（2017）琼97民终795号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-06-24
案件名称
儋州天易实业有限公司与林炳珍、符娟商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
海南省第二中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
儋州天易实业有限公司,林炳珍,符娟
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼97民终795号上诉人（原审被告）：儋州天易实业有限公司，住所地海南省儋州市那大镇。法定代表人：颜海珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈翔，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林炳珍，女，1969年9月4日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市那大镇。委托诉讼代理人：周建攀，儋州市申达法律事务所法律工作者。原审第三人：符娟，女，1962年1月30日出生，汉族，海南省海口市人，现住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：黄文灿，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕雨格，海南瑞来律师事务所律师。上诉人儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）因与被上诉人林炳珍、原审第三人符娟商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天易公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初214号民事判决第三项；2.依法改判驳回林炳珍的第三项诉讼请求。事实和理由：天易公司向符娟借款后，通过符娟的女儿梁馨予向符娟偿还过借款，天易公司与符娟之间系民间借贷关系，并非一审判决认定的商品房买卖关系。天易公司不存在一房二卖的事实。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。故天易公司不应该承担对林炳珍的赔偿责任。林炳珍辩称，天易公司与符娟之间系商品房买卖关系，不存在民间借贷。天易公司先将涉案房屋出卖给林炳珍，之后又将同一套房屋卖给符娟，属于一房二卖，故一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。符娟辩称，符娟系在天易公司急需资金周转的情况下向天易公司购买的涉案房屋，故该房屋成交价低于市场价，符娟与天易公司之间系房屋买卖关系，符娟并没有借钱给天易公司使用，双方之间不存在民间借贷关系。林炳珍向一审法院起诉请求：1.解除林炳珍与天易公司于2013年2月23日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.判令天易公司返还林炳珍已付购房款40万元及利息（利息从2013年2月23日起至付清购房款之日止按中国人民银行双倍贷款利率计付）；3.判令天易公司按林炳珍已付购房款的一倍赔偿林炳珍损失40万元；4.判令天易公司退还林炳珍支付的房屋交易契税24000元及利息（利息从2016年4月29日起至付清购房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的一倍计付）；5.本案诉讼费由天易公司负担。一审法院认定事实：2013年2月23日,林炳珍（买受人）与天易公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同附件四《合同补充协议》，约定由买受人购买“儋城壹品”第4栋A单元2号商铺，建筑面积149.45平方米，按建筑面积计价，每平方米单价为5352.96元，总金额80万元，该房为预售商品房。其中，合同第六条关于“付款方式及期限”约定：合同签订后，买受人支付购房总价款的50%计40万元，其余的50%计40万元向银行或公积金中心申请贷款支付；合同第八条关于“交付期限”约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房而不视为违约：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）政府部门相关政策的调整以及政府市政规划变更原因；（3）设计变更或施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的；合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按以下方式处理:1.逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续支付违约金的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价款万分之一的违约金。附件四《合同补充协议》第八条约定：由于出卖人为买受人的按揭贷款提供了担保，故买受人同意委托出卖人或出卖人指定的单位向有关政府部门代为缴纳办理房屋产权权属证书所需的全部税费，并在签订本合同时向出卖人或出卖人指定的单位预交办理房屋产权权属证书的全部税费，包括但不限于契税、公共维修基金、产权代办费等。如买受人违反约定，出卖人有权拒绝交付该房屋且不承担逾期交房、逾期办理产权证的违约责任。合同签订当日，林炳珍向天易公司支付首期购房款40万元。后于2013年3月28日,林炳珍直接向海南省儋州市地方税务局纳税服务管理局支付房屋交易契税24000元。2015年5月23日，天易公司就“儋城壹品”完善办理房屋手续事宜与包括林炳珍在内的部分业主协商并签署《承诺书》，承诺：（1）定于2015年6月25日前办理房屋备案手续；（2）定于每个业主从购房合同规定交付房款之日起，至交房之日按每月赔偿业主所交房款，按银行双倍贷款利息补偿给业主，所有补偿必须在交房之前十日内全部付给业主（或抵房款）；（3）从即日起至2015年6月25日前“儋城壹品”所剩房源大于业主所购房面积的百分之五十的房源将不予对外销售，以确保此部分业主房屋的保障。另查明，2014年11月5日，天易公司与符娟签订《商品房买卖合同》，约定将案涉商铺出卖给符娟，按建筑面积计价，每平方米单价为2500元，总金额373625元。符娟已依约向天易公司支付了全部购房款。2015年2月6日，海南省儋州市住房和城乡建设局依据天易公司与符娟签订的《商品房买卖合同》，为符娟办理了案涉房屋合同备案登记。2014年11月7日，天易公司通过平安银行转账的方式，分别向案外人梁馨予汇款105万元（注明用途为利息）及向案外人吴英荣汇款30万元（注明用途为代理费）。林炳珍、天易公司确认：“儋城壹品”项目现已停工，也没有验收，涉案商铺尚不具备交付条件。一审法院认为，林炳珍与天易公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，受法律保护，双方均应依约履行各自义务。本案争议焦点为:1.