慧乐的理由适当，本院予以采纳。牛桂花上诉要求张慧乐支付水费、天然气费等均证据不足本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由牛桂花负担。本判决为终审判决。审判长　　陈贵斌审判员　　张　红审判员　　王宏毅二〇一七年七月十日书记员　　马　鹏关注公众号“”