（2017）沪01民终4800号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-19
案件名称
戴书提诉梁爱芬房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴书提,梁爱芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4800号上诉人（原审被告）：戴书提，男，1974年10月9日生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：倪卓伟，上海倪卓伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏清，上海倪卓伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁爱芬，女，1955年11月29日生，汉族，住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：刘胜明，上海市宝恒律师事务所律师。上诉人戴书提因与被上诉人��爱芬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴书提上诉请求:撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人恶意不收取租金，造成上诉人违约的事实，且上诉人在一审明确表示愿意支付租金，故不存在解除合同一说，同时对被上诉人的解除合同通知函真实性有异议，该解除函没有签字与日期，不能证明被上诉人发出过解除函；二、合同约定租赁面积为2,000多平方米，双方实际租赁面积为4,000多平方米，另一半面积是违建，且整个房屋是一个整体，无法分割，一审对此没有查明，影响本案处理；三、一审未向上诉人征询过违约金和滞纳金的意见，上诉人认为违约金过高，应该是5,000元���人民币，下同）左右，且滞纳金实际是违约金性质，不应该重复计取。梁爱芬辩称，不同意上诉人的上诉请求，一、上诉人拖欠租金违反合同第十二条约定，解除合同并无异议。解除合同的通知函确已送达，被上诉人已提交了快递单据佐证，并未留存该函复印件，且本案系基于事实和法律通过判决解除合同，而不仅仅是依据该通知函；二、交付的房屋面积确实比合同约定面积大，但超出部分并不收取租金，如何使用也是上诉人的问题；三、申请对违约金进行调整是当事人的诉讼权利，认可一审意见。综上，请求驳回上诉，维持原判。梁爱芬向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间的《房屋租赁合同》；2、戴书提支付租金及使用费，自2015年12月17日开始计算到迁出之日止，按照每年551,668元标准支付（合同约定每年租金52万元，从合同签订的第6年起每年递增年租金的3%，故从2015年12月17日至2016年12月16日,每年租金为551,668元，到实际迁出之日都按此标准计算，扣除戴书提已经支付的10万元）；3、戴书提支付滞纳金，以月租金45,972元为本金，从2015年12月8日开始计算到实际支付之日止；4、戴书提支付违约金551,668元；5、戴书提返还系争房屋；6、戴书提承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋（原南汇区XX镇XX公路XX弄XX号，以下简称租赁房屋）系梁爱芬从产权人上海XX有限公司承租而来，经产权人同意，2009年12月16日，以梁爱芬作为出租方（甲方）与戴书提作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定梁爱芬将租赁房屋出租给戴书提使用，租赁期限自2009年12月17日至2020年2月16日。合同第四条约定，房屋第一年至第五年每年租金为520,000元整，第六年起每年提增年租金的百分之三。第五条付款方式约定乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金10万元整……租金按（半年）结算，由乙方于每（半年）提前十天交付给甲方，租金实行先付后用。第十二条，乙方有下列情形之一的，甲方可单方提前解除本合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1、擅自将承租的房屋转让，没经甲方书面许可。2、拖欠租金累计达30天的……第十五条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反合同的规定，按年度必须向对方交纳年度租金的100%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一天，甲方有权按月租金的千分之三每天向乙方加收滞纳金。甲方违约按实际装修折旧后补偿乙方；乙方违约，甲方不补偿乙方装修补偿。戴书提承租租赁房屋后，按照合同约定支付了10万元押金，并已付清2015年12月17日之前的租金。2015年12月17日之后的租金戴书提未按时支付。2016年5月16日，戴书提向梁爱芬支付了10万元。2016年7月20日，梁爱芬向戴书提发出租金催讨函，表示一、2016年3月16日前，戴书提还欠租金33,900元；二、2016年3月16日前10天，戴书提应交纳上半年期租金275,834元至今已超过该交缴租金时间五个月有余，乙方分文未缴。甲方多次催缴未果……2016年8月3日，梁爱芬向戴书提发送通知要求解除合同。一审另查明，租赁房屋门牌号原为XX镇XX公路XX弄XX号，后变更为XX镇XX路XX号，戴书提租赁租赁房屋系经营宾馆，2016年8月15日，上海市公安局出具行政处罚决定书，决定对租赁房屋所在的上海XX酒店管理有限公司停业整顿三个月。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。