（2016）粤01民终19033号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-03
案件名称
成彩芬、刘德民房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成彩芬,刘德民,俊田发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19033号上诉人（原审原告）：成彩芬，女，1980年7月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄丽春、罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘德民，男，1971年4月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：俊田发展有限公司（以下简称俊田公司），住所地UNITS3-49/FYIPFUNGBUILDING2-18D’AGUILARSTREETCENTRRALHK。上诉人成彩芬因与被上诉人刘德民、俊田公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2013)穗越法民三初字第2788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人成彩芬的委托诉讼代理人罗锦华，被上诉人刘德民的委托诉讼代理人胡勇、陈远军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人成彩芬上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人刘德民、俊田公司向上诉人支付逾期办理商铺产权证的违约金（自2012年8月4日至2014年3月25日止，每日按己付房价款499890元的1‰的标准计算），本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一审判决对两被上诉人为上诉人申办涉案商铺产权过户手续的具体时间未能查清，事实认定错误，且对合同重要条款理解不清，致使判决有误。1、两被上诉人一审中提交的《广州市房地产交易登记中心收件收据》只有复印件，且无合理说明为何没有原件。更何况该收件收据写明的是《二手房买卖合同》且只有6页，但上诉人从未与两被上诉人签订名为《二手房买卖合同》的文件，而只签订了《商品房买卖合同》总计12页，两者明显不符。一审判决采纳该证据认为两被上诉人在合同约定期限内为上诉人办理了商铺过户申办手续而没有构成违约，明显有失公平。2、两被上诉人一审中提交的《存量房交易计税价格异议处理申请表》存在诸多疑点。（1）时间与两被上诉人所称的申请办证时间相差一年多，两被上诉人在这一年内却再没有其他任何有关计税或税务部门的回函等文件，明显有违常理。（2）两被上诉人称在2013年8月8日之前已提出过一次异议，但无证据证明，明显不符房地产开发商一贯的档案管理做法，于理不合。（3）两被上诉人单方认为“受让方签名或盖章”处签名的人员为上诉人的代理人，并未举证证明，另转让方与受让方签名下方的电话相同且签名笔迹相同，可知该异议申请表明显是两被上诉人单方作出，且一审已查明该律师事务所是发展商即两被上诉人一方指定，上诉人对该异议申请表并不知情，即便“受让方”处签名的确为上诉人原签订涉案买卖合同时委托的律师事务所律师，但该律师是否有权代上诉人在该异议申请表上签字一审中并未查明，一审判决仅凭该异议申请表认定上诉人明知两被上诉人逾期办证的原因有失偏颇。（4）为何税局计价单价会超过合同单价，其中是否存在两被上诉人其他方面的原因，是否两被上诉人此前办理涉案商铺抵押故意抬高商铺价格，两被上诉人对此并无说明，即使确实存在税局计价的原因，但税局计税等政府原因并非法定的不可抗力事由，两被上诉人完全可以预见并避免，况且计税问题是否本案中两被上诉人逾期办证的唯一原因，是否只因该原因就需延期这么长时间，均无法判断。上诉人因两被上诉人逾期办证致使涉案商铺无法及时转让已产生了巨大损失，超出了减低计税价格后少交的税费，明显不利于维护上诉人的利益，一审判决认为两被上诉人对计税价格提出异议是为买卖双方的共同利益故支持其因提出价格异议导致逾期办证的主张，明显与事实不符。3、根据《商铺买卖合同》第十五条的约定，两被上诉人应在2012年8月3日之前不仅应向房管部门申办涉案商铺的交易过户手续，还需在此期限内将涉案房产实际登记过户至上诉人名下，一审判决却仅以两被上诉人在2012年7月30日已向房管部门申办过户就认定其已在约定期限内履行了办证义务，有违合同约定，更明显不公，极大损害了上诉人的利益。被上诉人刘德民辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。假设二审改判，上诉人成彩芬上诉请求违约金算到2014年3月25日没有法律依据，只能算到2013年10月24日即产权证出证的时间，且合同约定上诉人取得涉案商铺的收益权是2014年4月30日，其上诉请求支付的违约金标准过高。被上诉人俊田公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2013年10月29日，上诉人成彩芬向一审法院提起本案诉讼，请求判令：刘德民、俊田公司向成彩芬支付自2012年8月4日起至2014年3月25日止的逾期办证违约金（每日按已付房款499890元的1‰的标准计付）。