（2017）粤01民终7022号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-07-15
案件名称
王荣蔚、广东省有色金属地质勘查局机械厂房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王荣蔚,广东省有色金属地质勘查局机械厂
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终7022号上诉人（原审原告）：王荣蔚，男，1955年9月1日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王志卫，广东义法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省有色金属地质勘查局机械厂，住所地广州市花都区新华街建设北路192号。法定代表人：周献明，该厂厂长。委托诉讼代理人：柯劲恒、莫可君，广东东方星联律师事务所律师及律师助理。上诉人王荣蔚因与被上诉人广东省有色金属地质勘查局机械厂（以下简称“有色金属机械厂”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王荣蔚上诉请求：1.请二审法院判令撤销一审判决；2.判令有色金属机械厂补偿王荣蔚在原住地(即厂址范围内的开发小区)实际购房的每平方米的价格与7500元／平方米之间的购房差额(暂按1117320元人民币计算)及违约金(从起诉之日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算)；3.判令有色金属机械厂承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、广东省有色地质勘查局机械厂(下称有色金属机械厂)与王荣蔚于20lO年11月2日签订的《房屋拆迁补偿合同》合法有效，任何一方均应遵守履行。王荣蔚在签订涉案《房屋拆迁补偿合同》之后，自觉履行涉案《房屋拆迁补偿合同》，依时将原住房(房产证号：粤地证字第××号)腾空并交有色金属机械厂封存，有色金属机械厂也依约按照涉案《房屋拆迁补偿合同》的约定向王荣蔚支付100万元综合补偿费及拆迁房在规定时间内按时腾空原住房的每户28000元奖励。涉案《房屋拆迁补偿合同》第五条所指的“开发商”并没有限定具体是哪一家开发商，而是明确“原住址(即厂址范围内的开发小区)”的开发商，因此有色金属机械厂应当依照涉案《房屋拆迁补偿合同》第五条的规定协调开发商在价格方面给予折扣优惠且折后最高价格不超过9000元／平方米”。二、加盖广东省有色金属地质局水文地质队公章的2010年11月3日《会议纪要》为合法有效。该《会议纪要》决定由有色金属机械厂(储运站)与开发商争取优惠，若与开发商未达成一致意见，超出7500元／平方米部分的款项由有色金属机械厂(储运站)在补偿款中负责支付。由于王荣蔚的努力使有色金属机械厂额外获得广州市财政返还2870万元人民币的土地补偿款。三、有色金属机械厂违反涉案《房屋拆迁补偿合同》第五条规定拒绝进行协调，因此才造成王荣蔚至今未能在“厂址范围内的开发小区”购买房屋，有色金属机械厂应对购房资金难以落实承担全部责任。王荣蔚一直关注原住地房地产项目的开发，一直催促有色金属机械厂与原住地开发楼盘的开发商协商落实优惠。四、根据有色金属机械厂向法院提供的证据1《土地合作改造开发合同书》和证据3《国有土地招拍提公告、土地交易信息表》等证据证明有粤房地产证字第××号地块的8户职工的回迁房的安排。五、依据涉案《土地合作改造开发合同书》第三条第一款第2项、涉案《土地合作改造开发合同书》第四条第二款第8项的规定，可知在涉案土地竣工的50000m2商业楼宇是由招拍挂竞得方广东保利置业有限公司兴建的；涉案土地的招拍挂文件规定必须由其负责兴建50000m2的商业楼宇和配建拆迂安置房；鼎信置业公司和商晟房地产公司通过招拍挂不中标的形式获取了2．