（2017）苏05民终3411号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-11-06

案件名称

吴信毅与苏州市嘉宝房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

苏州市嘉宝房地产开发有限公司,吴信毅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终3411号上诉人（原审被告）：苏州市嘉宝房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区宝带东路148号。法定代表人：史励，该公司董事长。委托诉讼代理人：章清，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：金辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴信毅，男，1955年8月2日生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人苏州市嘉宝房地产开发有限公司（以下简称：嘉宝房地产公司）因与被上诉人吴信毅房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第1534号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。嘉宝房地产公司不服原审法院判决上诉理由及请求：1、嘉宝房地产公司不应对涉案庭院承担维修责任，涉案庭院为房屋附属景观工程项目，属于小区公共设施范畴，涉案房屋的土地使用权证未记载该庭院的面积，被上诉人并非该土地使用权人。2、被上诉人所购房屋的住宅质量保修书，明确了房屋保修范围，涉案庭院不属于房屋主体结构及地基基础工程，不在保修质量范围内，被上诉人购买房屋的时间在2004年，已经交付达10多年，即便其有保修义务也已经过保修期间，除非房屋主体结构和地基基础工程的保修，现其主张庭院地面下沉而非房屋地面下沉，庭院地基与房屋地基是两个概念。涉案庭院为房屋结构外部，被上诉人对涉案庭院使用不当导致地面下沉，后果应自负。3、鉴定机构未对地面下沉的原因做出鉴定结论，而且鉴定程序存在严重瑕疵，鉴定费不应当由上诉人承担。4、原审法院在调解时诱导上诉人提供修复方案，该方案不能不应成为认定上诉人承担责任的依据。5、本案不是承揽合同，而是房屋买卖合同，原审法院适用合同法中关于承揽人的责任系适用法律错误。请求二审法院依法改判。吴信毅表示服从原审法院判决。原审原告吴信毅的诉讼请求：请求判令被告对庭院进行维修，并恢复原状。原审法院审理查明，2004年6月21日，原告吴信毅与被告嘉宝房地产公司签订商品房买卖合同，由原告向被告购买嘉宝花园莱茵苑217幢101室房屋，该商品房的用途为住宅，属框剪结构，建筑层数地上6层，建筑面积共129.86平方米。合同中的保修责任中规定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附图中标示217幢101室房屋南面为庭院。《住宅质量保证书》中附有《住宅质量保修说明》，其中保修范围包括地基基础工程和主体结构工程，保修期限为该工程的合理使用年限，保修责任由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，建设单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。另外还包括屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程、房屋白蚁防治等保修范围。原告吴信毅还与被告嘉宝房地产公司签订有《物业公约》，其中约定买受人禁止在天井、阳台、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场所搭建建筑物、构筑物。2006年4月28日，该房屋登记至原告名下，共有人为原告妻子陆燕萍。涉案房屋所在小区由苏州嘉丹物业管理顾问有限公司（以下简称物业公司）进行物业管理。