（2017）沪0115民初37981号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-11-28
案件名称
葛维岳与郭晴燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛维岳,郭晴燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初37981号原告(反诉被告)：葛维岳，男，1986年9月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：徐晓英，上海市兴业律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭晴燕，女，1984年1月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆本隆(系被告公公)，住江苏省南通市。委托诉讼代理人：周红山，上海金诰律师事务所律师。原告(反诉被告)葛维岳与被告(反诉原告)郭晴燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛维岳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2017年2月21日所签订的《房屋租赁合同》于2017年4月30日因耽误两个月无法解决的安全与卫生问题依法解除；2.被告退还原告自房屋搬出后2017年5月房屋租金8,600元及押金8,600元(共计17,200元)；3.被告向原告支付违约金8,600元；4.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：原、被告于2017年2月21日签订《房屋租赁合同》，约定由被告将坐落于上海市浦东新区晨晖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租于原告，租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日，租金第一年为8,600元每月、第二年为8,900元每月、第三年为9,200元每月，租金付三押一。原告于签订合同当日通过支付宝转账方式支付给被告押金8,600元，于2017年2月25日通过支付宝转账方式支付给被告第一季的房租25,800元、网费300元。交房当日，原告对房屋漏水问题一无所知，被告在明知房屋存在严重漏水的情况下，隐瞒不表，是用透明胶带封闭漏水吊顶，致使原告交付全额房租并入住。原告入住后发现二楼卫生间铁扣板之上有明显滴水声，铁扣板间锈迹斑斑，并有水滴滴落，封存的透明胶带明显发白，系长时间泡水所致。向被告反映情况后，3月18日被告第一次找人维修漏水点，但问题并没有得到丝毫解决。3月20日，尤其是下雨过后，漏水情况变得更为严重，蔓延至卫生间外墙体严重渗水、吸顶吊灯在开启的情况下往下往外滴水漏水，十分危险。之后被告在聊天记录里亲口承认铁皮吊顶有掉落风险并存在严重的安全隐患。然而直至原告搬入房间为止，被告未作任何说明和警告，对原告尤其是原告未满三岁的婴童构成了严重的安全威胁和隐瞒欺诈，显然与合同相违背。其间4月4日，二楼马桶还屡次出现按钮失灵，冲水时大面积漏水的状部，经多次交涉上门查看，均以维修失败告终，致使原告在长达两周时间内完全关闭并无法使用卫生间马桶，直至4月18日被告才迫于压力上门更换马桶。之后，漏水事故还持续发生，原告多次要求被告尽快修复，直至4月15日，被告第二次夜间上门自行修理，称自带防水材料。维修后不到24小时，所敷封箱厚纸板已经被漏水彻底浸湿并向外继续漏水，原告当即提出不愿续租的请求，被告推脱告知原告要彻底解决漏水问题需要楼顶外部重新做防水施工，经全体业主三分之二表决同意后才能实施，施工开始时间至少等待两个月以上，并未予以确定。系争房屋存在的严重漏水问题以及反复无效维修所带来的入室过程给原告工作、生活造成诸多不便。原告已配合维修但漏水丝毫没有解决，原告最终有权利采取拒绝继续入室装修的行为以避免继续对家人生活的严重打扰和对房屋问题的无效维修。被告恼羞成怒，于双方矛盾激化当日4月24日被告在电话中对原告以诉讼为要挟，不予退还房屋租金和押金，强行要求原告继续居住至2017年6月底。与此同时，被告又将系争房屋挂牌链家房地产进行出租看房，对原告4月30日搬离不再续租的客观事实故意回避，不配合交接，原告只得将房屋钥匙留置在系争房屋内。请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。郭晴燕辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁关系并未在2017年4月30日解除，被告通过各种方式向原告表示不同意解除合同，要求原告继续履行。在被告的反诉状告知原告解除合同之前，双方租赁关系继续维持，按照约定原告应当支付5月份的房租。目前原告拖欠水电费、煤气费、5月份及6月份的房租，存在违约行为，因此押金充抵房租费用。被告不存在违约。系争房屋只有在原告方入住一个月后卫生间吊顶存在漏水但并非大面积漏水，被告也一直积极主动解决渗水问题，且已经修复完毕。根据双方签订的租赁合同，原告退租时应找到被告办理退租手续，但是原告方并未找到被告，也没有把钥匙给被告。即使卫生间吊顶存在渗水的情况，被告一直在积极主动解决，导致系争房屋可以居住。原告解除合同没有法律依据。郭晴燕向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告支付反诉原告2017年6月1日至6月15日的房租4,300元；3.反诉被告支付反诉原告电费19.40元、燃气费81元；4.反诉被告承担违约金8,600元；5.反诉原告无需退还反诉被告押金，该部分押金用于充抵拖欠的房租、电费、燃气费及支付的违约金；6.