47亿元人民币。有色金属机械厂答辩称，一、房屋拆迁补偿合同第5条所约定的是甲方协调合作方在价格优惠方面给予折扣，已经明确了给予折的前提是必须存在合作方，会议纪要也明确表示是在与开发商按已经签订的合同书、开发成功的基础上，王荣蔚才能获得奖励，从我方一审所提交的证据可以看出，房屋拆迁补偿合同以及会议纪要中所说的合作方以及开发商是特定的，而且这一合作方开发商因为种种原因最终没有对涉案地块的楼盘进行开发，也就是没有与我方进行合作，因此给予王荣蔚优惠折扣或奖励的条件已经不复存在了。二、王荣蔚在上诉状所说的回迁房以及涉案土地的拍卖情况与本案无关。三、我方当年对王荣蔚的补偿是按照同时期同地段新楼盘价格的2.7倍进行补偿的，也就是说已经对王荣蔚进行了超额的补偿，如果再无理对王荣蔚进行所谓的奖励必然导致国有资产的流失，造成国有资产的损失，恳请法院维持原判。王荣蔚于2016年10月8日向一审法院起诉请求：1.有色金属机械厂向王荣蔚支付购房补偿款1117320元及违约金，违约金以1117320元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至有色金属机械厂付清之日止；2.有色金属机械厂承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：王荣蔚是位于广州市花都区新华街建设北路192号7栋303房的权属人，房屋建筑面积为61.4平方米。2010年，因“三旧改造”的建设需要，须拆除包括上述房屋在内的8户房屋。2010年11月2日，有色金属机械厂（拆迁人、甲方）与王荣蔚（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁补偿合同》，双方就房屋拆迁补偿达成如下协议：第一条项目名称、地点：建设项目名称：广东省有色金属地质勘查局机械厂（储运站）地块。建设地点：广州市花都区新华街建设北路192号。第二条拟拆迁房屋现状：（一）乙方在拆迁范围内有房屋一间，房屋用途为住宅，建筑结构为钢筋混凝土结构，产权面积为61.4平方米，已经使用年限14年，房产证号：粤房地证字第××号。（二）被拆迁房屋的产权属于乙方个人私有房改房。第三条补偿方式：按货币补偿方式由甲方对乙方被拆迁的房产进行补偿：①乙方同意以一次性收取现金货币补偿方式拆迁其享有产权的房产，被拆迁房屋一套，产权面积61.4平方米，按整套作价补偿，拆迁综合补偿价100万元（含自搭部分及其它附属设施，属永迁补偿费，不再安置回迁及其它住房）；②甲方于本合同签订生效后五个工作日内先支付乙方拆迁综合补偿费50万元，且乙方必须在收到甲方支付的第一次拆迁综合补偿费50万元后的二十个工作日内办理被拆迁房屋产权注销手续，在乙方办理完被拆迁房屋产权注销手续交付甲方后五个工作日内甲方再支付乙方剩余拆迁综合补偿费50万元。第五条乙方权利：被拆迁户（必须是拆迁户本人）如需在原住地（即厂址范围内的开发小区）购买房屋，由拆迁户自行直接向开发商购买，甲方协调合作方在价格优惠方面给予折扣；在120平方米产权面积内，以购房时期的销售楼面价格九折优惠购买，且折后最高价格不超过9000元/平方米。第九条合同生效条件：因本合同涉及储运站地块的整体搬迁改造，为此，本补偿合同生效需得到全体拆迁户[原储运站（B3）地块8户房改房业主]的一致签订，并在拆迁方案中一致通过拆迁补偿方案，如8户房改房业主中出现任何一户不签订本补偿合同的情况，则其他业主已经签订的本《房屋拆迁安置补偿合同》不生效，双方在本合同约定的权利义务即时终止。合同签订后，有色金属地质机械厂向王荣蔚支付了综合拆迁费100万元及奖励28000元。王荣蔚表示为促进另外7个拆迁户签订拆迁补偿合同，拆迁小组推荐其做其他住户的工作，并承诺给予其一定奖励。