梁爱芬承租租赁房屋后，经产权人同意转租租赁房屋，双方之间就租赁房屋签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真���意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同约定租金实行先付后用，按（半年）结算，由戴书提于每（半年）提前十天交付给梁爱芬。但是2015年12月17日之后的租金戴书提未按时支付，仅在2016年5月16日支付了10万元，戴书提逾期未支付租金，显属违约，故梁爱芬要求解除合同、返还房屋，并要求戴书提支付欠付的租金及相应滞纳金、违约金，符合合同约定，法院予以支持。一审判决：一、解除梁爱芬与戴书提于2009年12月16日签订的《房屋租赁合同》；二、戴书提于判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋返还给梁爱芬；三、戴书提于判决生效之日起十日内支付梁爱芬租金，按年租金551,668元标准，自2015年12月17日起计算至实际迁出之日止（执行时应扣除戴书提已支付的租金10万元及押金10万元共计20万元）；四、戴书提于判决生效之日��十日内支付梁爱芬滞纳金，按月租金45,972元的日千分之三标准，自2015年12月8日起计算至戴书提实际支付之日止；五、戴书提于判决生效之日起十日内支付梁爱芬违约金551,668元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,259元，减半收取计6,129.50元，由戴书提负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人提交租赁合同附件，即租赁房屋产权证和平面图，欲证明被上诉人向上诉人交付的房屋为4,000平方米不可分割房屋，一审遗漏查明该事实，对合同解除或无效的后果未予处理。被上诉人发表质证意见称，该组证据不属于新证据，对产权证，一审���上诉人已经提交过，对真实性无异议；对平面图，因骑缝章不完整，对合法性、真实性、关联性有异议。本院经审查认为，对该组证据是否系双方租赁合同的附件实难确认，且双方租赁合同约定租赁建筑面积即为产权证登记面积，双方租赁合同并无合同法规定的无效情形，即便被上诉人实际交付房屋面积大于产证登记面积，也与本案争议焦点无实质关联。综上，本院对该组证据不予采信。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审的主要争议焦点在于：一、被上诉人主张解除双方签订的《房屋租赁合同》是否合法有据；二、若判令解除租赁合同，滞纳金和违约金金额如何确定。关于争议焦点一，首先，双方已明确约定租金先付后用、按（半年）结算、每（半年）提前十天交付，然而，本案查明事实显��，上诉人并未按约按时支付2015年12月17日之后的租金，仅在2016年5月16日支付了10万元，且在被上诉人于2016年7月20日发函催讨租金的情况下，上诉人仍未按照催讨函要求及时给付租金，上诉人逾期支付租金的行为显然构成违约。其次，上诉人称被上诉人恶意不收取租金造成上诉人违约、另案法院执行要求上诉人先不交租金给被上诉人以及2015年年底上诉人付清租金后，双方约定按季度交租，后被上诉人同意上诉人晚付租金等诸多说法，均未举出证据加以证明，本院不予采信。再次，上诉人虽在一审表示愿意支付租金，但其违约行为业已作出，如此表态为时已晚，其理应承担相应违约后果。综上，本院认为，被上诉人要求解除合同、返还房屋的主张，既符合合同约定，也具有法律依据，应予支持。至于租金（使用费）的计算，上诉人对计算标准和方式并无异议，本院对��审第三项判决予以确认。关于争议焦点二，一是滞纳金，本院认为，上诉人逾期给付租金，按照合同约定需向被上诉人支付滞纳金自不待言,且合同约定的滞纳金计算标准并无明显不当之处，上诉人虽认为滞纳金属违约金性质，不应该重复计取，但本案中的逾期付款滞纳金和解除合同违约金实系基于同一违约行为产生的两种违约后果，被上诉人同时主张并无不妥，但本院认为，双方租赁合同系通过本案判决解除，故滞纳金计算期限应自2015年12月8日起至判决生效之日止，故本院对原审第四项判决予以变更。二是违约金，鉴于上诉人一审系主张要继续履行合同，并未对被上诉人主张的违约金金额发表意见，而二审中其明确表示被上诉人主张违约金金额过高这一情况，同时，考虑到提前解除合同对被上诉人再次出租造成的客观影响、双方10年合同租期已正常履行6年、上诉人存在过错、上诉人支付滞纳金可弥补被上诉人一定损失、双方预期利益等综合因素，本院认为，一审判决确定的违约金金额过高，本院酌定为275,834元。综上所述，上诉人戴书提的上诉请求部分成立，本院对一审相关判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67519号民事判决第一项、第二项、第三项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67519号民事判决第四项为：戴书提于本判决生效之日起十日内支付梁爱芬滞纳金，按月租金45,972元的日千分之三标准，自2015年12月8日起计算至本判决生效之日止；三、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初67519号民事判决第五项为：戴书提于本判决生效之��起十日内支付梁爱芬违约金275,834元；四、驳回梁爱芬原审其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,259元，减半收取计6,129.5元，由戴书提负担4,130.8元，由梁爱芬负担1,998.7元；二审案件受理费12,259元，由戴书提负担8,261.7元，由梁爱芬负担3,997.3元。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰审 判 员 钱文珍代理审判员 严佳维二〇一七年七月十日书 记 员 刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来自：