（2017）浙05民终344号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-08-11

案件名称

安吉兴光房地产开发有限公司、肖洪流商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省湖州市中级人民法院

所属地区

浙江省湖州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安吉兴光房地产开发有限公司,肖洪流,华祥珍

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

浙江省湖州市中级人民法院民事判决书（2017）浙05民终344号上诉人（原审被告）：安吉兴光房地产开发有限公司，住所地安吉县昌硕街道天目路133号。法定代表人：王海良，该公司执行董事。委托代理人：潘以强，浙江求直律师事务所律师。委托代理人：杨羽，浙江求直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖洪流，男，1969年8月21日出生，汉族，住安吉县。被上诉人（原审原告）：华祥珍，女，1969年7月8日出生，汉族，住安吉县。两被上诉人共同委托代理人：娄慧斐，浙江浦源律师事务所律师。上诉人安吉兴光房地产开发有限公司（以下简称兴光公司）因与被上诉人肖洪流、华祥珍商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2016）浙0523民初6813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兴光公司上诉请求：1、请求撤销安吉县人民法院作出的（2016）浙0523民初6813号民事判决书第二项，查清事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由肖洪流、华祥珍承担。事实与理由：一、一审法院认定兴光公司代为办理权属转移登记逾期，逾期期限从2015年6月18日至兴光公司办理了不动产登记证时止，兴光公司认为一审法院混淆了买卖合同关系与委托合同关系。1、兴光公司代为办理权属转移登记的法律基础是委托合同，并非基于买卖合同关系，因此《商品房买卖合同》中仅约定初始登记期限，对转移登记时间不作约定，并不违反合同法的公平原则和诚实信用原则。《商品房买卖合同》也并非格式合同。2、一审法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“房屋权属证书”指的是“转移登记证书”，并以此认定兴光公司应在房屋交付之日起90日内即2015年6月18日前为肖洪流、华祥珍办理并交付房屋权属证书，显然是错误理解司法解释的规定。办理转移登记是购房人的义务，房地产开发企业仅有协助义务，兴光公司已经履行了协助义务。二、一审法院不能依据委托合同法律关系要求兴光公司承担买卖合同违约责任。双方是委托合同关系，不受商品房买卖方面的法律调整，一审法院对违约金计算标准问题上适用的法律也是错误的。肖洪流、华祥珍辩称，1、一审法院并未混淆委托合同关系和买卖合同关系。双方在《商品房买卖合同》中第十六条第二款约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，并且收取了办证费用，双方已经形成事实委托关系，办理房屋产权证书是兴光公司的义务。即使肖洪、华祥珍没有委托兴光公司办理转移登记手续，兴光公司也应交付土地使用权的初始登记证书，不能在合同约定的2015年3月31日交付，也应在2015年9月1日办出土地使用权的初始登记证书后交付肖洪流、华祥珍，但兴光公司至今没有交付，不管从委托合同还是买卖合同讲，兴光公司都存在违约行为，应当承担违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“房屋权属证书”指的就是“转移登记证书”。退一步讲，本案《商品房买卖合同》系标准的格式合同，也应作出有利于肖洪流、华祥珍的解释，兴光公司最迟于2015年6月18日交付产权证书。3、根据双方《商品房买卖合同》第十六条约定，一审法院对违约金的认定并无不妥，一审法院判决兴光公司承担违约责任并非仅根据双方的《商品房买卖合同》，同时也适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，适用法律正确。肖洪流、华祥珍向一审法院起诉请求：1、兴光公司立即为肖洪流、华祥珍办理房屋产权证书；2、兴光公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金46899元（暂计算至2016年10月31日止，之后按日万分之一计算至产权证书拿到之日止）；3.本案诉讼费由兴光公司承担。一审法院认定事实：2015年3月27日，肖洪流、华祥珍与兴光公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容如下：肖洪流、华祥珍购买兴光公司开发的阳光华苑2幢营02-1及营02-2商品房，房屋总价款为81万元。肖洪流、华祥珍分期付款，于2014年12月30日前支付40万元，于2015年5月30日前支付41万元。兴光公司应当在2014年12月31日前将符合各项条件的商品房交付肖洪流、华祥珍使用。兴光公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或《土地使用权证明》。兴光公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。兴光公司承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给肖洪流、华祥珍。肖洪流、华祥珍委托兴光公司办理该商品房转移登记。兴光公司不能在上述约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日起90日内，兴光公司交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，兴光公司仍不能交付权属证书或登记证明的，若肖洪流、华祥珍退房，兴光公司在肖洪流、华祥珍提出退房要求之日起30日内将肖洪流、华祥珍已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向肖洪流、华祥珍支付已交付房价款万分之一的违约金。