对此，王荣蔚提交一份2010年11月3日由广东省有色金属地质勘查局储运站办公室作出、广东省有色金属地质局水文地质队盖章的会议纪要，内容为：11月3日下午，拆迁小组组长叶福生同志在站主任办公室主持召开了办公会议，班子成员参加了会议。会议研究决定奖励拆迁户王荣蔚同志事项，现纪要如下：由于拆迁小组与拆迁户经过多次的谈判，拆迁补偿方案都未能与拆迁户达成一致的意见，为了整体开发，促成拆迁户签订拆迁合同，拆迁小组推荐拆迁户王荣蔚同志做其他住户的工作，并承诺，若能促使拆迁合同按预定的方案顺利签约，我厂（站）将给予一定的奖励。现决定在厂与开发商按已签订的合同书开发成功基础上，王荣蔚若在厂区日后建成的小区内购房（产权必须是其本人），在120平方米产权面积内，按当时市场价作九折优惠，且不超7500元/平方米；若购车位（产权必须是其本人），按当时市价七点五折计价。超出市场价部分由我厂（站）与开发商协商争取优惠，若与开发商未达成一致意见，超出部分款项由我厂（站）在补偿款中负责支付。另查，2010年7月8日，有色金属机械厂和有色金属储运站作为甲方与广州市鼎信置业有限公司、广州市高晟房地产开发有限公司作为乙方签订《土地合作改造开发合同书》，约定由甲方提供位于广州市花都区新华街建设北路192号的广东省有色金属地质勘查局机械厂、广东省有色金属地质勘查局储运站地块（北区）“三旧改造项目工程”的地块与乙方合作改造开发，乙方筹集全部建设资金并投入建设。合同书并对合作方式和利益分配方案、项目地块改造进度的分工与合作、双方权利义务、工程施工、管理、监督、物业交付、违约责任等内容进行了约定。2010年12月30日，有色金属机械厂和有色金属储运站作为乙方与广州市花都区土地开发储备中心作为甲方签订《收地补偿协议》，约定乙方自行申请将位于广州市花都区新华街建设北路192号的土地纳入政府储备用地。土地现用途为工业仓储用地，面积58411.3平方米（最终面积以市三旧办批准改造方案确定的面积为准）。甲方收回上述土地，并按照穗府[2009]56号文附件3《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》公开出让，收益支持的方式一，计算甲方应给予乙方最终的收地补偿费用，……甲、乙双方同意按照广州市“三旧”改造工作办公室批复的《关于广东省有色金属地质勘查局机械厂新华街建设北路旧厂房项目纳入“三旧”改造的复函》（穗旧改函[2010]562号）所定原则，先行将土地交由甲方储备，待政府确定地块规划条件及改造方案后，双方另行签订补充协议，明确最终补偿方式和甲方应给予乙方最终的收地补偿费用，以及最终补偿款的结算方式。协议还对土地补偿款组成、预付补偿款、土地补偿款支付时间、土地管理和移交、甲方的权利义务、乙方的权利义务、违约责任、其他条款、法律适用及争议解决的办法等内容进行了约定。2014年8月，上述地块的国有土地使用权由广州市国土资源和房屋管理局以挂牌方式出让，最终由广东保利置业有限公司以成交价41000万元竞得。之后，广东保利置业有限公司在上述地块开发了名为保利翡翠山的楼盘。2016年1月6日，王荣蔚委托律师事务所向有色金属地质机械厂、有色金属地质储运站、有色金属水文地质队寄发律师函，要求其履行2010年11月3日的会议纪要的决定，对王荣蔚进行奖励补偿，催促未果后，王荣蔚遂提起本案诉讼。一审诉讼中，王荣蔚表示其多次去保利翡翠山看房，但因有色金属地质机械厂一直不依约与开发商协商给予其买房优惠，故至今未在保利翡翠山购房。王荣蔚还提交其于2015年4月7日在保利翡翠山附近楼盘购买商品房的《商品房买卖合同》以及保利翡翠山楼盘的售房资料，拟证明保利翡翠山楼盘的价格为每平方米16811元。一审法院认为：虽然王荣蔚与有色金属机械厂在签订的《房屋拆迁补偿合同》中约定“被拆迁户如需在原住地（即厂址范围内的开发小区）购买房屋，由拆迁户自行向开发商购买，甲方（有色金属机械厂）协调合作方在价格优惠方面给予折扣：在120平方米产权面积内，以购房时期的销售楼面价格九折优惠购买，且折后最高价格不超过9000元/平方米。”