（2017）津02民终3932号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-07-12
案件名称
杨颖、天津宝龙城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨颖,天津宝龙城房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3932号上诉人（原审被告）：杨颖,女,1980年8月2日出生,汉族,天津港信息技术发展有限公司员工，户籍所在地天津市滨海新区,现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宋炳栋，天津兴滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津宝龙城房地产开发有限公司,住所地天津市滨海旅游区1号楼一层117-119室。法定代表人：许健康,董事长。委托诉讼代理人：李辰俊，男,该公司职员。上诉人杨颖因与被上诉人天津宝龙城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初40395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨颖上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人一审诉请；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：在双方办理商品房买卖手续过程中及日后的时间里，上诉人除了收到付费收据外，没有收到任何文件材料，包括商品房销售合同。同时，上诉人也没有收到过催收通知或者所谓律师函。因此被上诉人所称预期付款事实不能成立。此外，原审期间，在主审法官主持下，达成合意，只要上诉人在审结前将尾款汇入法院指定账户，该合同继续履行。后上诉人将尾款转账汇入法院专用账户，但不知何故拒收退回。天津宝龙城房地产开发有限公司辩称，要求驳回上诉，维持原判。天津宝龙城房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告杨颖签订的《天津市商品房买卖合同》；2、判令被告杨颖向原告支付逾期付款违约金41880元;3、判令被告杨颖向原告支付解除合同违约金50172.60元;4、本案诉讼费用由被告杨颖负担。一审法院认定事实：2015年5月28日，被告杨颖与原告天津宝龙城房地产开发有限公司（以下简称天津宝龙城公司）签订商品房认购协议，该协议约定：杨颖自愿认购原告天津宝龙城公司开发建设的位于天津市滨海新区××旅游区（××与安明路交口）瑞龙城56号楼2门402号商品房。在该协议中被告杨颖的通讯地址为：天津市滨海新区塘沽新港一号路三百吨6栋2208号。该商品房认购协议签订后，被告杨颖于2015年5月31日向原告交纳了商品房首付款（101,726元）。2015年12月25日，原告与被告杨颖签订《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2015-0057056)，该合同约定：杨颖购买原告天津宝龙城公司开发建设的位于天津市滨海新区××旅游区（××以南,海滨大道以东）瑞龙城56号楼2门402号商品房（钢混结构，建筑层数为11层），该房建筑面积为79.43平方米，每平方米价格为6316.58元（人民币），总价款为501726元（人民币）。该合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（原告天津宝龙城公司）于2017年3月15日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（杨颖）使用。”；该合同第四条约定：“乙方（杨颖）应于2015年12月28日前一次性交纳商品房首付款101726元,其余价款办理贷款。”；该合同第六条约定：“乙方（杨颖）如未按本合同约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方（原告）有权追究乙方（杨颖）逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方（原告）有权按照补充合同第七条的约定，追究乙方违约责任；该合同中补充合同第五条约定：“乙方（杨颖）应在本合同签订后六十日内将贷款部分房款支付至甲方（原告）账户。若非因甲方原因（包括但不限于乙方不具备贷款银行／公积金审批机构所要求的条件，或乙方条件不足以取得足额贷款，或银行贷款额度，或银行审批流程，或公积金审批流程，或政策的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后六十日内足额全部到达甲方银行账户的，视为乙方逾期支付，乙方应自该日起每日按剩余购房款项总额的万分之三向甲方支付利息，同时乙方应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。若乙方未能在本条约定期限届满后三十日内一次性支付剩余购房款项或就分期支付购房款项与甲方达成合意，甲方（原告）有权单方面终止买卖合同，乙方（杨颖）应向甲方（原告）承担房屋总价10%的违约责任并授权甲方单方向政府主管部门办理买卖合同注销手续。”该买卖合同还就商品房面积差异的处理、质量及保修责任、商品房配套设施的运行、逾期交付商品房的处理、商品房交接、商品房权属登记等内容进行了相关约定。该《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）签订后，原告天津宝龙城公司未能及时将双方签订的《天津市商品房买卖合同》给付被告杨颖。被告杨颖未能按约及时办理完毕相关的贷款手续，亦未能按约及时向原告支付剩余购房款项（40万元）或就分期支付购房款项与原告天津宝龙城公司达成合意。