（2017）冀0903民初1241号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-11-09
案件名称
沧州忠信物业服务有限公司与张梦华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沧州市运河区人民法院
所属地区
沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沧州忠信物业服务有限公司,张梦华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第七条
全文
河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0903民初1241号原告：沧州忠信物业服务有限公司。住所:沧州市运河区中心家园公建***室。统一社会信用代码:91130900766639860H。法定代表人：蒋有政,该公司总经理。委托代理人：胡芳、黄丽敏，该公司员工。被告:张梦华，女，汉族，1967年2月22日生，住。委托代理人:孙书清，男，汉族，1963年11月9日出生，住址同上，与被告系夫妻关系。原告沧州忠信物业服务有限公司与被告张梦华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。本案当事人原告沧州忠信物业服务有限公司委托代理人胡芳、黄丽敏，被告张梦华委托代理人孙书清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沧州忠信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告交纳物业费1340元，滞纳金1644元；诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系原告所服务的四合家园小区住户。四合家园小区自2008年10月由原告施行物业服务，被告自2011年3月办理入住手续，自2013年4月至2015年12月在无任何理由的情况下拒绝缴纳物业服务费，被告所有的房屋建筑面积为78.07平方米。根据四合家园前期物业服务协议约定，四合家园小区执行物业服务收费标准为二级，每月每平方米0.52元，因此被告应缴纳的物业服务费为1340元。截止2015年底已拖欠服务费达33个月，应缴纳滞纳金1644元。经原告多次催要被告至今无理拒付。被告张梦华辩称，在我2011年入住半年后，发现两个卧室、客厅及南阳台的屋顶均出现裂纹，主卧南墙皮有一处爆皮。告知物业，物业派人来修。来的人以没有好的办法为由，一直没有修。当时，我和物业胡经理说，我的物业费在我的屋顶问题得到解决后，我会一分不少的交上。物业是为业主服务的。在我的屋顶问题上是他们提前终止了为我的服务。物业是代表业主利益的，你们没有站在业主的利益上解决问题。找了几次，都以同样的理由，没有给修，后来再找物业，物业让我自己找开发商，并且说这和他们没有关系。第一年、第二年你们不说，到了第三年物业告诉我说他和房地产没有关系，这是推卸责任，这是和房地产合起伙来骗业主。问题没有解决，物业就什么也不管了。为此，我有理由不交物业费。还有下水道堵，物业应该给想法解决。每年下雪的时候没有给清理过，很多地方容易滑倒，9号楼在阴山背后如果不清理就化不了，是6单元和5单元业主自己清理。原告为支持其诉讼请求向本院提交了，一、四合家园前期物业服务协议，职工居民购买经济适用房住房证明审批表，入住通知单，以上证明被告在此居住。二、公司资质，证明我司物业管理的资质。三、与开发公司签订的前期委托合同，证明我司在四合家园管理是受开发商委托的。四、营业执照复印件，经营许可证复印件，收费许可证复印件，经营服务收费审核表，证明我司是依据规定合理收费的。关于房屋裂缝，属于房屋质量问题，和物业无关，下水道是几户公用，应该是你们几户摊钱修理，如果彻底坏了我们可以替你们申请维修基金维修，因为属于公共部位。下雪的时候每次都是工作人员一起出动清理积雪，不能放着主干道清理其他楼，9号楼的确比较阴，小雪都会清，大雪的时候都是中午去清理，其他的根据主干道分清楼的程序，并且每年清理的照片都有。室外下水道属于公共部位，因为室内交工是通畅的，室外就不存在保修期内或者保修期外，协助你们去开发公司给你们补偿，因为都是和开发公司的纠纷，大门就换了一回，和本案无关。被告质证称，对证据无异议。下水道都应该是在保修期内的工作，下水道不是个人原因堵的，外高内低，那年给9号楼修道的时候我提出过给下水道一起修理，可是你们不管，下雪其实9号楼你们就是一直没有打扫，9号楼一冻冻好久，我哪年都清理雪，但是不可能把哪个楼的都清理，9号楼一冬天冻好长时间。问题是出现在保修期内，在保修期内向物业提出并没有及时解决。有些问题反映给物业，物业没有解决，说是开发商的事，和他们没关系。经审理查明，原告从事物业服务活动具有法人资格企业，原告为沧州市四合家园小区提供物业管理服务。被告张梦华系四合家园小区9号楼6单元101号房屋业主，原、被告双方于2011年3月19日签订前期物业服务协议，主要约定原告负责对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。合同约定物业服务费0.52元每月每建筑平方米，同时约定每次交纳费用时间，第一次按半年交纳，以后按季度交纳。交费时间每季度第一个月。关于违约责任，合同约定乙方（被告）不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供了物业服务。被告的住房面积为78.07建筑平方米，自2013年4月起至2015年12月，被告没有按照前期物业服务合同约定，向原告缴纳物业服务费。按照约定，被告张梦华应交纳物业费为1340元。另查明，原告持有沧州市物价局颁发的经营服务收费审核表，具有经营服务的收费权限，其资质等级为二级。本院认为，原、被告对双方签订的《前期物业服务协议》均无异议，该协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。交纳物业服务费等相关费用既是业主的合同义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了原告的合法权益，也侵害了其他已交费业主的合法权益。业主应当积极履行交费义务，维护物业服务的良性循环，促进物业公司的服务水平提高。因此，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，既符合合同约定，又符合法律规定，本院予以支持。但鉴于原告为被告提供的服务存在垃圾处理不及时、车辆停靠不规范、安全保卫不到位、对私搭乱建制止不到位等瑕疵，亦存在一定的违约行为，对原告主张的违约金（滞纳金）不予支持，且对其主张的物业费酌减百分之五，酌定被告张梦华承担95%的物业费，即被告应交纳的物业费数额为1273元（应缴纳1340元×95%）。本院认为，原告要求被告给付物业费系物业服务合同纠纷，而被告辩称的卧室、客厅及南阳台的屋顶均出现裂纹，主卧南墙皮有一处爆皮等事由属房屋质量纠纷，与不属于同一法律关系，应分别处理。被告以房屋质量来抗辩，不同意交纳物业费，该意见缺乏法律依据，本院不予采纳。原、被告在履行《前期物业服务协议》过程中，虽然有些问题不属于原告的服务内容，但原告应尽最大努力协调好关系，更好地对业主进行服务，达到业主满意。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告张梦华给付原告沧州忠信物业服务有限公司物业服务费1273元。限判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告沧州忠信物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由被告张梦华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长 杨桂玲人民陪审员 王福霞人民陪审员 许嘉玲二〇一七年七月十日书 记 员 刘笑妤 微信公众号“”