2006年7月原告家庭入住后，在2008年左右发现庭院地面有不断下沉现象，其多次向物业公司和被告嘉宝房地产公司反映问题，物业公司和被告多次派人实地查看情况，但未能解决问题。且由于地面不断下沉，造成雨水管道多次脱落，物业公司接原告报修后，对外露的雨水管进行更换维修。对于庭院情况，原告陈述，庭院是原告专有的，购房合同附件中有房屋平面图，反映了其购买的房屋南面都标示有庭院，其入住后一直使用至今，其对庭院有专有使用权，并非是公共设施或景观部分。房屋交付时庭院地坪为毛坯水泥，有院门、栏杆和围墙，该庭院就是供原告家庭独自使用的。后来其铺设了地砖，装了石栏杆，还装了洗手池，院内放置了石凳和盆景。洗手池左侧有一根下水管，从楼顶贯穿下来通过其院子进入地下层，内阳台还有一根下水管，空调百叶窗也有一根下水管，均是整幢楼的雨水排水管。其居住楼房一共有六层，其位于一层，六户住户的雨水、空调水、洗衣机的水均要通过设置在原告庭院里的室外水管，本来水是通过该排水管排到庭院的窨井再排到屋外，后来由于地面下陷三根下水管已经压坏，水管断裂后水无法排到窨井，水直接在庭院下面流。其多次向物业公司反映问题，物业公司进行了维修，把一楼的下水管接起来。因为地面下沉是一个较长的过程，后来下沉越来越明显，就开始向被告反映，其认为是被告的庭院回填土基础没有夯实导致地面下沉，下沉过程中把下水管压断了，水都流到了地下，造成庭院下沉加速。被告陈述，涉案房屋北侧为架空层，南侧庭院最下面是地基，其按照设计图要求回填土，庭院下面填了四米多的土，上面浇筑混凝土，混凝土中铺设300×300的钢筋网片，混凝土厚度约为10公分。其认为涉案庭院是房屋附属的景观工程项目，属于小区公共设施范畴，房屋产权证上未记载该庭院面积，原告也并非庭院土地使用权的权利人。其交付原告的房屋是合格的，双方办理了交房手续，涉案庭院的下沉是由于原告使用不当导致的，不应由被告承担责任。审理中，原审法院根据原告申请，委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋的庭院地坪沉降原因及庭院地坪施工质量是否符合规范两项内容进行司法鉴定。2016年2月2日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出鉴定报告，该鉴定部门技术人员经现场检查，涉案庭院台阶出现歪斜、下沉；地面与墙体水平脱开、下沉；南侧挡土墙开裂；东侧挡土墙外凸；东侧窗户下沉、歪斜、地砖开裂等现象。打开室外水池的水龙头，集水井没有水流入，由于现场条件所限，未能开挖进行进一步检查。鉴定技术人员对涉案庭院地面的高低差进行了检测，结果显示，庭院地面最大高低差为197mm，且呈往中间及北侧凹陷的趋势。下沉原因分析为：根据现场检查结果，涉案庭院地面等存在下沉（不均匀下沉），据现场检查及相关当事人介绍，原告方仅在庭院地面贴了一层地砖及增加座椅、花卉，荷载未有显著增加，且增加荷载处均非下沉最大位置，因此可以排除由原告方对庭院地面改造导致地面出现下沉的可能。地面下沉的原因可能有：1、室外水管破裂导致水土流失，地面下沉（不均匀下沉）。2、回填土施工过程控制不当导致土层不密实。但由于鉴定条件所限，未能开挖检查，亦无法进一步进行分析。鉴定意见为：综合上述现场检查及分析评价结果，结合国家现行相关规范与标准的规定，对涉案庭院得出以下鉴定意见：1、涉案庭院地坪存在下沉问题；2、可以排除由原告方对庭院地面改造导致地面出现正常的可能。经质证，原告认为，对检测情况无异议，实际下沉要达24-25公分左右，对鉴定报告中排除原告方原因导致地面下沉无异议，地面下沉的原因就是鉴定报告中分析的两个原因，鉴定部门未能开挖检查不是原告责任。其认为庭院下沉就是因为回填土的时候没有夯实，责任在于被告。被告认为，对鉴定报告的真实性无法确认，根据相关规定，鉴定报告应附鉴定人和鉴定机构的相关资质证书，本案中南京东南建设工程安全鉴定有限公司并未在鉴定报告中附有相应的资质证书，无法确定鉴定人员是否具有相应的鉴定资格。对鉴定报告的客观性和关联性也不予认可，鉴定机构委托的工作人员进行现场勘验时，在没有对涉案庭院开挖的情况下，未采取专业手段进行取样分析，仅通过拍照、测量，鉴定机构就作出了猜测性的鉴定结论，既不客观也不准确，该份鉴定报告不能作为定案依据。