一审法院认定事实：2011年9月16日，成彩芬（认购方）与刘德民、俊田公司（出售方）签订《骏田国际饰品交易中心认购书》，约定：认购方自愿认购地址位于广州市越秀区北京路147号二层308号物业，建筑面积6.28平方米，套内建筑面积2.55平方米；最终认购价499890元；认购方还需支付如下费用：契税（该物业认购价的3%）14997元、产权登记费800元、交易服务费19元、交易印花税（该物业认购价的0.05%）250元、房产证印花税5元，律师费1300元，合共17371元（此费用为预付款，最终以政府部门的最新缴付规定为准）须与首期款同时交付；如认购方逾期未交付上述款项（包括未支付第6款约定的办理产权证的款项），均视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方即有权对该物业另行处理，认购方所付的定金不予退还，本认购书终止履行；认购方须于2011年9月23日前，携同本认购书、身份证明文件原件等到发展商指定律师事务所签署《商铺买卖合同》及有关文件（具体签约时间以律师事务所电话通知认购方为准），并于签署上述文件前到销售中心付清本认购书第一条中所约定的定金和购房价款，并换取相关收据；逾期未签署《商铺买卖合同》及有关文件，视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方并有权对该商铺进行处理，所付定金不予退还，所付购房价款（不含定金）无息退还，本认购书终止履行；出售方、认购方签署《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准等。2011年10月1日，成彩芬（买受人）与刘德民、俊田公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路147号二层308号铺，该商铺建筑面积共6.28平方米，其中套内建筑面积2.55平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.73平方米（面积最终以广州市房地产测绘所测绘的建筑面积为准），房价款总额499890元；买受人按揭付款，2011年9月23日前支付全部房价款的62%（包含定金）计309890元，余下房价款19万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；第五条买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期超过15日的，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。成彩芬付款情况如下：2011年9月16日，成彩芬向俊田公司支付定金2万元，同年9月21日补充支付定金3万元。2011年9月24日，成彩芬向俊田公司支付部分首期款5万元。2011年10月1日，成彩芬向俊田公司支付部分首期款209890元，并向广东金桥百信律师事务所支付服务费1300元、委托公证费200元。2012年7月10日，成彩芬签署《认购方特殊情况审批表》，申请按揭付款转为一次性付款，并于当日向刘德民支付尾款19万元及税费16071元。2013年10月24日，广州市国土资源和房屋管理局核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明：权属人为成彩芬，房屋坐落广州市越秀区北京××××2469，建筑面积6.28平方米，套内建筑面积2.55平方米，规划用途为商业。一审过程中，成彩芬及刘德民共同确认《商铺买卖合同》生效后的第210个工作日是2012年8月3日。刘德民为证明其已按时向行政主管部门申请办理涉案商铺过户手续，向一审法院提交以下证据：1.广州市房地产交易登记中心收件收据[载明：登记种类为转移或交换，卖方刘德民，买方成彩芬，地址为越秀区北京路2469；缴交资料有广东省房地产权证、身份证复印件、广州市房地产转移登记申请书及权属登记询问记录表、公证委托书（2012）粤广广州第202191号及扫描件、二手房买卖合同、房屋面积测绘附图；上述事项完成后还需按以下顺序办理缴费：（1）缴交契税（2）核缴营业税等有关税费（3）凭购房发票取和土地增值税、营业税及附加、个人所得税纳（免）证明的原件和复印件领取契税完税证（4）缴纳交易手续费、登记费及印花税；请申请人按上述指引缴纳税费后，凭本收件收据及缴费凭证领取正式受理回执；收件日期2012年7月30日等]。2.《存量房交易计税价格异议处理申请表》（内容为：转让方刘德民，受让方成彩芬，房产地址越秀区北京××××2469；合同申报单价79628.21元/平方米，房屋建筑面积6.278平方米；核定计税单价192136.26元/平方米，核定计税总价1206193元；申请日期2013年8月8日；买卖双方代理人均在该表签名，广州市越秀区地方税务局在该表格上盖章）。3.税收通用完税证（载明：日期2013年10月17日，纳税人为刘德民，地址越秀区北京××××2469，其中个人所得税、土地增值税及营业税的计税金额均为499890元，计税比例分别为1.5%、四级累进、5%，总纳税额为50488.85元）。4.成彩芬在2014年3月25日签字确认收到涉案商铺房产证原件等的《收条》。