（2017）赣0191民初23号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-21
案件名称
南昌工程学院与温家青房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌工程学院,温家青
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0191民初23号原告（反诉被告）：南昌工程学院，住所地：南昌市高新区天祥大道289号，统一社会信用代码：12360000491018255D。法定代表人：金志农，学院院长。委托诉讼代理人：鲁捷，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴博添，江西豫章律师事务所律师。被告（反诉原告）：温家青，男，汉族，1977年10月10日出生，住江西省赣州市石城县。委托诉讼代理人：胡滢，江西周象律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志朋，江西周象律师事务所律师。原告（反诉被告）南昌工程学院与被告（反诉原告）温家青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。南昌工程学院的委托诉讼代理人鲁捷、吴博添，温家青的委托诉讼代理人杨志朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南昌工程学院向本院提出诉讼请求：1.解除其与温家青签订的《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》；2.温家青立即将3栋架空层5号店面腾空交还给其；3.其无须向温家青返还合同履约金4400元；4.温家青承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年7月30日，南昌工程学院与温家青签订了一份《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》并约定，南昌工程学院将位于学生公寓3栋架空层5号店面租赁给温家青使用，经营范围为化妆品销售及服务，承租期限从2015年8月1日至2018年7月10（以整三年计算，承租期限届满之日以当年学校学生放假时间为准），租赁费三年共计人民币79300元，合同履约金三年共计人民币4400元，承租期内，如温家青有改变经营项目、超范围经营或经营学校规定不得经营的项目或进行违法经营，经整改后仍不改正的行为，有擅自转租、转让或转借店面的行为，南昌工程学院有权立即终止解除合同、全额扣除合同履约金并收回店面。之后，南昌工程学院将店面交付给温家青使用，但发现温家青擅自将承租店面改为经营食杂店，目前店面的实际经营者并非温家青，其已经将承租店面转租给第三人使用、经营。现为维护自身合法权益，南昌工程学院诉至法院。温家青辩称，其没有将店面转租给他人，仅仅是业务比较多，其不常在店里；其没有违规超越经营范围；南昌工程学院延迟半年交付店面，学院应当延长半年租期或者退回半年的租金并返还全部的合同履行金。温家青向本院提出反诉请求：1.其与南昌工程学院继续履行《南昌工程学院瑶湖校区公寓架空层店面租赁合同》；2.南昌工程学向其院返还2015年8月1日至2016年1月31日的租金；3、南昌工程学院承担本案诉讼费用。事实与理由：其与南昌工程学院签订了租赁合同，但南昌工程学院延迟交付店面长达半年之久，为维护温家青的权益，反诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议南昌县建设工程竣工验收备案表、江西省人民政府赣府[2004]53号关于同意南昌水利水电高等专科学校改建为南昌工程学院的批复、南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同、转款凭条、关于租金、物业管理费和合同履约金的收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对南昌工程学院提交的证据：（1）中标通知书，温家青以该证据为南昌工程学院单方面出具为由对该证据提出异议，该证据为复印件，无法与原件核对真实性，故不予采信；（2）个体工商户登记管理办法，其属部门规章，不能起到南昌工程学院的证明目的，不予采信；（3）责令改正通知书，温家青提出异议，该证据与原件核对一致，来源于政府行政部门，故予以采信；（4）公证书，温家青对真实性认可，对合法性有异议，但未提出证据证明，故予以采信；（5）照片和光盘，对其中与公证书中一致的照片，予以采信，与公证书不一致的照片及光盘，因不能达到南昌工程学院的证明目的，不予采信；（6）个人账户存款凭证，温家青对关联性有异议，虽然该证据与温家青提交的收据有关联性，但与本案无关联性，故不予采信。2.对温家青提交的证据：（1）收据，与原件核对一致，与本案无关联，不予以采信；（2）说明，该证据为打印件，不能达到温家青的证明目的，不予采信。本院经审理认定事实如下：1.南昌工程学院是位于该学院瑶湖校区学生公寓3栋的所有权人。