（2017）粤0114民初3170号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-07
案件名称
广州景愉物业管理有限公司与黄淑琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州景愉物业管理有限公司,黄淑琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初3170号原告：广州景愉物业管理有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：高广汉，系该公司负责人。委托诉讼代理人：江咏妤，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘业峰，广东法盛律师事务所律师。被告：黄淑琴，女，1957年10月21日出生，汉族，住山东省烟台市福山区，原告广州景愉物业管理有限公司与被告黄淑琴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案，由审判员袁贞适用简易程序于2017年5月27日公开开庭进行审理。原告广州景愉物业管理有限公司的委托诉讼代理人江咏妤、刘业峰，被告黄淑琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州景愉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2012年8月至2016年12月物业管理费7261元、水费539元、垃圾费212元及分摊费756元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年4月，原告通过业主选聘，为位于广州市花都区龙珠路33号的云港花园小区提供物业管理服务，被告为该小区2栋204号房屋业主。原告进驻云港花园后依约为被告提供了物业服务，但被告无故拒绝缴纳物业费。为此，原告曾多次上门催收、委托律师发函等方式，要求被告付清拖欠费用，但被告不予理会。暂计至2016年12月31日，被告已累计拖欠原告各项费用合计8768元。被告黄淑琴辩称，关于被告与原告物业管理纠纷一案，被告不同意原告的诉讼请求，请求人民法院予以驳回，具体理由为：一、原告主张其被聘请为云港小区的物业管理公司没有理据，其既没有通过召开业主大会进行表决，也未经三分之二以上业主同意，其选聘的程序是违法的，其无权要求业主缴纳物业管理费。根据《物业管理条例》第十一条规之“业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责”规定以及第十二条“业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过”的规定，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责，不能由业主委员会单方面作出决定，而且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。本案中，业主大会并未就选聘景愉物业为云港小区的物业公司召开过业主大会，而且也未经三分之二以上业主同意，因此景愉公司主张其已经选聘为云港小区的物业管理公司是违反了《物业管理条例》的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定，景愉物业主张其是云港小区的物业管理公司是违反法律规定，是无效的。二、原告从未履行所应承担的物业管理服务义务和责任，并且还作出损害业主的行为。1、原告从未向云港花园的业主提供过物业管理服务，小区内的卫生、安全条件恶劣。原告声称其从2012年4月入驻云港小区、提供物业管理服务这一点完全不属实：通观云港花园的环境，垃圾无人清理、绿化树木没人修整，设施设备缺乏维护、安全门禁形同虚设，这些都源于景愉公司将云港花园的全部物业管理服务都发包给没有物业管理资质的个人——小区内保安人员和保洁人员多是由年老体弱的老年人担任，根本就不是景愉公司工作人员，即云港小区的全部物业管理服务均是由没有物业管理资质的个人提供，景愉公司从未履行过物业管理服务和责任；而上述私自转包、通过违法转包来牟取利益的行为，导致云港花园不能得到有资质的物业公司提供的服务，直接损害业主的合法权益，也违反了《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业……但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，景愉物业公司”这一禁止性的规定，因此其以有资质的物业管理公司收取物业管理费用的标准要求业主支付物业管理费没有法律依据和事实理据。