若肖洪流、华祥珍不退房，兴光公司自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向肖洪流、华祥珍支付已交付房价款万分之一的违约金。肖洪流、华祥珍于2013年6月30日就已支付了全部购房款。2015年3月18日，肖洪流、华祥珍与兴光公司办理了交房手续。2015年4月3日，肖洪流、华祥珍支付兴光公司交房费用。2015年7月9日，兴光公司办理了案涉商品房的所有权初始登记；2015年9月1日，兴光公司办理了土地使用权初始登记。肖洪流、华祥珍购买的案涉房屋至今未办理不动产登记证书，故肖洪流、华祥珍诉至该院。一审法院认为，本案争议焦点在于兴光公司是否构成逾期办理房产的权属证书，以及逾期办证的天数问题。肖洪流、华祥珍主张，兴光公司应于2015年3月31日前办理好土地、房屋权属证书，即转移登记证书，交付给肖洪流、华祥珍。截至起诉时兴光公司仍未办理案涉房屋的所有权证和土地使用权证，已构成违约，应按合同的约定标准支付违约金。兴光公司抗辩，该条款系针对房屋初始登记证书的约定，而对转移登记证书虽约定委托兴光公司办理，但未明确约定办理（取得转移登记证书）的期限，故兴光公司不构成逾期办证违约。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。故对案涉的《商品房买卖合同》第十六条的理解，应结合该条第一款的约定，其第二款中的“取得前款规定的土地、房屋权属证书”，应当理解为初始登记证书。至于该款中“交付给买受人”的约定，并非无任何意义，若是买受人自行办理商品房转移登记的情况下，是需要出卖人将前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的。因此，第十六条仅是对办理初始登记的期限进行了约定，并未对转移登记期限作出明确约定。在商品房买卖合同中，有关逾期办证，的确存在初始登记和转移登记两种情形的逾期办证，但对买受人而言，初始登记证书何时办出对其没有实质意义，买受人真正关心的是房产何时登记至其名下，即转移登记证书何时取得。众所周知，商品房买卖关系中的出卖人与买受人签订的《买卖合同》无一例外均为房产商提供的格式合同，出卖人往往利用自己的优势地位在《买卖合同》中仅约定初始登记期限，却对买受人有实际意义的转移登记时限不作约定，这有违合同法的公平原则和诚实信用原则。当事人在《商品房买卖合同》中对转移登记办理期限没有约定的，是否意味着在买受人委托出卖人办理商品房转移登记的情况下，出卖人可以不受任何限制？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该法条中的“房屋权属证书”，显然是指转移登记证书。该解释规定的三个月期间对肖洪流、华祥珍与兴光公司而言属合理期间，故兴光公司办理房屋所有权登记的期限最迟应在2015年6月18日前，超过该期限的，出卖人应当承担违约责任。综上，该院认为，本案的逾期办证期限从2015年6月18日起算至兴光公司办理了不动产登记证时止。该院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。兴光公司的逾期办证行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条，对初始登记权属证书的逾期交付约定了违约金计算标准，即逾期超过90日的按已交付房价款的日万分之一计付，折算成月利率为3‰。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现肖洪流、华祥珍诉请的违约金未超过该标准，故该院参照合同约定的按已交付房价款的日万分之一的标准来计付逾期办证违约金。该院核定本案的逾期办证违约金为81万元×实际逾期天数×0.1‰。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、安吉兴光房地产开发有限公司为肖洪流、华祥珍办理不动产登记证书；二、安吉兴光房地产开发有限公司支付肖洪流、华祥珍逾期办证违约金（按购房款81万元自2015年6月18日起按日万分之一计算至安吉兴光房地产开发有限公司办理出不动产登记证书之日止）；三、驳回肖洪流、华祥珍的其它诉讼请求。一审案件受理费485元（已减半），由安吉兴光房地产开发有限公司负担，限于判决生效之日起十日内缴纳。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、兴光公司是否应承担逾期办证的违约责任；二、一审法院对违约金的认定是否正确的问题。关于争议焦点一，根据本案已查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同纠纷》中关于产权登记的约定明确兴光公司应于2015年3月31日前取得商品房所有权初始登记并将土地、房屋权属登记交付给买受人，然兴光公司于2015年7月9日才办理了案涉商品房的所有权初始登记，于2015年9月1日办理了土地使用权初始登记，直接影响到买受人办理转移权属登记，显然已构成违约。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定，即使双方未针对办理转移登记的履约期限及违约金计算方式进行约定，兴光公司也应在商品房交付后90日之内完成转移登记手续。肖洪流、华祥珍于2015年4月3日即已向兴光公司支付了办证所需费用，而所购商品房至今未完成权属登记，已构成迟延履行，而兴光公司也未提供相关证据证实迟延履行系由不可归责于自身的原因造成。兴光公司主张办理商品房转移登记并非自己义务、不应承担违约责任的上诉理由，并无相应事实及法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二，2015年3月18日，肖洪流、华祥珍与兴光公司办理了交房手续，一审法院以此确定违约金按购房款81万元自2015年6月18日起按日万分之一计算至安吉兴光房地产开发有限公司办理出不动产登记证书之日止，符合法律规定，亦符合双方合同的约定，兴光公司该节上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院亦不予采信。综上所述，兴光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由上诉人安吉兴光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　耿延冰审　判　员　　徐　晶代理审判员　　张美琴二〇一七年七月十日书　记　员　　沈文婷搜索“”