天易公司是否存在“一房二卖”的行为；2.合同解除后的责任承担。一、关于天易公司是否存在“一房二卖”的问题。天易公司是否存在“一房二卖”，关键是如何认定天易公司与符娟签订的《商品房买卖合同》的性质。林炳珍与符娟主张天易公司与符娟签订的《商品房买卖合同》系真实的房屋买卖合同关系，并非民间借贷关系；天易公司抗辩其与符娟实际是民间借贷关系不存在房屋买卖合同关系。一审认为，天易公司抗辩其与符娟实际是民间借贷关系的事实不能成立。首先，天易公司提供的二份平安银行《个人转账汇款凭证》，载明的收款人为案外人梁馨予、吴英荣，并非符娟，天易公司也没有证据证明其向梁馨予、吴英荣汇款系由符娟指定或委托的收款人，符娟亦否认天易公司曾向其支付借款利息，本案现有证据不足以认定天易公司曾向符娟支付借款利息；其次，天易公司主张向符娟借款1000万元，属于巨额借款，但天易公司未能提供书面借款合同，与常理不符，天易公司对此应承担举证不能的法律后果；最后，虽然天易公司与符娟约定的房屋价款低于天易公司与林炳珍约定的房屋价款，但天易公司系房地产开发公司，其投资开发案涉项目属于商业经营的市场行为，必然存在市场风险，故不能仅仅以此否定天易公司与符娟的房屋买卖合同关系。综上，天易公司抗辩其与符娟实际是民间借贷关系不存在房屋买卖合同关系，缺乏证据，不予采纳。天易公司于2013年2月23日与林炳珍签订《商品房买卖合同》后，又于2014年11月5日与符娟签订《商品房买卖合同》，将林炳珍所购商铺又出售给符娟，天易公司行为已构成一房二卖。二、关于合同解除后的责任承担问题。根据本案查明的事实，由于天易公司一房二卖，且林炳珍所购商铺已于2015年2月6日备案登记到符娟名下，导致林炳珍合同目的不能实现且无法取得案涉商铺。林炳珍、天易公司在本案中均同意解除双方购房合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于当事人协商一致解除合同的规定，予以照准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项关于“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，林炳珍主张天易公司返还已付购房款40万元及利息并请求天易公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，有事实及法律依据，予以支持。关于赔偿责任，根据本案的实际情况，林炳珍主张天易公司按已付购房款的一倍承担赔偿责任过高，应以80%确定天易公司的赔偿责任为宜，即天易公司应赔偿林炳珍32万元（40万元×80%）。林炳珍超出部分的赔偿请求及天易公司该项抗辩意见，均不予支持。关于交易契税，该24000元契税是由于林炳珍履行合同所支出的税款，天易公司在庭审中亦同意支付，予以支持。但由于林炳珍是直接向相关税务部门缴纳，并非由天易公司代收，故对林炳珍主张天易公司赔偿交易契税利息不予支持。关于购房款利息，由于2015年5月23日《承诺书》是天易公司基于继续履行合同的前提下承诺按银行双倍贷款利息补偿业主，而本案林炳珍主张解除合同、返还购房款并支付利息，明显不属于天易公司承诺按银行双倍贷款利息补偿业主的范围，故林炳珍主张按银行双倍贷款利息赔偿，不予支持。结合本案情况，天易公司应按照中国人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率赔偿林炳珍利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除林炳珍与儋州天易实业有限公司于2013年2月23日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、儋州天易实业有限公司于判决生效之日起十五日内返还给林炳珍购房款40万元及利息（以40万元为本金，按照中国人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率，从2013年2月23日起计算至债务付清之日止）；三、儋州天易实业有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿林炳珍32万元；四、儋州天易实业有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿林炳珍契税损失24000元；五、驳回林炳珍的其他诉讼请求。案件受理费6320元，由林炳珍负担550元，儋州天易实业有限公司负担5770元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为,当事人二审争议的焦点是：1.天易公司与符娟之间系商品房买卖关系还是民间借贷关系；2.天易公司是否应当向林炳珍承担32万元的赔偿责任。关于天易公司与符娟之间系商品房买卖关系还是民间借贷关系的问题。2014年11月5日，天易公司与符娟签订了《商品房买卖合同》，2015年2月6日，海南省儋州市住房和城乡建设局依据该合同为符娟办理了涉案房屋合同备案登记。现天易公司主张其系基于向符娟借款才签订的《商品房买卖合同》，双方之间不是真实的商品房买卖关系，而是民间借贷关系，并提供了天易公司向梁馨予、吴英荣支付“利息”、“代理费”的个人转账汇款凭证。本院认为，借贷行为并非单方法律行为，而是典型的多方法律行为，即两个或者两个以上的当事人意思表示一致而成立的法律行为。天易公司主张其与符娟之间存在1000万元的借贷关系，但没有提供表示当事人意思一致的借款合同，且符娟作为一方当事人否认该借贷关系的存在，天易公司也未能提供证据直接予以证明。虽然天易公司提供的向案外人梁馨予和吴英荣共支付135万元的汇款凭证，拟主张该款项系1000万元借款的利息来证明与符娟之间存在1000万元借款的事实。本院认为，梁馨予作为完全民事行为能力人，与天易公司可能存在经济往来，虽然汇款凭证上注明用途为“利息”，但该备注系天易公司单方注明。另外，天易公司向吴英荣支付30万元的汇款凭证上注明用途为“代理费”，因此，在没有其他证据作证的情况下，该汇款凭证不能直接证明天易公司向梁馨予和吴英荣支付的款项为1000万元借款的利息并以此证明1000万元借款事实的存在，一审法院认定得当，本院予以支持。故天易公司主张其与符娟之间没有真实的商品房买卖关系而是借贷关系的意见，因缺乏充分证据证明，不予采纳。关于天易公司是否应当向林炳珍承担32万元的赔偿责任的问题。天易公司将涉案房屋出售给林炳珍之后又将涉案房屋出售给符娟，并备案登记到符娟名下，系典型的“一房二卖”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。故一审法院判决天易公司承担林炳珍已付房款40万元80%即32万元的赔偿责任符合法律规定，应予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人天易公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人儋州天易实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王柱进审 判 员 何昌恩审 判 员 叶玉华二〇一七年七月十日法官助理 平英梅书 记 员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：