2、原告未经业主大会的同意，擅自将小区内的伽拿利海枣树偷挖走，损害了全体业主的利益。2012年6月23日端午节当天上午，原告未经业主大会或者任一业主的同意，擅自雇用大型吊车将位于云港花园一期大门口两侧由开发商种植的8棵伽拿俐海枣树偷挖运走（当时该8棵树龄约8年，树高10米多，树干直径已经达35-45cm）,当时小区内的业主们均到场反对原告的行为，但是原告不顾业主的意见，强行把上述8棵伽拿俐海枣树运走；事后解释称是由于经花都区园林绿化局的专业人士鉴定，该8棵伽拿俐海枣树属于具有传染性的树，必须尽快挖走处理，以免引起滋虫危害，并就此张贴了鉴定说明，但该鉴定说明并非由其声称的花都区园林绿化局出具，而是加盖了“广州市华南植物园”的印章，但是经业主向华南植物园求证，其答复该份证明是虚假的，其并未出具过，而且华南植物园的全称是“中国科学院华南植物园”，不可能盖“广州市华南植物园”的印章；为此小区业主又亲自去广州市工商局进行查询，查询结果是没有“广州市华南植物园”这一主体。这就证明，原告实施偷盗属于全体业主所有的小区内的价值昂贵的绿化树木在先，为了掩饰隐瞒其偷盗这一违法犯罪行为实施虚构理由、张贴假证明在后，其行为完全违背了物业管理公司应是“维护业主的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”这一法律宗旨。对于原告的上述偷盗树木的行为，被告以及其他业主将保留追究其法律责任的权利。3、景愉公司打着云港花园物业管理服务者的旗号，不仅不履行对小区内的消防设备的维护保养责任，而且籍此为由牟取不当利益。从原告进入小区以来，从没有对消防设备进行维护保养、油漆剥落、锈迹斑斑，只是在大家都看到的地方做做表面功课，根本就无心管理。依据消防法律法规的规定和《物业管理条例》，原告应当保障消防设施设备运转正常，但原告却没有履行该项法定义务，致使云港小区内的消防系统长年累月没有得到保养和维护，致使消防系统已经不能运转。在此情况下，景愉公司不是本着维护和保障整体业主的利益出发想办法进行补救，而是利用这样一种情况，声称维修消防系统需要花费五十多万元，并要求业主签名同意就此动用物业维修基金。对此，业主们均表示十分愤慨，因为平时已经收取了消防设施的维护费用，现在却需要如此大额的费用。就此，经热心业主的协助，最终只是使用几万元的费用就修复好了小区内的消防系统设备，这与景愉公司的报价相差将近十倍之多，对于这种一心只想从业主牟取、骗取不当利益的物业管理公司，又怎么能够为业主提供良好的物业管理服务？三、景愉公司追索2012年8月至2015年4月16日月期间的物业管理费已经超过诉讼时效。景愉公司称其于2012年4月进驻云港花园后，被告无故拒绝交纳物业管理费，这一点不属实，通过以上答辩内容可知，鉴于景愉公司存在违法转包整体物业管理项目，没有提供切实的物业管理服务，并且还存在做出种种损害业主利益的行为，为此被告不同意向其交纳物业管理费；至于景愉公司在起诉状中称通过上门催收、委托律师发函等方式进行催告，该陈述情况不属实，在被告收到本案起诉资料之前（在2016年12月27日收到广东法盛律师事务所的律师函才知道原告催收物业管理费），从未收到过景愉公司催收物业管理费的通知，也没有向其承诺需要交纳物业管理费，因此景愉的诉讼请求没有事实依据，并且其所主张的2012年8月至2015年4月16日期间的费用已经超过了两年诉讼时效（依据《民法通则》第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外），请求人民法院予以驳回。四、即使被告应当向原告缴纳物业费，根据国家发改委、建设部颁发的新的《物业服务收费管理办法》(发改价格1864号)和《广州市关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知（2016）》第八条“在业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当按照《物权法》、《广州市物业管理暂行办法》等有关规定执行，根据物业服务实际情况，由物业服务企业与业主协商确定”和第九条“住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定”的规定，现行的物业管理服务收费具体的收费标准应由业主代表与物业管理企业在物业服务合同中约定，而不是原告单方面拿出物业收费标准让被告执行，而景愉公司由此至终从未与业主代表或业主大会协商过收费标准，因此被告对于原告主张的物业收费标准不予确认。