（2017）鄂28民终951号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-08-10

案件名称

裴蕾、恩施州同欣工贸有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

所属地区

湖北省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

裴蕾,恩施州同欣工贸有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2017）鄂28民终951号上诉人（原审原告、反诉被告）:裴蕾，女，1986年12月24日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：李孝勇，湖北正典律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：恩施州同欣工贸有限责任公司。住所地：湖北省恩施市航空大道**号。法定代表人：丁勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉启安，湖北震邦华广律师事务所律师。上诉人裴蕾因与被上诉人恩施州同欣工贸有限责任公司（以下简称同欣公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初4665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人裴蕾及其委托诉讼代理人李孝勇与被上诉人同欣公司的委托诉讼代理人冉启安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴蕾上诉请求：撤销一审判决，改判同欣公司承担违约责任，支付违约金80000元，并赔偿因同欣公司违约造成的装修损失131793元。事实及理由：一、裴蕾没有拖欠租金的故意，裴蕾未按照双方约定支付租金的原因系同欣公司要求变更合同。一审判决将双方变更合同的协商期间认定为裴蕾拖欠租金，并据此判决裴蕾承担违约责任缺乏事实和法律依据。二、同欣公司违反合同约定，导致双方合同无法履行，故同欣公司应承担违约责任并赔偿裴蕾的装修损失。三、根据双方租赁合同的约定，因同欣公司未及时提供收据导致裴蕾延迟支付租金的，裴蕾不承担合同约定的延迟支付责任。裴蕾并未收到同欣公司的租金收据，故不应承担延迟支付租金责任。同欣公司辩称,一审查明的案件基本事实清楚，但对于裴蕾向同欣公司支付房屋租金的时间段计算有误，请求二审法院依法予以纠正。裴蕾向一审法院起诉请求：1.判决解除裴蕾与同欣公司订立的《房屋租赁合同》；2.判决同欣公司向裴蕾支付违约金80000元，赔偿裴蕾装修损失131793元，以上合计211793元；3.本案诉讼费由同欣公司承担。同欣公司向一审法院反诉请求：1、判令裴蕾向同欣公司支付自2016年8月16日起至双方签订的《房屋租赁合同》被解除之日止期间拖欠的房屋租金[标准为每天219.18元（80000元÷365天/年）]；2、判令裴蕾按《房屋租赁合同》的约定，支付违约金80000元。一审法院认定事实：2016年2月1日，裴蕾（乙方）与同欣公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，承租位于湖北省××渡船街道办事处航空路恩施市图书馆和恩施州新华书店约250平方米（二楼雀友麻将机旁）的房屋，其约定内容如下：“第三条租赁期限1、甲方房屋所出租房屋，于2016年2月16日前向乙方交付。2、该房屋的租期为3年，自2016年2月16日至2019年2月15日止，租赁期满乙方可以继续承租该房屋，但须于租赁期满前1个月向甲方书面提出续租要求，双方重新签订租赁合同。同等条件下乙方享有优先租赁权。第四条租金、保证金及其支付1、甲、乙双方约定，该房屋租金计算方法如下：按年计，第一年年租金￥80000.00，大写：人民币捌万元整；第二年年租金￥90000.00，大写：人民币玖万元整；第三年年租金￥100000.00，大写：人民币拾万元整。2、租金支付方式：分次支付，每年租金首次支付日为2月2日（所交租金为年租金的50%），第二次租金支付日为8月2日（所交租金为年租金的20%）。……第十条违约责任1、乙方有下列情形之一的，视同违约，应当承担违约责任，甲方有权单方解除本合同，在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿。