（2017）湘0124民初2488号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-07-13
案件名称
张明、阳展与宁乡新宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁乡县人民法院
所属地区
宁乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张明,阳展,宁乡新宏房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初2488号原告：张明，男，1973年4月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：阳展，女，1979年3月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两原告委托诉讼代理人：袁仕梁，湖南江荣律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。被告：宁乡新宏房地产开发有限公司，住所地宁乡县城郊乡合安社区二环路与康宁路交界处铂金汉宫4栋2单元2606室。法定代表人：陈立标，该公司董事长。委托诉讼代理人：喻定华，宁乡县煤炭坝法律服务所法律工作者。原告张明、阳展与被告宁乡新宏房地产开发有限公司（以下简称新宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳展与两原告的委托诉讼代理人袁仕梁与被告的委托诉讼代理人喻定华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张明、阳展向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办妥并向原告交付铂金汉宫小区2幢房屋包括不动产登记证等在内的所有权证件；2、判令被告向原告支付因逾期办理并向原告交付商品房产权证件的违约金80000元（违约金按合同总价350545元的0.3‰/天标准自2015年1月1日起暂计算至2017年4月17日的违约金为88021.84元，原告暂起诉80000元，后续照此标准照计至被告向原告交付房屋权证时止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年2月19日，原告与被告签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20111376303），约定原告向被告购买铂金汉宫小区商品房第2幢房屋，总价350545元。上述合同第八条约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付商品房，同时，合同第二十条约定：被告应在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记，则买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起出卖人每日按已付房款的0.3‰支付违约金。被告于2013年12月31日向原告交房，至今为止，被告仍未办理并向原告交付房屋产权证件，已严重超过了上述合同约定的办证时间，应按上述合同向原告支付违约金。被告新宏公司辩称：1、原告要求违约金计算标准过高，逾期办理房产证对原告的影响不大，被告负债很多，无力承担违约金；2、房屋交付时间应按实际交付时间为准，本案中原告的房屋交付时间是2014年12月31日，被告在2015年12月1日办理了房屋所有权证，未超过合同约定的365天，被告没有违约；3、原告未办理小产权证的原因是原告还有0.06平方米的房屋补差款207元未向被告支付，所以被告没有将办理原告小产权证的手续递交房产局；4、被告在2015年12月1日办理了大产权证，主张权利也应在2015年12月1日止。本院经审理认定事实如下：位于宁乡县玉潭镇的“铂金汉宫”项目系被告开发的商品房。2013年2月19日，原告与被告签订了《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定原告购买“铂金汉宫”小区第2幢房屋，总价款为350545元，房屋交付期限为2013年12月31日前。合同对产权登记约定如下：“在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证,365日内办妥买受人的土地使用权证。”“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记，双方同意按下列第2项处理......2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日365止，出卖人每日按已付房款0.3‰支付违约金”。另补充协议约定：“在本合同中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务……”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款350545元，被告于2013年12月31日向原告交付了房屋。2015年12月1日，原告本案所购房屋所在的宁乡县玉潭镇（铂金汉宫）2栋办理了大房产权证。另查明，庭审结束后，被告新宏公司为原告的本案涉案房屋办理了房屋不动产权证书。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、房屋产权证书、不动产权证书等证据及当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点如下：1、原告要求被告立即办妥房屋所有权登记证等在内的所有产权证件的诉讼请求应否得到支持；2、被告是否应当承担违约责任，违约金应如何计算。关于焦点1，本院具体评判如下，根据原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证,365日内办妥买受人的土地使用权证，该约定合法有效，被告应按约履行办证义务。但现因国家政策调整，涉案小区办证归属地宁乡县自2016年8月15日起实行不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证和国土证，而是将二者合并进行不动产统一登记，现原告诉请办理的房屋所有权登记证等在内的所有产权证件，事实涵盖了房屋所有权证和土地使用权证内容。根据合同约定，被告在办理了该幢的大产权证后即履行了办证义务，且在庭审结束后，被告向法庭提交了两原告的不动产权证书，也就是两原告的不动产权证书已经办理完毕，原告的该项诉讼请求已经实现。关于焦点2,本院具体评判如下，根据原、被告双方约定及补充协议，被告应在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，该约定的交房时间应以实际交房时间为准，且该房屋所有权证应为大产权证。本案中，被告向原告的实际交房时间为2013年12月31日，根据合同约定及补充协议，被告应在2014年12月31日前办理房屋大产权证，但被告办理大产权证的时间为2015年12月1日，已经超过了应当办理房产证的时间，已经构成违约，依法应对此违约行为承担违约责任。双方约定的逾期办证违约责任为每日按已付房款的0.3‰支付违约金，结合原告的损失情况及本案具体案情，考虑到造成被告新宏公司未及时办理房屋所有权证登记有一定的客观原因及被告新宏公司的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告新宏公司按已缴纳房款的1%的标准支付原告违约金3505.45元（350545元×1％），对原告主张的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、宁乡新宏房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付张明、阳展违约金3505.45元；二、驳回张明、阳展的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由张明、阳展负担100元，由宁乡新宏房地产开发有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 谢寅斌二〇一七年七月十日书记员 邓令君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决......《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”