（2017）浙0203民初627号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-29
案件名称
连斌与张福君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连斌,张福君,宁波市新鄮城饭店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初627号原告：连斌，男，1968年8月18日出生，汉族，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：梅静静，浙江宇邦律师事务所律师。被告：张福君，男，1974年5月2日出生，汉族，住宁波市北仑区。委托诉讼代理人：翁博甫，浙江合创律师事务所律师。第三人：宁波市新鄮城饭店有限公司。住所地：宁波市海曙区西河街**号。法定代表人：陈追平，该公司总经理。原告连斌与被告张福君、第三人宁波市新鄮城饭店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，于2017年3月10日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转换普通程序，并组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梅静静、被告委托诉讼代理人翁博甫到庭参加了诉讼，第三人宁波市新鄮城饭店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告连斌诉请：1.判令确认被告与第三人签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告立即腾退房屋；3.判令被告支付自2016年11月22日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按70000元/月）。事实和理由：2007年7月31日，被告与第三人签订《新鄮城饭店餐饮承包经营合同》，约定承包期间自2007年8月6日至2012年8月5日止，承包费用为第一年至第三年承包费750000元/年，第四年承包费将在上年的基础上递增5%，第五年承包费将在第四年基础上递增10%。2010年7月8日，被告与第三人签订《新鄮城饭店餐饮租赁合同》，约定房屋租赁期限为2010年8月6日至2030年8月5日止，总租赁费用为2393750元。2016年11月22日，依据宁波市鄞州区人民法院（2012）甬鄞执民字第1802-8号、第1803-7号、第1804-7号执行裁定书，原告通过宁波市鄞州区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞拍购得第三人名下位于宁波市海曙区西河街95、97号7幢、14幢、15幢、10幢、4幢、1幢的房地产（包括固定装修、无证建筑及地上附着物），房屋所有权及土地使用权自该裁定送达之日起转移，故原告于2016年11月22日开始即拥有该商铺的合法产权。原告认为，被告与第三人签订的《新鄮城饭店餐饮租赁合同》租金价格明显过低，严重损害原告利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同为无效合同，故被告与第三人签订的《新鄮城饭店餐饮租赁合同》为无效合同。在与被告协商无果的情况下，原告只得依法提起诉讼。被告张福君辩称：1.涉案租赁合同是被告与第三人真实意思表示，租赁的价格是双方协商达成，应属于合法有效；原告诉称被告与第三人恶意串通，原告没有提供证据，应当承担举证不利的后果。2.被告与第三人于2010年签订合同，原告是2016年取得房屋所有权，不存在被告与第三人恶意串通；且房屋拍卖时被告向法院提交了涉案租赁合同，原告对租赁合同存在是明知的。3.被告已经支付了至2030年租赁期满的全部租金，被告也为此投入了大量装修等相关费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告连斌为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告张福君当庭质证，第三人宁波市新鄮城饭店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，本院作如下认证：证1.《新鄮城饭店餐饮承包经营合同》、《新鄮城饭店餐饮租赁合同》各一份，拟证明被告存在恶意损害原告利益以及《新鄮城饭店餐饮租赁合同》为无效合同的事实。被告对真实性、合法性没有异议，这组证据不能证明被告与第三人有恶意串通、损害原告利益的行为。本院认为，该组证据载明的内容能证明《新鄮城饭店餐饮租赁合同》约定的租金价格明显过低、期限不符合常理，结合本院对第三人实际控制人顾刚的询问笔录，能证明原告的待证事实，本院予以认定。证2.（2012）甬鄞执民字第1802-8号、第1803-7号、第1804-7号执行裁定书、房产证各一份，拟证明原告已拥有涉案房屋的合法产权，取得时间是2016年11月22日的事实。被告没有异议。本院认为，原告提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。证3.《房屋租赁合同》一份，拟证明目前涉案房屋租金市场价为600000元/年的事实。被告对真实性没有异议。经审查，本院认为，该份证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。证4.原告申请法院对第三人实际控制人顾刚制作的询问笔录一份，拟证明被告与第三人之间存在民间借贷关系，房屋租赁合同不真实的事实。被告对真实性没有异议，但认为不能证明原告的待证事实。