综上，景愉公司的诉讼请求没有事实和依据，其完全是打着为业主提供物业管理服务的幌子，牟取不当利益，损害业主们的合法权益。故请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。另外补充：1、原告在没有资质的情况下，未经业主委员会或业主认可的情况下擅自将小区转包给没有资质的他人管理，自行提供服务，而且是劣质服务。2、原告的账面混乱、不公开，侵犯了业主的知情权，依法要求原告公示物业服务资金的收支情况，业主对小区内的水电费的分摊有异议，对小区内安装的取水机的用水用电有异议，对地下车库出租收入和广告收入有异议，对电梯中换下来的粗钢缆卖掉的收入和每层楼的特大白色塑料桶卖掉的收入有异议，损害了业主的利益。3、要求原告向被告支付公共设施的收益中应支付给被告的部分，这些收入的所有权属于业主，理应有我一份。4、小区多家业主被偷盗，未对安全防范工作尽到义务，外来人员照样可以随意出入小区，对楼内各个住户的人身及财产安全带来了极大隐患，原告没有达到保安执勤巡逻制度；5、小区管理混乱，不作为、不管事、只收钱，小区脏乱差，广告漫天飞，偷盗频出，漆皮脱落，墙皮脱落锈迹斑斑，花花草草及风水名贵树种也被偷走；6、对被告造成极大伤害：楼上漏水造成我的橱柜变形，下水道渗水造成墙面脱落，楼上乱扔垃圾造成我清理垃圾时腿摔断了，之后安装了雨棚，现在楼上又往楼下扔装修瓷片，我和罗经理说了将我的布艺沙发放在楼道几天，他答应了，等我准备去拉时就烧了大洞，我找到保安清理到垃圾场，没有人赔偿，楼上向下泼洒化学液体将我的玻璃、防盗网、衣服腐蚀了，保安说找不到当事人又不予理睬，小区没有安装中国移动设备，收不到信号。综上所述，这就是原告给业主提供的这样的服务，可以看出不作为事实存在、违约在先，致使被告拒绝交费的理由属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我保护手段，原告的服务质量极差和不作为的行为，请法院驳回原告要求业主交纳物业管理费的诉讼请求，希望法院站在保护弱者的立场上，依法追究原告做假证据的责任，同时对被告造成的财产损失和精神损失给予赔偿。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区龙珠路33号的云港花园2栋204房，权属人是被告黄淑琴，建筑面积130.02平方米。诉讼中，被告陈述：涉案房屋所在小区在2016年8月成立了业主委员会。原告具有物业服务三级资质。诉讼中，原告陈述：涉案小区总户数为671户，其中住宅577户，商铺94间。原告在2012年5月通过业主大会选举进驻涉案小区开展物业服务，因本案被告在投票中投“不同意”票，因此原告未与被告签订《物业服务确认书》及小区公约。原告提交加盖广州市花都区新华街马鞍山社区居民委员会公章的投票表。被告对此证据不予确认。诉讼中，原告提交《云港花园小区管理规约》、《公告》一份，拟证明原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系。被告对该证据不予确认。诉讼中，原、被告确认：涉案房屋的物业管理费是按照电梯楼1.05元/平方米收取的。诉讼中，被告表示：2012年8月之后没有缴纳物业管理费，之前缴纳的也以为是向上一任物业管理公司缴纳的。诉讼中，原告提交《云港花园收费通知单》若干份，拟证明被告自2014年10月开始拖欠原告物业管理费、水费、垃圾费及公摊电费。被告对该证据不予确认。诉讼中，原告提交其自行制作的《云港花园2015年（5座）水表单》《云港花园2016年（5座）水表单》，拟证明被告欠缴的水费。被告对此证据不予确认。诉讼中，原告陈述：涉案小区没有进行过供水管道改造，供水部门自动在原告账户上扣除水费，这是一个历史遗留问题。被告陈述：被告没有向供水部门缴纳过水费，涉案小区没有进行供水管道改造，以前是由上一任物业公司代缴的。诉讼中，原告陈述：垃圾费是按照每月4元政府指导价收取的。分摊费的依据是电费的分摊，我们的标准是按照总共缴纳的电费除以该区域的总户数。