原告天津宝龙城公司主张多次联系被告杨颖协商解决此事均无果，被告杨颖抗辩主张原告天津宝龙城公司未与其联系支付剩余购房款项的事宜。原告天津宝龙城公司于2016年1月12日为被告杨颖所购商品房办理了权属预告登记。2016年4月16日，原告天津宝龙城公司向被告杨颖的通讯地址（天津市滨海新区塘沽新港一号路三百吨6栋2208号）邮寄催告函，书面通知被告杨颖尽快办理贷款手续，并向原告支付剩余购房款项及违约金；2016年6月27日，原告天津宝龙城公司向被告杨颖的上述通讯地址邮寄律师函，通知其于收到本律师函之日起三日内（向原告）付清剩余购房款（40万元）。逾期，（原告）解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》。被告杨颖至今未向原告支付剩余的购房款（40万元）。原告遂诉至原审法院。一审法院认为，原告天津宝龙城公司与被告杨颖签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）系原、被告双方在平等、自愿的基础上协商签订，双方的买卖意思表示真实，其内容合法、有效，不违反我国法律规定，且已实际履行，应确认为有效合同，依法予以保护。该商品房买卖合同对双方当事人均具有约束力，原、被告均应按该商品房买卖合同约定的相关义务予以履行。关于原、被告诉争的上述《天津市商品房买卖合同》能否继续履行，是否予以解除的问题，被告杨颖在给付原告商品房首付款后,应当按约及时办理该商品房剩余房款（40万元）的贷款手续。被告杨颖未能按双方签订的商品房买卖合同所约定的相关内容予以履行，致使其不能按约及时向原告支付其所购商品房的剩余房款（40万元），造成原告部分经济损失，是形成此纠纷的根本原因，被告杨颖对此应承担全部民事责任；被告杨颖逾期（超过90日）给付原告其所购商品房的剩余房款（40万元），造成原告的合同目的不能实现，原告依据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充合同第五条“乙方（杨颖）应在本合同签订后六十日内将贷款部分房款支付至甲方（原告）账户。若非因甲方原因（包括但不限于乙方不具备贷款银行／公积金审批机构所要求的条件，或乙方条件不足以取得足额贷款，或银行贷款额度，或银行审批流程，或公积金审批流程，或政策的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后六十日内足额全部到达甲方银行账户的，视为乙方逾期支付，乙方应自该日起每日按剩余购房款项总额的万分之三向甲方支付利息，同时乙方应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。若乙方未能在本条约定期限届满后三十日内一次性支付剩余购房款项或就分期支付购房款项与甲方达成合意，甲方（原告）有权单方面终止买卖合同，乙方（杨颖）应向甲方（原告）承担房屋总价10%的违约责任并授权甲方单方向政府主管部门办理买卖合同注销手续。”和补充合同第七条“如乙方逾期付款超过90日，甲方（原告）有权解除买卖合同”的约定，主张解除原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》的诉讼请求符合我国相关法律规定和合同约定，原审法院对原告的此项主张予以支持。庭审中，原审法院释明被告能否及时履行给付原告拖欠的剩余房款，被告杨颖虽陈述可以履行但需一定的时间，证实被告杨颖不能在合理的期限内履行付款义务。被告杨颖主张可以继续履行上述商品房买卖合同，无相关的证据予以证实，原审法院对被告杨颖的上述抗辩主张不予支持。关于原、被告诉争的逾期付款违约金（应为利息）问题，因原告在被告杨颖逾期付款（超过90日）后，仍多次联系被告杨颖并向被告杨颖的户籍地址邮寄催告函和律师函，表明原告有意愿与被告杨颖继续履行该商品房买卖合同。依据原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》补充合同第五条“如乙方逾期支付（剩余购房款项），乙方应自该日起每日按剩余购房款项总额的万分之三向甲方支付利息”和补充合同第七条“如乙方逾期付款超过90日但甲方（原告）同意买卖合同继续履行的，乙方（杨颖）还应每日按该商品房价款的0.1‰向甲方（原告）支付违约金（违约金支付期限为自买卖合同约定的乙方应付款之日次日起至实际付款之日止）”的约定，原告诉请被告杨颖应向原告偿付逾期付款利息的主张符合我国相关法律规定和合同约定，原审法院对原告的此项主张予以支持。关于被告杨颖逾期付款利息的期间计算问题，原告在被告杨颖逾期付款（超过90日）后，仍多次联系被告杨颖并向被告杨颖的户籍地址邮寄催告函和律师函，该律师函（2016年6月27日）明确写明“杨颖务必于收到本律师函之日起三日内（向原告）付清剩余购房款（40万元）。逾期，（原告）解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》。”，该内容应视为原告有意愿（在2016年6月30日前）与被告杨颖继续履行商品房买卖合同，故原告主张被告杨颖逾期付款利息的期限应计算至2016年6月30日。被告杨颖未能按约及时向原告支付剩余购房款项（40万元）或就分期支付购房款项与原告达成合意，被告杨颖应按约向原告天津宝龙城公司支付为期129日（自2016年2月23日至2016年6月30日）的逾期付款利息15,480元（40万元×3÷10000×129日）。2016年6月30日之后，被告杨颖仍未向原告支付剩余房款（40万元）或就分期支付购房款项与原告达成合意，应依据原告向被告杨颖邮寄的上述律师函内容，按照原、被告解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》予以处理。