（2017）苏01民终3756号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-08-25

案件名称

刘俊与江苏紫金农村商业银行股份有限公司龙潭支行、南京市栖霞区龙潭街道花园村村民委员会等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘俊,江苏紫金农村商业银行股份有限公司龙潭支行,南京市栖霞区龙潭街道花园村村民委员会,臧恒俊

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终3756号上诉人（原审原告）：刘俊，男，1980年9月6日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李宝强，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏紫金农村商业银行股份有限公司龙潭支行，住所地南京市栖霞区龙潭街道江畔人家龙锦路19号。负责人：许发祥，该支行行长。委托诉讼代理人：唐迎鸾，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈越男，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市栖霞区龙潭街道花园村村民委员会，住所地南京市栖霞区龙潭街道花园村花园街。法定代表人：张兵，该村民委员会主任。被上诉人（原审被告）：臧恒俊，男，1976年2月29日生，汉族，住南京市栖霞区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘定越，江苏金路律师事务所律师。上诉人刘俊因与被上诉人江苏紫金农村商业银行股份有限公司龙潭支行（以下简称紫金商行龙潭支行）、南京市栖霞区龙潭街道花园村村民委员会（以下简称花园村委会）、臧恒俊房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘俊上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘俊一审诉讼请求。事实与理由，一、一审认定事实错误。1、刘俊与紫金商行龙潭支行之间的租赁合同虽于2012年12月31日到期，但是并没有任何人终止或解除双方的租赁关系，该房屋仍然由刘俊实际租赁使用，根据合同法规定，应当认定双方形成了不定期的租赁合同。而一审认为双方没有租赁关系显然错误，应当认定双方存在不定期租赁关系。2、花园村委会作为地方的自治组织，在购买涉案房屋时不可能不知道是由刘俊等在租赁使用，并且相关房屋的买卖并没有在相关行政机关登记备案，所以不存在善意取得问题。而一审认定花园村委会是善意购买人是认定的重大错误。二、一审适用法律错误。一审已经查明的事实证明紫金商行龙潭支行在将涉案房屋出卖给花园村委会以及花园村委会出卖给臧恒俊时没有告知刘俊，并且出卖时都是在刘俊有效的租赁合同期限内。刘俊行使优先购买权的时效应当自刘俊知道或者应当知道之日开始计算。而刘俊自一审开庭时才知道紫金商行龙潭支行与花园村委会以及花园村委会与臧恒俊之间的买卖事实和过程，所以刘俊没有超过行使优先购买权的时效。一审以时效为由判决驳回刘俊的诉讼请求显然适用法律和认定事实错误。三、涉案房屋没有两证，依法不能进行买卖。紫金商行龙潭支行辩称，1、刘俊的诉讼时效已过。2、紫金商行龙潭支行在与刘俊之间的租赁期限已满之后才将涉案房屋转让给第三方，一审已经就此事实予以查明。刘俊和紫金商行龙潭支行并无房屋租赁关系，刘俊要求撤销买卖合同并无合同基础以及法律依据。3、根据合同第9条的规定，刘俊于2015年12月17日收到臧恒俊的告知书，并且在告知书也明确说明，本案争议房屋的所有权已由臧恒俊所有，并且刘俊与臧恒俊在2015年12月17日重新签订合同，故而刘俊与臧恒俊之间的租赁合同关系与紫金商行龙潭支行无关。4、本案争议的标的是因为南京德龙建筑队欠南京市花园农村信用合作社的债务无力偿还，所以由栖霞区法院裁定将上述财产以788900元抵押给南京市花园农村信用合作社，后因摄山合作社与南京市花园农村花园农村信用合作社合并，成立摄山信用合作社，后并入紫金商行龙潭支行。由栖霞区法院作出裁定，以物抵债，涉案房屋直接抵给紫金商行龙潭支行。综上，一审判决事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉。花园村委会及臧恒俊辩称，同紫金商行龙潭支行答辩意见。