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定，作为认定本案事实的依据。被告张福君为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据，经原告连斌当庭质证，第三人宁波市新鄮城饭店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，本院作如下认证：证5.收条一份、转账凭证一组，拟证明被告已经按照第三人的要求，向第三人支付全额租金的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为不能证明与涉案合同存在关联性。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实:2007年7月31日，被告与第三人签订《新鄮城饭店餐饮承包经营合同》一份，约定第三人将位于新鄮城饭店附楼二楼餐厅及一楼现有场地承包给被告经营餐饮，承包期为五年，自2007年8月6日起至2012年8月5日止，承包费第一年至第三年为750000元/年，第四年承包费将在上年的基础上递增5%（计787500元），第五年承包费将在第四年基础上递增10%（计866250元）。该合同签订后，第三人与被告均依约履行。2010年7月8日，被告与第三人签订《新鄮城饭店餐饮租赁合同》一份，约定第三人将位于宁波市海曙区西河街95-97号新鄮城饭店附楼二楼餐厅及一楼现有部分场地租赁给被告经营餐饮，房屋租赁期限为二十年，自2010年8月6日起至2030年8月5日止，总租赁费用为2393750元，分二次支付，2010年7月底之前被告支付393750元，2011年1月底之前支付2000000元，被告另每年交予第三人250000元作为房产租赁应交的税费，被告自行负责当地财税领取餐饮专用发票，被告在合同签订同时支付保证金100000元，被告承诺，允许第三人在2014年2月5日后在赔付被告2000000元违约金的情况下终止本合同。2010年7月20日，第三人出具收条一份，载明收到被告租金393750元（其中打进顾刚个人账户100000元，餐费185150元抵租金，另付现金108600元）。2011年1月16日，第三人再次出具收条一份，载明收到被告租金2000000元，委托被告打入顾刚妻子章笑完账户。被告于2011年1月17日、18日分七次共汇入章笑完账户2000000元。后第三人因经营不善，包括涉案租赁房屋在内的资产被宁波市鄞州区人民法院拍卖。2016年11月22日，原告通过宁波市鄞州区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞拍购得第三人名下位于宁波市海曙区西河街95、97号7幢、14幢、15幢、10幢、4幢、1幢的房地产（涉案房屋包括在内），房屋所有权及土地使用权自该裁定送达之日起转移。原告取得房屋所有权后，与被告协商租赁合同履行事项，双方未能达成一致意见。原告遂诉至法院，请求依法解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。另查明，2017年1月21日，原、被告自行签署《和解协议书》一份，约定《新鄮城饭店餐饮租赁合同》的法律效力在法院判决生效之前，双方就被告承租房屋达成新的房屋租赁意向（附房屋租赁合同），租赁期限自2016年11月22日起至2017年11月21日止，租金为50000元/月，先用后付，如涉案讼争合同经法院判决确认有效，判决生效之日原告应即日返还被告依和解协议约定支付原告的所有租金，逾期按每日1%支付违约金，如法院判决涉案讼争合同无效，则双方按附房屋租赁合同履行各自权利义务，如法院调解则按法院调解协议履行。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，被告与第三人签订的《新鄮城饭店餐饮租赁合同》约定的房屋租金明显低于市场租金标准（大于30%），第三人实际控制人顾刚作为合同签订人也认为签订该合同是为双方的民间借贷作担保，且合同约定的期限、租金支付方式不符合日常租赁常理，故被告与第三人签订的《新鄮城饭店餐饮租赁合同》损害了作为出租人权利义务承受人的原告的合法权益，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告亦据此规定要求被告腾退房屋、按市场价赔偿房屋占有使用费损失。本院认为，原、被告在本院审理期间签订《和解协议书》，该协议书应是双方当事人真实意思表示，依法有效，双方当事人均应依约履行，故被告应按50000元/月的标准支付原告自2016年11月22日起的租金。第三人宁波市新鄮城饭店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告张福君与第三人宁波市新鄮城饭店有限公司于2010年7月8日签订的《新鄮城饭店餐饮租赁合同》无效；二、原告连斌与被告张福君按2017年1月22日签订的《房屋租赁合同》履行各自的权利义务，即被告张福君应支付原告连斌自2016年11月22日起至2017年11月21日的租金（按月支付，每月22日前按50000元/月的标准支付，先用后付）；三、驳回原告连斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3100元，由原告连斌负担900元，被告张福君负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长 袁永达人民陪审员 杨建国人民陪审员 俞美仕二〇一七年七月十日代书 记员 方 静本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：