王荣蔚至今尚未在原住地开发的楼盘购买房屋，楼盘开发商是否同意给予其价格优惠、优惠的金额，均无法确定，且签订上述补偿合同时有色金属机械厂与广州市鼎信置业有限公司、广州市高晟房地产开发有限公司已不再对涉案房屋所在地块进行合作开发，故有色金属机械厂协调合作方在价格优惠方面给予折扣已无法实现。关于2010年11月3日的会议纪要，该会议纪要属于有色金属地质储运站作出的内部会议决议，且会议纪要中明确给予一定的奖励的基础是“在厂与开发商按已签订的合同书开发成功”，现该基础亦不存在。故王荣蔚现起诉要求有色金属机械厂支付其购房补偿款及违约金，依据不足，不予支持。据此，一审法院依照最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年3月13日作出如下判决：驳回王荣蔚的全部诉讼请求。一审案件受理费14856元，由王荣蔚负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另，王荣蔚于2017年6月3日与广州保雅置业有限公司签订了《商品房预售合同》，约定王荣蔚向广州保雅置业有限公司购买保利翡翠绿雅苑1栋2002房，建筑面积125.38平方米，总房款为2807303元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王荣蔚上诉主张，分析如下：本案二审的争议焦点在于有色金属机械厂是否负有向王荣蔚支付购房补偿款的义务。双方当事人在《房屋拆迁补偿合同》中约定“被拆迁户如需在原住地（即厂址范围内的开发小区）购买房屋，由拆迁户自行向开发商购买，甲方（有色金属机械厂）协调合作方在价格优惠方面给予折扣：在120平方米产权面积内，以购房时期的销售楼面价格九折优惠购买，且折后最高价格不超过9000元/平方米”。根据上述约定，有色金属机械厂负有的义务是协调合作方在价格优惠方面给予折扣。在会议纪要中，有色金属机械厂承诺的是“在厂与开发商按已签订的合同书开发成功的基础上”，表明有色金属机械厂的承诺是附条件的承诺。在上述协议及会议纪要作出之前，有色金属机械厂只是与广州市鼎信置业有限公司、广州市高晟房地产开发有限公司签订了《土地合作改造开发合同书》，故上述文件中载明的合作方、已签订合同书的开发商所指向的应是广州市鼎信置业有限公司、广州市高晟房地产开发有限公司。现在由于广州市鼎信置业有限公司、广州市高晟房地产开发有限公司已不再对涉案房屋所在地块进行合作开发，上述约定已不可能实现。有色金属机械厂在《房屋拆迁补偿合同》中负有协调义务，但双方当事人在合同中没有约定如果有色金属机械厂协调不成时，有色金属机械厂需承担责任。虽然有色金属机械厂已在原住地开发的楼盘购买了房屋，楼盘开发商没有给予其额外的价格优惠。但现在的楼盘开发商与有色金属机械厂之间没有签订合作协议，现在的楼盘开发商并非约定的合作方。会议纪要里虽然明确了超出部分款项由有色金属机械厂在补偿款中负责支付，但会议纪要所附的条件即“在厂与开发商按已签订的合同书开发成功的基础上”这一条件已不可能成就。另，有色金属机械厂拆除王荣蔚产权面积为61.4平方米的房屋，已经支付了100万元的综合拆迁费，王荣蔚还收取了奖励28000元。王荣蔚没有提交证据证明其收取的上述款项过低。故王荣蔚要求有色金属机械厂承担向王荣蔚支付购房补偿款及违约金的责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，王荣蔚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14856元，由上诉人王荣蔚负担。本判决为终审判决。审判长 陈珊彬审判员 梁淑敏审判员 杨晓怡二〇一七年七月十日书记员 袁 蕾林飘云 来自