（2017）京0113民初6676号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-10-26
案件名称
喻晓娇与孔凡龙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
喻晓娇,孔凡龙,北京金色时光房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初6676号原告喻晓娇，女，1986年7月18日出生，公民身份号码：×××。委托代理人张怀宇（原告之夫），1986年4月16日出生，汉族。被告孔凡龙，男，1970年8月5日出生，公民身份号码：×××。第三人北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号，组织机构代码：79510××××。法定代表人刘胜秋，总经理。委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。原告喻晓娇与被告孔凡龙、第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称：金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喻晓娇及其委托代理人张怀宇，被告孔凡龙，第三人金色时光公司之委托代理人苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻晓娇向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除合同；2、被告返还10万元定金并同时赔偿房屋总价款的20%，即358万元×20%=71.6万元；3、请求依法判令被告支付超出合同正常执行期限的房租，金额为7300元/月，按照一年来计算；4、请求被告承担房屋中介费3.58万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告通过第三人金色时光公司于2017年3月5日签订了编号为0010394的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。合同约定，原告购买被告私有房产一套（原为央产房现已上市），该房屋坐落于北京市顺义区×园×区戊×号楼×单元×室，房屋成交价格为317万元（约定按揭贷款支付）；并另行支付其房屋内的家电、家具、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维护费用合计41万元，总款合计358万元。原告根据合同约定于2017年3月5日支付被告10万元的定金，并于2017年3月7日支付第三人金色时光公司3.58万元的中介费；原告与被告双方于2017年3月14日已完成物业交割。原告与被告双方买卖资格均通过北京市住房和城乡建设委员会（简称：建委）审核后，定于2017年4月7日完成审核后完成建委合同编号C1500916的《存量房屋买卖合同（经济成交版）》（简称：网签合同）及银行贷款合同签订。2017年3月17日北京发布“317房市新政”，该新政致使原告购房资格审核已由首套资格变更为二套资格，首付款比例由原来的35%变更为60%。依据双方签订的房屋买卖合同第十二条第（三）款“若本合同履行期间各级政府出台新的房产政策，造成本合同不能实际履行，则出卖人与买受人互不负违约责任”，原告认为新政虽让其首付款比例发生变更，但原告依旧具有购买力，因此并未造成本合同不能正常实际履行，但被告因建委网签合同及银行贷款所填报的首付及贷款金额与2017年3月5日所签署的合同内容不一致为由，拒绝配合签订首付款比例变更补充协议，进而拒绝履行合同。原告认为被告拒绝继续履行合同的行为已构成严重违约，应根据双方签署的合同承担违约责任。被告孔凡龙辩称：同意与原告解除合同。不同意原告的第二、三、四、五项诉讼请求。理由是因为原告违反合同条款，房屋成交价格是358万元，网签合同上的房屋成交价格是317万元，所以我不同意网签合同的内容。网签合同与我们签订的北京市存量房屋买卖合同内容不一致。新政下来以后原告提出变更合同内容，但是原告没有及时通知我。首付款变了，原告没有告诉我她是否有履行能力以及是否能继续履行这个合同。原告在诉状中说的首付款比例变更补充协议，我没有见过。第三人金色时光公司述称：三方关于中介费在居间服务合同上第五条进行了约定，应当按照合同约定的内容进行处理。原告的其他诉讼请求与我方没有关系，我方不发表意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告喻晓娇与被告孔凡龙在金色时光公司的居间下，于2017年3月5日签订了合同编号为0010394的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定由原告喻晓娇购买被告坐落于顺义区×园×区戊×号楼×单元×室的房屋。双方签订的房屋买卖合同中约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为317万元。买受人在签订本合同的同时支付定金10万元；经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价41万元；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付或过户至买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过30日后，按照本合同第十一条处理。该合同第十一条约定了解除及违约责任：（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：……4、拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；……7、因出卖方或合同实际签订人的其它原因，造成买受方无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。该合同的第十二条约定了不可抗力：……（三）若本合同履行期间各级政府出台新的房产政策，造成本合同不能实际履行，则出卖人与买受人互不负违约责任。被告孔凡龙（甲方）与原告喻晓娇（乙方）在补充协议中同时约定：甲、乙双方协商一致，该房屋成交价格为358万元，此价格为甲方净得价，不含税；付款方式为商业贷款；乙方于2017年3月5日向甲方支付定金10万元。甲方同意在当天交房并于当天交付全部房款后将房屋交付给乙方。