刘俊向一审法院起诉请求：1、撤销紫金商行龙潭支行与花园村委会以及花园村委会与臧恒俊之间关于南京市栖霞区龙潭街道花园街原503工程处270平米房屋的买卖合同，并确认同等条件下刘俊对该房屋具有优先购买权，由刘俊购买该房屋；2、由紫金商行龙潭支行、花园村委会、臧恒俊承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：位于南京市栖霞区龙潭街道花园街上东起花园商务楼、西至老信用社楼、南临花园街、北至江堤，建筑面积1868.73平方米的房屋系南京德龙建筑队所有，因南京德龙建筑队欠南京市花园农村信用合作社债务无力偿还，一审法院于2003年2月11日裁定上述资产以评估价788900元抵押给南京市花园农村信用合作社。南京市花园农村信用合作社后与摄山信用社合并，成立摄山信用合作社。2011年3月摄山信用合作社与刘俊签订房屋租赁合同。约定由刘俊租赁其中的一部分面积270平米经营浴室，期限1年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止。租期届满后，双方并未续签租赁合同，刘俊也未交纳租金。2013年6月27日，紫金商行龙潭支行（前身系摄山信用社）与花园村委会签订资产转让协议，将上述资产以62万元价格整体一次性转让给花园村委会。2013年6月28日，花园村委会与臧恒俊签订房屋转让买卖协议，以59万元的价格将上述房产转让给臧恒俊。臧恒俊之后将上述房产又租赁给曹春雷、鲁远斌等人使用。2015年12月17日，臧恒俊发书面通知，告知刘俊将上述房屋又租赁给鲁远斌使用。刘俊在2015年12月17日又与鲁斌签订1年期限的租赁合同。上述事实，有当事人签订资产转让协议、房屋转让买卖协议、租赁合同、告知函、当事人陈述等证据证实。一审法院认为，本案刘俊诉讼请求权的基础是认为紫金商行龙潭支行、花园村委会、臧恒俊签订的房屋转让协议侵害了其享有的房屋优先购买权，故本案主要争议焦点为是否侵害了其优先购买权。所谓优先购买权，其前提是当事人之间首先要有合法的租赁合同。而本案刘俊与紫金商行龙潭支行的租赁合同期限自2011年11月1日起至2012年10月31日止。租期届满后，双方并未续签租赁合同，刘俊也未交纳租金以及相关的水电费。紫金商行龙潭支行与花园村委会签订的资产转让协议的时间为2013年6月27日，该时间不在刘俊的租赁期限内。而紫金商行龙潭支行也不认可双方还存在租赁关系，根据民事举证规则，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。现刘俊不能证明双方依然存在租赁关系，故一审法院认定刘俊在租赁期限届满后与紫金商行龙潭支行不存在租赁关系。紫金商行龙潭支行在转让上述房产时无义务告知刘俊。况且，刘俊也不在合理的期限内行使撤销权，且花园村委会作为善意购买人，支付了合理的价格，理应取得房屋的相关权利。故刘俊认为紫金商行龙潭支行、花园村委会、臧恒俊侵害其优先购买权，请求撤销房屋转让协议的请求无事实依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回刘俊的诉讼请求。案件受理费3000元，减半收取1500元，由刘俊负担。本院二审期间，各方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。二审中，各方均未提供新的证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述法律规定，承租人行使优先购买权的前提应是双方之间存在租赁合同关系。本案中，刘俊与紫金商行龙潭支行于2011年3月签订房屋租赁合同，租赁期限至2012年10月31日止。租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，刘俊虽继续使用涉案房屋，但其未向紫金商行龙潭支行继续交纳租金，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。刘俊称双方形成不定期租赁合同关系的上诉理由没有依据，本院不予采纳。紫金商行龙潭支行2013年6月出售涉案房屋时，紫金商行龙潭支行与刘俊的租赁合同期限已经届满，因双方之间不存在租赁合同关系，故刘俊要求行使优先购买权的基础已不存在，其要求确认对涉案房屋享有优先购买权的上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。紫金商行龙潭支行与花园村委会以及花园村委会与臧恒俊之间就涉案房屋签订的转让协议均系双方当事人的真实意思表示，不存在恶意串通损害第三人利益的行为。紫金商行龙潭支行转让涉案房屋时，刘俊并不享有法律规定的优先购买权，故其无权以此为由行使撤销权，刘俊要求撤销紫金商行龙潭支行与花园村委会以及花园村委会与臧恒俊就涉案房屋签订的转让协议，其诉请没有法律依据。对其该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，刘俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由刘俊负担。本判决为终审判决。审判长　　钮丽娜审判员　　曹　艳审判员　　龚　达二〇一七年七月十日书记员　　郭旭冬来源：百度“”