原告提交一份2016年11月5日向被告发出的《催缴费通知》及广东法盛律师事务所于2016年12月27日发出的《广东法盛律师事务所关于利长智、郭如枝女士立即缴清欠费的律师函》及EMS邮政特快专递、妥投单（显示2016年12月31日他人签收），拟证明被告自2014年10月开始拖欠云港物业管理费、水费、垃圾费及公摊费，原告委托律师邮寄《律师函》进行催缴。被告对上述证据均不予确认。被告提交照片三十二张，拟证明原告未提供物业管理服务，小区内卫生条件恶劣、绿化树木、设施设备缺乏维护管理，造成小区管理混乱，由于保安的不作为，造成小区被盗，小区内的饮水机的使用状态不明，楼上泼洒不明液体，造成我方房屋玻璃腐蚀。原告对该证据不予确认。被告提交《物业管理项目承包合同》（复印件），拟证明原告违法将云港花园的整体物业管理转包给没有物业管理资质的个人。原告对此证据不予确认。被告提交《致云港业主的一封信》（复印件）、《征集意见书》（复印件）、《情况说明》（复印件）、《证明》（复印件）、《业主签名名单》（复印件），拟证明原告擅自盗挖小区内8棵伽拿利海藻树，并未向业主交代而出具虚假证明作为理由，严重损害业主利益。原告对被告提交的上述证据不予确认。被告提交《消防通知》（复印件）、《工程预算书》（复印件），拟证明原告不履行消防设施设备维护义务，并借此要求动用物业维修基金，但是事实上业主只用了50000多元就完成修复，原告利用物业管理者地位损害业主利益。原告对此证据予以确认，并陈述：原告已将该问题处理完毕，所用资金为自己垫付资金，证明原告提供了较好的服务。本院认为，原告于2012年5月进过业主大会投票，依法进驻涉案房屋所在小区开展物业服务，被告作为涉案房屋的所有权人，享受了原告提供的物业服务，理应向原告支付物业服务费。经核算，涉案房屋的物业管理费为137元/月。被告陈述原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，原告主张其已通过电话、缴费单、律师函方式进行催缴，但除了2016年12月27日广东法盛律师事务所出具并于2016年12月31日妥投的律师函，原告未能举证证明其已将被告欠缴物业管理费等各项费用的情况通知到被告，故被告主张2014年12月前的物业管理费及各项费用已过诉讼时效，本院予以采纳，原告主张被告支付自2012年8月至2014年12月的物业管理费、水费、垃圾费、分摊费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告欠付自2015年1月至2016年12月的物业管理费共计为3288元。故原告主张被告向其支付欠缴物业管理费3288元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。垃圾管理费由物业公司统一收取，故原告主张被告按照4元/月的政府指导价向其支付2015年1月至2016年12月的垃圾管理费96元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告向本院提交涉案房屋由其自行抄表的2015、2016年度的水表单，并称涉案小区供水费用由物业管理公司代缴，但原告未向本院提交原告向供水部门缴纳水费的发票，故原告主张被告支付2015年1月1日至2016年12月的水费及水泵电费、电梯电费、路灯电费的分摊费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。至于被告陈述原告选聘程序违法、账务不公开及其他作出损害业主行为的答辩，应由被告另行主张。被告陈述楼上漏水及泼洒化学液体对被告造成损害，亦应由被告另行主张。为此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄淑琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州景愉物业管理有限公司支付2015年1月至2016年12月的物业管理费3288元、垃圾管理费96元；二、驳回原告广州景愉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州景愉物业管理有限公司负担15元，由被告黄淑琴负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁贞二〇一七年七月十日书记员 郑萍 关注公众号“”