（1）乙方未征得甲方同意擅自转租该房屋的；（2）乙方未征得甲方同意擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）乙方未征得甲方同意擅自拆改结构或改变房屋用途的；（4）乙方拖欠租金、物业管理费用或其他费用累计10日以上的；（5）利用承租资产进行违法活动的，损害公共利用或者他人利益的；（6）乙方违反本合同的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；（7）违反本合同项下其他应尽义务的。2、甲方有下列情形之一的，视同违约，应当承担违约责任：（1）甲方交付的该房屋存在产权纠纷合同纠纷以及房屋质量存在缺陷，不能满足乙方正常使用的；（2）甲方对于出租房屋的权利瑕疵及安全使用瑕疵未告知或告知不实的，或因存在上述瑕疵导致乙方无法正常租用或营业的；（3）甲方拖欠第三人费用，包括但不限于物业管理费、市政供暖、燃气费等，导致第三人采取的某些措施影响乙方正常营业的；（4）甲方提供虚假文件导致合同不能正常履行的；（5）甲方怠于履行维修义务影响乙方正常使用的；（6）违反本合同项下其他应尽义务的。3、各方对违约行为承担违约责任的方式为支付违约金。违约方向守约方支付违约金的方式为：按季租金的2倍（从数字1-2中选取）支付违约金。支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。违约方对违约责任的承担不影响守约方根据法律及本合同的规定解除本合同。4、因一方的违约行为导致合同无法继续履行而被另一方解除的，此时违约金的比例在上述约定的基础上加倍。5、甲方应按本合同约定的日期向乙方交付房屋，如交付出现延迟，则每延期一天应按年租金的千分之一向乙方支付违约金，如该延迟达到10天并导致乙方解约，另并赔偿乙方设计、装修已支出的费用。6、乙方应按本合同约定期限支付租金、保证金，否则延迟期每天应按迟付金额的千分之一向甲方支付违约金。第十一条变更、修改、终止与部分无效1、本合同经双方协商一致，可以书面形式进行变更或修改，任何变更或修改均构成本合同不可分割的组成部分。2、租赁期的3年内双方均不得提前解除本合同，满3年后，一方可提前1个月通知解除本租赁合同。在单方解除合同的情况下，如合同解除是乙方提出的，所付的保证金和当年租金不予退还，并支付甲方解约补偿伍万元整。如合同的解除是甲方提出的，应返还乙方的保证金以及当年房屋租金，并支付乙方解约补偿伍万元整。3、如果因租赁问题受到房屋产权方的干涉，影响乙方正常经营，则乙方有权提出解除合同，甲方返还乙方当年已付房屋租金和保证金，以及支付违约金伍万元整。4、双方协商解除合同的情况下，甲方应于合同解除后7个工作日内返还乙方已支付的剩余租期的租金及其他费用，乙方如有未支付的租金及其他费用，也应于合同解除后7个工作日内向甲方进行支付。5、除法律、法规另有规定或当事人另有约定外，本合同任何条款的无效均不影响其他条款的法律效力……第十四条合同效力及其他1、本合同自双方法定代表人或授权签字人签署并加盖公章（如乙方为自然人的，则只需乙方本人签字加印）之日起生效，至合同履行完毕止。2、本合同一式二份，出租人、承租人各执一份，具有同等法律效力……”双方还就房屋用途、税费缴纳等内容进行了详细约定。上述合同签订后，裴蕾依约交纳了第一年的首付租金40000元，同欣公司于2016年2月1日向裴蕾出具了收条，载明“收到裴蕾半年房屋租金肆万元整（￥40000.00）时间为2016年2月16日至2016年8月15日”，并依约将案涉房屋向裴蕾交付使用。2016年8月2日，裴蕾应向同欣公司支付第一年的第二次租金40000元，但其未支付，而是于2016年8月19日通过微信联系同欣公司的法定代表人丁勇，询问若是搬到四楼是否可以补偿点费用（因为其称装修花费了不少钱），同欣公司的法定代表人丁勇于2016年8月21日回复称四楼给两个月装修期，免付房租等，但双方未达成一致意见，也未就案涉合同进行书面变更。2016年8月30日，裴蕾再次向同欣公司的法定代表人丁勇发出微信，内容为“丁姐，我明天过来给你交房租，你在吗”，同欣公司的法定代表人丁勇回复“你们已经违约了、前段时间一直联系不上你们，以为你们不再续租所以公司已另行安排，现我在外出差，1号回公司，具体事宜再协商”。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。