（2017）湘03民终690号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-25
案件名称
上诉人天元置业有限公司因与被上诉人张艳红房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天元置业有限公司,张艳红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终690号上诉人（原审被告）：天元置业有限公司。法定代表人：刘建元，董事长。委托诉讼代理人：卢炯，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊，湖南潭州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳红。上诉人天元置业有限公司因与被上诉人张艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天元置业有限公司上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初534号民事判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，上诉人于2010年3月10日取得湘潭市发展和改革委员会《关于核准原市委金桂楼房地产开发项目的批复》，而开工建设原市委金桂楼项目，上诉人于2010年6月12日与湘潭市民政局签订《协议书》，约定由其办理规划、团购协议等。因湘潭市民政局未能履行《协议书》确定的内容导致工程建设一再延期，系上诉人无法预见也无法控制的因素，本案不应由上诉人承担责任。被上诉人张艳红答辩称：上诉人与被上诉人签订了商品房购置合同，上诉人收取了被上诉人全部购房款，双方之间是事实清楚、合法合规的商品房买卖合同关系，上诉人与湘潭市民政局是其他法律关系，与被上诉人无关，上诉人辩称延迟交房的原因不符合法律规定及双方合同约定。请求二审依法判决。张艳红向一审法院起诉请求：1.判令被告立即交付符合合同约定的房屋；2.由被告支付逾期交房违约金32361元（从2015年4月1日计算至2017年1月31日止，后期违约金仍按每日万分之一标准计算）；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月20日，原告张艳红（买受人）与被告天元置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区广场街道***号房屋，建筑面积150.14㎡，单价3220元／㎡，总金额为483451元。付款方式为分期付款，买受人在2014年11月14日前将第一期房款333451元存入指定监管账户；在2014年11月25日前将第二期房款150000元存入指定监管账户；房屋交付期限为2015年3月31日前。合同约定遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（户）手续；违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行；合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。同年11月23日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。合同签订后，原告于2014年12月5日向被告支付购房款483451元，被告于当日向原告出具了收购房款483451的“预收款专用凭据”。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。因被告未向原告交付验收合格的房屋，为此原告诉至法院。另查明：①本案涉案房屋，至本案开庭之日止，被告天元置业有限公司尚未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件；②2016年3月9日，原告已在被告处领取了房屋钥匙。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。故对原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金的请求，予以支持；原告要求被告“立即交付符合合同约定的房屋”的请求，本案原告已于2016年3月9日在被告处领取了房屋钥匙，尽管被告将未经竣工验收合格的房屋交付给原告的行为违反了法律强制性规定，但该行为违反的是管理性的强制规定，被告天元置业有限公司的房屋交付行为，应视为有效的交付行为，法院确认双方房屋实际交付时间为2016年3月9日。故对原告要求被告“立即交付符合合同约定的房屋”的请求，不予支持；对被告提出的“被告于2016年3月9日已履行了交房义务”的辩解，予以采信；被告天元置业有限公司提出的“原告诉争房屋因湘潭市民政局的原因导致工程建设一再延期，系答辩人无法预见也无法控制的因素”的辩解，法院认为，本案原、被告双方系商品房买卖合同关系，而被告天元置业有限公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者的主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，对该辩解不予采信；被告提出的“原告逾期支付购房款，交房时间应相应顺延”的辩解，庭审证据显示，原告付款日期为2014年12月5日，尽管原告口头提出实际付款日期早于开票日期，但未提交相关证据，对此应承担举证不能的法律后果。原告应按合同第九条的约定对被告支付违约金850.25元，具体计算式为：333451×21×0.1‰＋150000×10×0.1‰＝850.25元。故被告提出的交房时间应相应顺延的辩解，理由部分成立，该项请求部分支持。综上所述，对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张艳红延期交付房屋违约金15683.77元（计算至2016年3月9日，延期交房时间342天，已扣除原告应承担的违约金850.25元）；二、驳回原告张艳红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费610元，减半收取305元，由原告张艳红负担140元，被告天元置业有限公司负担165元。本院二审期间，上诉人提交证据《工程竣工验收备案表》复印件四份（已当庭核对原件），拟证明城郊原市委金桂楼项目于2016年9月27日通过竣工验收，符合合同约定的交房条件。被上诉人质证认为，对证据的真实性不发表意见，该证据体现的竣工验收备案时间是2017年1月25日，上诉人在此之前属于延迟交房。被上诉人二审未提交新证据。本院认证认为，上诉人二审提交的《工程竣工验收备案表》能够证明城郊原市委金桂楼项目于2017年1月25日通过竣工验收备案的事实，但一审认定的延迟交房违约金只计算至2016年3月9日止，故该证据与本案无关联性，不予采纳。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：上诉人主张的由于案外第三人原因导致工程延期是否构成上诉人向被上诉人延迟交房的免责条件。首先，根据合同相对性原则，被上诉人与案外第三人并无房屋买卖合同关系，上诉人是否由于案外第三人原因导致工程延期，该法律后果不应由被上诉人承担，上诉人仍应根据与被上诉人的房屋买卖合同约定履行合同义务；其次，上诉人主张的由于案外第三人原因导致工程延期亦不属于法定的不可抗力免责原因。本案上诉人主张的由于案外第三人原因导致工程延期不构成上诉人向被上诉人延迟交房的免责条件。综上，上诉人天元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人天元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱卫平审 判 员 肖 锋审 判 员 唐 逊二〇一七年七月十日代理书记员 周芳理附依据法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……” 百度搜索“”