刘德民称因税局核定的计税金额过高，刘德民在2013年8月8日之前就提出过异议，但没有书面的材料，2013年8月8日实际上是第二次提出异议，并且最后是异议成功了，最终按双方签订合同的价格计税。成彩芬称其对异议过程不清楚，成彩芬只是负担3%的契税，虽然经过刘德民、俊田公司的申请核税价格有所降低，但不可作为刘德民、俊田公司免除义务的理由，该事由并非法律规定的不可抗力的范畴，就算因为税费的问题刘德民、俊田公司也应通知成彩芬，由成彩芬自行判断是否接受。另，成彩芬提交的2013年10月18日契税完税证显示，成彩芬缴纳购买涉案商铺契税的计税金额为499890元，税率3%，实纳金额为14996.70元。一审法院认为：成彩芬、刘德民、俊田公司自愿签订的《骏田国际饰品交易中心认购书》、《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。上述《商铺买卖合同》约定，合同生效后的210个工作日内，出卖人向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期承担相应违约责任。即刘德民、俊田公司应于2012年8月3日前完成该“申办”手续。刘德民于2012年7月30日向广州市房地产交易登记中心申请办理涉案商铺转移登记至成彩芬名下的手续，并取得了收件收据。根据收件收据的指引，只须完成相关税费的缴纳即可取得正式收件回执，其他办证资料已经齐备。再根据买卖双方完税凭证，卖方应缴的个人所得税、营业税及买方应缴的契税均按照计税金额的一定比例计算，成彩芬也是按照合同约定成交价499890元的3%向刘德民、俊田公司预付契税，而《存量房交易计税价格异议处理申请表》上显示的核定计税总价为1206193元，是合同约定交易价格的241%，故对计税价格提出异议是为买卖双方共同利益，且成彩芬代理人亦在上述异议申请表上签字。因此，结合本案实际情况，刘德民在2012年7月30日向广州市房地产交易登记中心申请办理涉案房屋转移登记手续应视为其已履行了合同约定的“申办”义务，此后因计税金额异议而迟延取得权属证书并非刘德民、俊田公司违约行为所致，故对成彩芬要求刘德民、俊田公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条的规定，于2015年11月20日作出如下判决：驳回原告成彩芬的诉讼请求。案件受理费10818元、公告费500元，由原告成彩芬负担。二审庭询中，上诉人成彩芬提交了一份《广州市房地产交易登记中心受理回执》，拟证明被上诉人刘德民、俊田公司在2013年10月21日才完成涉案商铺的过户申办手续。被上诉人刘德民质证认为：该受理回执不属新证据，且该受理回执与其提交的2012年7月30日收件收据并不冲突，因是先取得该收件收据后双方才核税交税，之后才取得受理回执，受理回执上领证人的签名就是在价格异议申请表受让方上签名的同一人。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人成彩芬与被上诉人刘德民、俊田公司自愿签订的《骏田国际饰品交易中心认购书》、《商铺买卖合同》为有效合同正确，本院予以确认。上述《商铺买卖合同》第十五条约定，“合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下。出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金”。一审判决据此认定被上诉人刘德民、俊田公司应于2012年8月3日前完成该“申办”手续正确，上诉人成彩芬关于二被上诉人还需在此期限内将涉案商铺实际登记过户至其名下的上诉意见不成立，本院不予采纳。被上诉人刘德民于2012年7月30日向广州市房地产交易登记中心申请办理涉案商铺转移登记至上诉人成彩芬名下的手续，并取得了收件收据，只须完成相关税费的缴纳即可取得正式受理回执。根据买卖双方完税凭证，卖方应缴的个人所得税、营业税及买方应缴的契税均按照计税金额的一定比例计算，上诉人成彩芬亦是按照合同约定成交价499890元的3%向被上诉人刘德民、俊田公司预付契税，而《存量房交易计税价格异议处理申请表》上显示的核定计税总价为1206193元，是合同约定交易价格的241%，故被上诉人刘德民对计税价格提出异议是为买卖双方共同利益，且上诉人成彩芬代理人亦在上述异议申请表上签字。因此，一审判决认为被上诉人刘德民在2012年7月30日向广州市房地产交易登记中心申请办理涉案房屋转移登记手续应视为其已履行了合同约定的“申办”义务，此后因计税金额异议而迟延取得权属证书并非被上诉人刘德民、俊田公司违约行为所致并无不妥。事实上，在计税价格异议处理申请成功，双方完成相关税费的缴纳之后，被上诉人刘德民凭上述的收件收据及缴费凭证领取了上诉人成彩芬在二审中提交的作为证据的受理回执，与收件收据的指引相符，并最终办妥了房地产权证。故，一审判决对上诉人成彩芬要求被上诉人刘德民、俊田公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持并无不当。综上，上诉人成彩芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10818元，由上诉人成彩芬负担。本判决为终审判决。审判长 韩志军审判员 郭东升审判员 刘 卉二〇一七年七月十日书记员 党春婷 来源：