本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年2月21日，反诉原、被告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为自2017年3月1日至2020年2月29日，另该房屋内有2个卫生间。合同第二条约定，反诉被告已查验该房屋全部信息并已充分了解该房屋情况。合同第八条约定反诉被告返还该房屋应符合正式使用后的状态。返还时，应经反诉原告验收认可，填写附件三《退租确认书》并相互结清各自应当承担的费用。合同第九条另约定了反诉被告的违约责任。合同签订后，反诉原告积极履行合同，将房屋交付给了反诉被告。在反诉被告居住使用20多天近1个月之后，反诉被告向反诉原告反映其中一个卫生间顶部发现渗水现象，反诉原告立即联系物业、以及自己出资找专业维修公司进行维修，渗水问题已经解决，反诉被告也表示“感谢积极配合随叫随到的维修”。退一步来说，即使房屋2个卫生间中的一个在反诉被告使用近1个月之后吊顶发生渗水现象，在反诉原告积极配合维修情况下，这也并不影响反诉被告的居住使用，更未达到致使合同目的无法实现的程度，因此反诉原告不存在任何违约。相反，反诉被告在2017年4月28日单方面提出解除合同，违反了合同约定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。除此之外，反诉被告并没有将房屋退还给反诉原告，拖欠租金，也未按照合同约定办理验收交接，至今房屋钥匙仍未返还给反诉原告，因此反诉被告应赔偿反诉原告的损失。葛维岳对郭晴燕的反诉辩称，不同意第2项至第6项反诉请求。由于反诉原告交付的房屋有问题，反诉被告于2017年4月30日搬离系争房屋，搬离时渗水问题没有解决，渗水问题已经严重影响了反诉被告的居住使用。由于反诉原告对交接房屋不予配合，因此反诉被告将房屋钥匙留置在租赁房屋内。反诉被告不存在违约情形。因此也不存在反诉5的抵扣押金。诉讼费用由法院最终判定。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议事实，1.关于卫生间漏水修复问题。从葛维岳提供的视频资料、微信记录以及庭审陈述，郭晴燕对漏水部位进行处理后，并未根治解决漏水之患。之后，郭晴燕提出维修方案：先更换卫生间吊顶做内部的防水，将滴水引至墙角下面水洞里，彻底根治需要楼顶外部重做防水层，必须走流程由业委会决定。葛维岳拒绝了该方案，认为房屋质量问题已经影响到一家人的正常生活、不适合居住，维修可在搬离后进行，要求解除合同。2.关于退房问题。2017年4月28日，葛维岳面交《解除租赁合同通知书》于郭晴燕，要求于2017年4月30日之前办理房屋交接手续。郭晴燕不同意解除合同。4月30日，房屋中介公司孙威威接葛维岳通知到达系争房屋，葛维岳正在搬家。孙威威抄了水电煤字数。次日，孙威威又按葛维岳要求到房屋现场，经与出租人联系后没有接收房屋钥匙，当时房屋已经清空。当日葛维岳微信通知郭晴燕已搬离，郭晴燕回复认为葛维岳已构成违约。本院认为，葛维岳与郭晴燕就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效。本案的争议焦点是房屋卫生间漏水情况下作为承租人的葛维岳是否可行使解除权。根据《合同法》规定，在房屋租赁合同下，出租人负有交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途、维修租赁物的义务、物的瑕疵担保义务等义务，而维修义务，是出租人保持租赁物使其可以使用、收益状态义务的延伸。葛维岳入住系争房屋后不久，发现了房屋卫生间顶部漏水的隐蔽质量瑕疵，对此郭睛燕负有修复义务。事实上，郭晴燕也积极承担起了维修责任，但在准备进一步维修以使漏水影响能降至最低程度时，葛维岳予以了拒绝。因此郭晴燕并不构成违约。同时，就漏水部位在整个租赁标的整体中所占比重来看，只是在卫生间顶部的局部范围，从漏水持续时间来看，按常理也应该发生于降水天气条件下，该漏水情形未对葛维岳造成实质性的严重影响，并不足以造成葛维岳租赁使用系争房屋的合同目的无法实现，故葛维岳无权解除合同。葛维岳擅自解除讼争租赁合同，已构成违约，应承担相应责任，葛维岳的本诉请求，本院难以支持。鉴于葛维岳已搬离系争房屋，以实际行为表示了不再继续履行租赁合同，郭晴燕要求解除合同并以2017年6月15日为合同解除及系争房屋返还之日，本院予以准许。郭晴燕要求葛维岳支付合同解除前欠付的租金、水电费以及违约金，符合合同约定。鉴于系争房屋的漏水及维修事实，影响了葛维岳对租赁物使用，应当相应减少租金，而葛维岳已按合同约定的租金标准支付了截止2017年5月底的租金，故6月1日至6月15日可不再支付以充抵减免租金。郭晴燕主张的燃气费与葛维岳提供的抄表数计算结果一致，尚未支付的19.40元电费发生于2017年6月15日之前，理应由葛维岳承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、葛维岳与郭晴燕就上海市浦东新区晨晖路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月15日解除；二、葛维岳支付郭晴燕违约金8,600元(与葛维岳已支付的租赁押金8,600元直接抵销)；三、葛维岳于本判决生效之日起五日内支付郭晴燕水费19.40元、燃气费81元；四、驳回葛维岳的全部诉讼请求；五、驳回郭晴燕的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费445元，减半收取计222.50元，由葛维岳负担；反诉案件受理费170元，由葛维岳负担136元，郭晴燕负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。(本页无正文)审判员 全炜琦二〇一七年七月十日书记员 陈韫鏐 更多数据：