该补充协议第四条违约责任约定甲方若出现下列情形之一，均视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的；如本协议与《买卖合同》、《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。2017年3月5日，孔凡龙（甲方）、喻晓娇（乙方）与金色时光公司（丙方）签订了《居间服务合同》约定：“……第二条丙方提供居间服务的服务费用为35800元，由乙方承担，应于签订房屋买卖合同当日支付……”2017年3月5日，喻晓娇通过银行汇款方式向孔凡龙支付定金10万元。原告和被告双方于2017年3月14日办理了物业交割。当事人有争议的证据和事实情况如下：庭审中，原告喻晓娇提交了原告和被告签订的北京市存量房屋合同，证明新的房地产政策出台以后，原告仍具有履行合同的能力。对该合同，孔凡龙认可其真实性，但对其证明目的不认可。孔凡龙提交短信记录、微信记录、照片及合同编号C1500916的《存量房屋买卖合同（经济成交版）》（简称：网签合同）一份，证明被告积极与中介公司和原告配合履行合同，但被告认为网签合同与存量房屋买卖合同内容上存在严重不一致，具体表现为：1、网签合同成交价与原合同不一致。原合同成交价为358万元，网签合同成交价为317万元。2、申请贷款期限不一致。原合同贷款期限为3个月，网签合同对于贷款期限没有相关约定。3、交款日期和交房日期不一致。原合同对交款日期和交房日期都作出了相关约定，网签合同上没有相关时间上的约定。对网签合同这一证据，原告认为在网签之前被告配合其履行合同，但是在网签之后被告就不配履行合同了。第三人金色时光公司对上述证据的真实性认可，对于网签合同与原合同关于贷款期限不一致的情况，认为应按照有约定的合同执行，同时金色时光公司认为首付款比例提高，买受人接受，合同可以继续履行，因为网签合同是固定的版本，所以有些信息无法填写进去。庭审中，经询问原告之代理人张怀宇称：合同是中介出的，买卖双方都同意的。另经询问，喻晓娇称：我方已经支付了中介费35800元以及向被告支付了定金10万元。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、网签合同、银行汇款单和回单、短信、微信记录、证人证言、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉房屋买卖合同的解除问题。根据我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”此外，我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体到本案中，2017年3月5日，在金色时光公司的居间服务下，孔凡龙作为出卖人，与买受人喻晓娇签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议。合同双方当事人在该合同和补充协议中对房屋基本情况、权属情况、房屋交付与违约责任等问题进行了明确约定。双方所签房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。我国合同法规定，合同内容一般包括以下条款：“……（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式”，对于上述合同的主要条款作出变更，需经合同双方协商一致新的合同才可成立。因房屋买卖合同、补充协议中有关房屋成交价等内容与网签合同中的相关内容不一致，这一涉及合同主要条款发生变化的情况，致使被告孔凡龙作为房屋出卖人不同意签订网签合同，从而使得原合同无法继续履行。在庭审中，原告喻晓娇诉请法院解除合同，孔凡龙也在庭审中明确表示同意解除合同。结合本案事实，本院对于原告喻晓娇请求解除合同的诉讼请求予以支持。案件争议焦点二是被告孔凡龙是否应承担违约责任。违约责任，是合同当事人不履行合同义务时，依法产生的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。具体到本案中，对于网签合同性质的认定，依据北京市人民政府及建委的相关规定，房地产转让合同需进行网上签约，且自2009年1月1日起，办理网上签约已是办理存量房转移登记的必要手续。依据建委有关通知，存量房网上签约主要目的是为规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。因此在双方已前期签订书面房屋买卖合同的情况下，再办理的网上签约，只是完善存量房交易手续，办理产权过户登记的必须手续，而不是双方就同一交易标的物重新签订的买卖合同，因此要求网上签约合同内容应与前期签订的买卖合同内容相一致。在无证据证明双方确协商一致对合同内容进行变更的情况下，如果网上签约合同与房屋买卖合同内容不一致，应更改网签合同内容以实现与房屋买卖合同相同。从这一方面来说网上签约合同应是房屋买卖合同的备案形式。根据庭审所查明的事实，原告与被告签订的合同均由金色时光中介公司制作形成。该合同未能继续履行的原因是房屋买卖合同及补充协议的内容与网签合同内容存在不一致，并不属于孔凡龙的过错。故此，本院认为孔凡龙不存在违约行为。本院对喻晓娇要求孔凡龙按照合同约定向其支付违约金的诉讼请求不予支持。但考虑到房屋买卖合同及补充协议的内容无法继续履行也非喻晓娇之原因，故本院对喻晓娇要求孔凡龙返还10万元定金的诉讼请求予以支持。对于喻晓娇要求孔凡龙支付超出合同正常执行期限的房租，因合同对此无约定且原告未向法庭提交证据予以证明，故本院对原告的该项请求不予支持。对于原告喻晓娇已向金色时光中介公司支出的中介费用问题，属于中介服务合同的范畴，原告可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条，判决如下：一、确认原告喻晓娇与被告孔凡龙于二〇一七年三月五日就坐落于顺义区×园×区戊×号楼×单元×室房屋签订的编号为0010394的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于二〇一七年五月十日解除；二、被告孔凡龙于本判决生效之日起十日内向原告喻晓娇返还购房定金十万元；三、驳回原告喻晓娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千七百二十元，由被告孔凡龙负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张鹏飞二〇一七年七月十日书记员 赵文鑫 微信公众号“”