被告杨颖违约（逾期付款）后，原告应当及时采取适当措施防止损失进一步扩大，原告未能及时采取适当的措施致使损失进一步扩大，对此纠纷的形成也存在一定的过错，故对原告该项诉请中合理合法的逾期付款利息（15,480元）予以支持，对原告该项诉请中超出上述逾期付款利息（15,480元）的其它逾期付款利息不予支持。关于原告诉请被告杨颖应向原告偿付合同解除违约金的问题，鉴于被告杨颖在原告邮寄的律师函通知的期限（2016年6月30日）内仍未向原告支付剩余的购房款项（40万元）或就分期支付购房款项与原告达成合意，依据该买卖合同的约定及原告向被告杨颖邮寄的上述律师函内容，应按原、被告解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》予以处理。原告依据该买卖合同的相关约定要求被告杨颖承担合同解除违约金的主张符合我国相关法律规定和合同约定，原审法院对原告的此项主张予以支持。依据原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》中补充合同第五条：“若乙方（杨颖）未能在本条约定期限届满后三十日内一次性支付剩余购房款项或就分期支付购房款项与甲方达成合意，甲方（原告）有权单方面终止买卖合同，乙方（杨颖）应向甲方（原告）承担房屋总价10%的违约责任并授权甲方单方向政府主管部门办理买卖合同注销手续。”的约定，被告杨颖应向原告天津宝龙城公司偿付合同解除违约金50,172.60元（501,726元×10%）。原告天津宝龙城公司主张被告杨颖赔付原告合同解除违约金50,172.60元不违反法律规定，原审法院对原告的此项主张予以支持。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件及其补充合同）解除后，原告天津宝龙城公司依据该买卖合同取得的被告杨颖的财产（涉案商品房首付款101,726元）应当予以返还给被告杨颖。为减少当事人诉累，原告天津宝龙城公司可从该款项中扣除被告杨颖应给付的逾期付款利息（15,480元）和合同解除违约金（50,172.60元）后，将剩余款项36,073.40元（101,726元－15,480元－50,172.60元）返还给被告杨颖。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零八条、第二百零七条、第三百二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原告天津宝龙城房地产开发有限公司与被告杨颖签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2015-0057056）；二、被告杨颖于本判决生效之日起十日内给付原告天津宝龙城房地产开发有限公司逾期付款利息15,480元；三、被告杨颖于本判决生效之日起十日内给付原告天津宝龙城房地产开发有限公司解除合同违约金50,172.60元；四、原告天津宝龙城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将被告杨颖已交付该公司的商品房首付款（101,726元）扣除前款被告杨颖应赔付该公司的逾期付款利息（15,480元）和解除合同违约金（50,172.60元）后的剩余款项36,073.40元无息退还给被告杨颖；五、驳回原告天津宝龙城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费原审法院减半收取1050元（该费用原告已预交），由原告天津宝龙城房地产开发有限公司负担329元（原告于本判决生效之日起十日内到原审法院汉沽审判区办理退费721元的手续），由被告杨颖负担721元（该费用于本判决生效后十日内向原审法院交纳）。”二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的天津市商品房买卖合同和附件及补充合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。双方签订的补充合同第五条约定，乙方（杨颖）应在本合同签订后六十日内将贷款部分房款支付至甲方（天津宝龙城房地产开发有限公司）账户。若非因甲方原因（包括但不限于乙方不具备贷款银行／公积金审批机构所要求的条件，或乙方条件不足以取得足额贷款，或银行贷款额度，或银行审批流程，或公积金审批流程，或政策的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后六十日内足额全部到达甲方银行账户的，视为乙方逾期支付，乙方应自该日起每日按剩余购房款项总额的万分之三向甲方支付利息，同时乙方应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。若乙方未能在本条约定期限届满后三十日内一次性支付剩余购房款项或就分期支付购房款项与甲方达成合意，甲方（原告）有权单方面终止买卖合同，乙方（杨颖）应向甲方承担房屋总价10%的违约责任并授权甲方单方向政府主管部门办理买卖合同注销手续。因合同签订后，上诉人未在合同约定的期限内付清全部购房款，构成合同解除条件，故被上诉人诉请解除合同，并要求上诉人按照合同约定给付逾期违约金及解除合同违约金因符合合同约定，本院应予支持。虽然双方签订合同后，被上诉人未将合同及时给付上诉人，但上诉人清楚双方所签合同约定了解除条件。因合同约定的解除条件成就前，上诉人并未按照合同约定与被上诉人就剩余房款如何支付进行协商，达成新的合意，故在此情况下，上诉人仅以未收到合同为由，不同意解除合同并承担违约责任的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1441元，由上诉人杨颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣审 判 员 王 新代理审判员 李 敏二〇一七年七月十日书 记 员 李珊珊 微信公众号“”