现原告并无证据证明庭院地面下沉是由于被告的原因，鉴定结论排除原告自身改造的行为造成地面下沉可能并不当然意味着地面下沉是被告原因造成的，鉴定报告中罗列的可能导致地面下沉的原因之一是由于室外水管破裂导致水土流失及地面不均匀下沉，说明原告明知水管破裂而未要求物业维修放任水直接排在其庭院内，从而导致水土流失并造成地面下沉。原告要求被告对庭院进行维修并恢复原状的诉讼请求缺乏事实和法律依据。被告提供了包括庭院在内的嘉宝花园三期C-3组团景观工程设计（竣工图），并称庭院属于室外景观工程，对相关图纸城建档案馆不要求存档，其只是自行保存。本院为此邀请吴中区质监站工作人员到庭，其称庭院属于室外部分，不在报建范围，住建部门不要求对室外部分的图纸进行存档，被告提供的是其自行制作保存的白图，从图纸上看，无法判断庭院实际施工情况是否存在质量问题，也无法判断回填土的密实度，但鉴定报告分析得很清楚，导致庭院下降的两个原因就是室外水管破裂导致水土流失地面下沉，回填土施工过程控制不当导致土层不密实。被告称原告的庭院下沉问题可使用维修资金进行改造，在此基础上其向原审法院提交了涉案庭院雨水管改造方案，提出了两点具体改造措施：一是对一楼已经脱节的雨水立管进行更换，二是对露台下埋设的排水管重新铺设。根据原有管道走向定出沟槽开挖线；根据管径大小，确定管段工作坑开挖，管底宽度为管径D加上单侧不小于0.6m的作业空间，便于管道铺设安装及试压完毕回填土施工及现场质量控制。挖出原有排水管，回填、压实至露台标高-1.0m处，铺设0.15厚砂砾层，0.05厚中粗砂垫层，排水管采用￠150mmHDPE波纹管，在露台围墙处设一个检查井，检查井采用HDPE塑料检查井，落水管正下方设置雨水井，井盖均采用250×250纤维混凝土雨水箅子，排水管排水坡度大于20%，外墙采用￠150mmHDPE垂直管，接入室外管网。自管底至管顶0.4m采用砂砾、中粗砂分层夯实回填，其余部分采用沟槽土回填、夯实。面层采用100厚C20混凝土，内配￠6单层双向@200焊接钢筋网片。原告对被告提出的雨水管改造方案未提出异议，但认为除雨水管改造必须进行以外，还应对庭院恢复原状，即重新回填土，按照规范夯实土层至原有高度，浇筑好混凝土地面。另，其入住房屋后两三年就出现下沉现象，水管已经更换维修了无数次，被告负责人都到现场看过，经过十多年，现在庭院的下沉问题已经造成安全隐患，严重影响原告家庭的生活居住，该质量问题至今未解决，完全是被告拖延所致，应当由被告承担维修责任。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、房产证、情况说明、回复函，被告提供的雨水管改造方案及调查笔录、庭审笔录予以证实。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对原、被告均有法律约束力。建设部《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，被告销售时已经将涉案庭院列入房屋买卖合同中，该庭院专属于涉案房屋，无论在构造上还是在利用上均具有独立性，应当认定为属于原告专有部分的组成部分。因此，被告对其向原告交付的庭院亦应承担质量保修责任，在保修期内出现质量问题的，被告应当进行修复。原告房屋南侧庭院存在下沉现象，经鉴定庭院地面最大高低差为197mm，且呈往中间及北侧凹陷的趋势，已经对原告在庭院的使用上造成严重影响，并且存在安全隐患。对于下沉原因，经鉴定，地面下沉的原因可能有：1、室外水管破裂导致水土流失，地面下沉（不均匀下沉）。2、回填土施工过程控制不当导致土层不密实。同时可以排除由原告方对庭院地面改造导致地面出现正常的可能。被告辩称原告对涉案庭院进行了铺装，加装了石材栏杆的构筑物，堆放了大量的石凳、石桌等，加大了涉案庭院的荷载，缺乏事实依据，不予采信。根据被告陈述，涉案房屋北侧为架空层，南侧的涉案庭院下面回填了4米多的土层。结合鉴定意见、庭院建造时回填情况、下沉幅度、质监站工作人员分析意见及日常生活经验，可以判断庭院下沉的主要原因是回填土未夯实或夯实后的密实度未达到质量要求，导致地坪在缓慢下沉过程中将铺设在地下的排水管压裂，雨水及生活用水无法通过排水管进入窨井，而是直接在庭院地下流淌，导致水土流失从而又加速了庭院地坪下沉。