2015年7月30日，南昌工程学院与温家青签订《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》一份，双方就温家青承租南昌工程学院的学生公寓3栋架空层5号店面进行了详细约定，其中：店面的经营范围为：化妆品销售及服务、租赁期限为3年，从2015年8月1日其至2018年7月10日止，3年的租金为79300元、按月计算，3年的物业管理费为4000元，3年的合同履约金为4400元；承租期内温家青有下列任何一种行为，南昌工程学院有权立即解除合同并全额扣除合同履约金和收回店面：（1）改变经营项目、超范围经营或经营学校规定不得经营的项目或进行违法经营，经整改后仍不改正的，（2）擅自转租、转让或转借店面的；店面交付后由双方共同验证，一时难以验证的，温家青应在7天内以书面形式向南昌工程学院提出，否则，视为其已经接收店面。2.合同签订后，温家青于2015年8月5日以银行转账方式向南昌工程学院支付了3年租金、3年物业管理费和3年合同履约金共计87700元。南昌工程学院和温家青共同确认，3栋架空层5号店面也叫马得利超市。3.2016年11月17日，南昌高新技术产业开发区市场和质量监督管理局昌东分局向马得利超市发出洪食药监高责改[2016]15号责令改正通知书，其上记载：该超市未取得营业执照和食品经营许可证而从事经营活动的行为违反《中华人民共和国食品安全法》的规定，依法责令：立即停止经营活动、取得相应资质后方可从事经营活动；在该通知书的下方，案外人范小红签署已收到。4.2017年5月16日，江西省南昌市赣江公证处出具（2017）赣洪江证内字第2888号公证书，其上记载：南昌工程学院的委托代理人吴博添和曹方向该处申请办理保全证据公证；2017年5月9日10时18分，公证员曾某和公证人员吴某前述人员一同来到南昌工程学院公寓3栋架空层店面，该店面正门旁有美丽有约电脑店、明金眼镜等店铺，前往的店内大致分为饮品区域、零食区域、收银台区域、杂货区等，未见化妆品区域，曹方以普通消费者身份购买了乐事薯片一桶和卫龙点心面一包，并通过支付宝支付10元后与上述人员离开该店，曹方使用手机点击支付宝图标，查询账单详情为：xulifang、-10.00、交易成功、收款、对方账户xulifang136××××9026；10时34分，吴欣和曹方再次来到该店，曹方以普通消费者身份在该店门口购买烤肠一根，并通过支付宝支付2元后与曹方离开，曹方使用手机点击支付宝图标，查询账单详情为：徐立峰、-2.00、交易成功、马得利超市；上述行为结束后，吴欣将手机拍摄的照片及截图图片进行打印、将现场摄像的视频刻录光盘并封存。本院认为，南昌工程学院与温家青签订的《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性约定，成立并生效，当事人应依约履行各自的权利和义务。南昌工程学院以温家青改变经营范围和擅自转租承租店面为由，要求解除双方签订的合同、温家青将店面腾空后向其返还、其无需向温家青返还合同履约金4400元，庭审中，温家青的委托代理人陈述，案涉店面截止目前是经营小吃和零食的便利店，该经营行为已违反合同约定的将店面用于经营化妆品销售及服务，明显属于违约，南昌工程学院以此提出的前述主张有事实和法律依据；但关于温家青擅自转租店面的主张，因南昌工程学院提交的责令改正通知书、公证书、照片并不能证明店面的实际经营者为案外人，故对该主张不予采纳。温家青主张南昌工程学院延迟半年交房，但未提交延迟交付的证据，也未提交其依照合同约定在接收店面7天内向南昌工程学院提出异议的证据，故其理应承担举证不利的法律后果，对该主张不予支持，温家青承租案涉店面的时间以合同关于店面交付的约定为参考，视为自温家青交付租金、物业管理费和合同履约金后的第8天即2015年8月13日；温家青主张继续履行双方签订的租赁合同，因南昌工程学院提交的证据足以证明，因温家青未按照约定的经营范围对承租的店面进行经营而达到解除合同条件的成就，故对温家青的该主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、九十七条规定，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除解除合同的效力，合同解除后，尚未履行的，终止履行；据此，案涉合同自本判决书生效之日解除，扣除从2015年8月13日至2017年7月7之日止已产生的租金和物业管理费，南昌工程学院应向温家青退还租金28636元（79300元÷36个月×23个月）、物业管理费1444元（4000元÷36个月×23个月），共计30080元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南昌工程学院与被告（反诉原告）温家青于2015年7月30日签订的《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》自本判决生效之日起解除。二、原告（反诉被告）南昌工程学院自本判决生效起十日内向被告（反诉原告）温家青返还租金28636元、物业管理费1444元，共计30080元。三、原告（反诉被告）南昌工程学院自无需向被告（反诉原告）温家青返还合同履约金4400元。四、被告（反诉原告）温家青自本判决生效之日起十日内将学生公寓3栋架空层5号店面腾空后返还给原告（反诉被告）南昌工程学院。五、驳回被告（反诉原告）温家青的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1933元，反诉受理费996元，共计2929元，由被告（反诉原告）温家青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 孟李玲人民陪审员 刘国根人民陪审员 龚艺佩二〇一七年七月十日书 记 员 李少燕 微信公众号“”