裴蕾与同欣公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。同欣公司已依约将案涉房屋交付裴蕾使用，裴蕾应依约支付房屋租金。根据案涉合同第三条的约定，裴蕾应当在2016年8月2日支付第一年的第二次租金40000元，但其至今未付，已构成违约。根据案涉合同第十条的约定，裴蕾应当按季租金的2倍的基础上加倍向同欣公司支付违约金40000元（80000元/年÷4×2×2），故对同欣公司要求裴蕾支付违约金40000元的诉讼请求，予以支持。关于案涉合同的解除，因裴蕾与同欣公司均当庭表示同意解除合同，故案涉合同于开庭当日即2016年12月22日解除。关于下欠租金的支付，裴蕾首次支付房屋租金已至2016年8月15日，而同欣公司的法定代表人丁勇在2016年8月30日通过微信回复裴蕾，因裴蕾的违约行为故不同意其续租案涉房屋且对该房屋已另行安排，即表明在此之后，同欣公司未因此造成损失。因此，裴蕾应向同欣公司支付下欠租金的共计3287.67元（80000元/年÷365×15天，计算时间为2016年8月16日起至2016年8月30日共15天），故对同欣公司的该项诉讼请求，予以支持；超过部分，不予支持。关于裴蕾要求同欣公司支付违约金80000元，并赔偿其装修损失131793元的诉讼请求，因为其所提交的证据不足以证明同欣公司违约反而能佐证系其本人违约，故对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、裴蕾与同欣公司于2016年2月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月22日解除。二、裴蕾于判决生效之日起五日内支付同欣公司自2016年8月16日起至2016年8月30日止的房屋租金3287.67元，并向同欣公司支付违约金40000元，共计43287.67元。三、驳回裴蕾的其他诉讼请求。四、驳回同欣公司的其他反诉请求。案件受理费4476元,减半交纳2238元；反诉受理费900元，减半交纳450元，共计2688元，由裴蕾负担。本院二审期间，裴蕾围绕上诉请求申请证人王某出庭作证，同欣公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王某的证言不能证明同欣公司于2016年8月初向裴蕾表示要求调整楼层，故对该证据不予采信。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。一审法院判决涉案租赁合同于2016年12月22日解除，双方均无异议。同欣公司没有提起上诉，故对其要求纠正房屋租金计算时间的请求，本院不予审查。本案争议焦点为裴蕾与同欣公司哪方构成违约以及如何承担违约责任。对此本院评析如下：根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，裴蕾支付第一年的第二次租金40000元的时间应为2016年8月2日。同欣公司在2016年2月1日出具的收条注明：“收到裴蕾半年房屋租金肆万元整，时间为2016年2月16日至2016年8月15日”，该行为符合双方合同的约定，也并没有改变合同约定的租金支付时间。二审中裴蕾主张交款日期应该推迟到8月15日缺乏事实和法律依据。裴蕾提出同欣公司于2016年8月初要求调整楼层，其没有提供充分证据予以证实，且其提供的通信联系记录显示洽谈时间均在8月16日之后。因此，裴蕾主张没有故意拖欠租金、不构成违约的理由不成立。同欣公司依照合同约定，于2016年2月16日交付房屋，履行了出租方的义务。裴蕾主张同欣公司要求变更合同方案以及没有准备合法的租金收据导致裴蕾未按期交付租金的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定裴蕾构成违约并无不妥。关于违约责任的承担问题。双方在合同第十条对违约情形、承担违约责任的方式及计算方法进行了明确约定，一审法院据此认定裴蕾应承担违约金40000元符合双方合同约定。二审中经法庭释明，当事人明确表示不申请调整违约金，故本院对一审法院作出的违约金计算结果表示认可。综上所述，裴蕾的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4918元，由上诉人裴蕾负担。本判决为终审判决。审判长　南庆敏审判员　李　丽审判员　张成军二〇一七年七月十日法官助理　杨　蕾书记员　欧顺恩百度搜索“”