据此认定被告交付房屋的庭院部分存在质量问题。双方签订的商品房买卖合同及《住宅质量保证书》虽然未对庭院的保修期限作出约定，但原告所主张的相关质量问题客观存在，并且已构成对住户的严重影响和安全隐患，即使未明确列入《住宅质量保证书》约定的住宅质量保修范围，出卖人的修复责任亦不能因此得以免除。根据相关司法解释，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期间出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。鉴于原告庭院地面下沉是一个较为漫长且持续发生的过程，原告家庭入住后几年发现地坪下沉，并且反复向物业公司和被告反映，但均获解决，可以认定原告在合理期限内向被告反映并要求修复，但被告未能在合理期限内修复原告所反映的质量问题，故原告有权要求继续承担修复义务。对于修复方案，被告提供了雨水管改造方案，原告认为该改造方案仅是对庭院下埋设的原有管道进行重新铺设改造，但由于整个庭院均下沉开裂，故除对雨水管改造外，还应对整个庭院进行回填土并夯实后填高至原有高度。根据《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定，维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，本案所涉庭院并非共用部位，且如前所述，本案庭院下沉质量问题属被告责任所致，因此认定由被告承担维修责任。鉴于被告提供的改造方案具体可行，原告对此亦未提出异议，故被告应当按照该改造方案对一楼已经脱节的雨水管进行更换，对庭院地下埋设的排水管重新铺设，同时，被告在按照雨水管改造方案施工完毕后，应当将原告的庭院重新回填土层并按照有关密实度的质量规范要求进行夯实，夯实后浇筑混凝土至庭院原有高度。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项、第二百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：被告苏州市嘉宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将原告吴信毅所有的位于苏州市吴中区嘉宝花园莱茵苑217幢101室房屋南侧庭院修复，即按照其提供的雨水管改造方案对一楼已经脱节的雨水管进行更换，对庭院地下埋设的排水管重新铺设；并将庭院重新回填土后按照国家质量规范要求的密质度进行夯实，夯实后浇筑混凝土至庭院原有高度。案件受理费人民币80元，鉴定费用20000元，合计20080元，由被告苏州市嘉宝房地产开发有限公司负担。二审查明事实与一审法院查明事实一致。二审中，当事人未提供新的证据。本院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，涉案房屋销售时已经将庭院列入房屋买卖合同中，故嘉宝房地产公司对涉案房屋庭院在保修期内出现质量问题的，应当进行修复。关于涉案房屋南侧庭院存在下沉现象，经鉴定机构鉴定，可以认定庭院下沉的主要原因是回填土未夯实或夯实后的密实度未达到质量要求，导致地坪在缓慢下沉过程中将铺设在地下的排水管压裂，雨水及生活用水无法通过排水管进入窨井，而是直接在庭院地下流淌，导致水土流失从而又加速了庭院地坪下沉，原审法院据此认定嘉宝房地产公司交付涉案房屋的庭院部分存在质量问题并无不当。至于嘉宝房地产公司主张鉴定程序存在瑕疵，但未提供证据，不予采信。关于修复方案，诉讼中嘉宝房地产公司提供了改造方案，改造方案具体可行，被上诉人对此亦未提出异议，故原审法院判决嘉宝房地产公司按照该改造方案施工亦并无不当。至于嘉宝房地产公司认为该方案系诱导所致并无证据证实，不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人嘉宝房地产公司负担。本判决为终审判决。。审判长　　顾平审判员　　陈斌审判员　　杨兵二〇一七年七月十日书记员　　许炯来源：百度搜索“”