（2017）粤1973民初5240号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2018-07-14

案件名称

东莞市苏豪房地产开发有限公司与欧阳静、潘强商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

东莞市苏豪房地产开发有限公司,欧阳静,潘强

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第六十八条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初5240号原告东莞市苏豪房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人刘卓良，该公司总经理。委托代理人张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托代理人周俏君，广东常正律师事务所律师。被告欧阳静，女，1978年4月19日出生，汉族，身份证住址：湖南省耒阳市，被告潘强，男，1978年2月4日出生，汉族，身份证住址：湖南省岳阳县，原告东莞市苏豪房地产开发有限公司诉被告欧阳静、潘强商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市苏豪房地产开发有限公司的委托代理人张爱玉、周俏君、被告欧阳静、潘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市苏豪房地产开发有限公司诉称，2014年6月19日，原告与被告欧阳静签订《商品房买卖合同》，约定被告欧阳静从原告处购买位于东莞市××镇桥××村××单元××号商品房，价款为1269500元，其中首期房款389500元，剩余款项880000元，由被告欧阳静向银行申请按揭贷款支付。同日，原告作为出卖人，被告欧阳静作为买受人，被告潘强作为担保人，签订一份《补充协议》，约定就《商品房买卖合同》第六条关于首期款的支付方式和期限进行了变更，签订《商品房买卖合同》当日，被告欧阳静向原告支付首期款房款149500元，余下的首期款240000元由被告欧阳静分期平均支付，从《商品房买卖合同》签订之日起，按月分期支付，每月付款金额为6666.67元，付款日为每月20日，付款总期数为36期，全部款项应于2017年6月30日前全部付清，并约定被告欧阳静未能按期向原告付款的，原告有权对全部欠款总余额按同期银行贷款利率的四倍向被告欧阳静计收逾期付款利息，直至全部欠款付清为止等违约责任，如被告欧阳静逾期付款超过3期，原告有权要求被告欧阳静一次性提前偿还全部欠款及逾期利息，由被告潘强为被告欧阳静的上述所有债权提供连带责任保证。合同签订后，被告欧阳静偶尔有支付部分首期房款，但自2015年5月22日起却没有再向原告支付剩余部分首期房款，经原告多次催讨，未果，截至原告起诉之日，被告欧阳静至今仍有首期房款164663元未付。现原告为维护自身合法权益，特根据相关法律法规，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告欧阳静支付购房首期款164663元及逾期利息66113.91元（以164663元为本金，自2015年6月21日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍暂计算至起诉之日止，后续利息按中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍计算至实际支付完毕之日止）；2、被告欧阳静支付原告为实现债权支付的律师代理费19173元；3、被告潘强为原告的上述全部债权承担连带保证责任；4、两被告共同连带承担本案诉讼费。庭审中，原告主张被告于2017年5月9日向原告支付了6667元，应在本金余款与利息总额中予以扣减。被告欧阳静、潘强辩称，原告变更法人并未告知被告，原告没有证据证明曾向被告进行催款，被告愿意支付楼款，但之前并不知道对象，其他业主曾向原告发出律师函，但原告无法联系。现房地产权证已经办出，由原告的前法人持有，被告曾与开发商工作人员沟通，工作人员称交钱就撤诉，已缴纳部分应在本金中扣减。经审理查明，东莞市常平镇桥沥村苏豪名苑由原告进行开发建造。2014年6月19日，原告作为出卖人，被告欧阳静作为买受人，签订一份《商品房买卖合同》，约定被告欧阳静向原告购买位于东莞市××镇桥××村××单元2502房屋，购房价格为1269500元，其中首期款389500元于签订合同时付清，余款880000元申请银行按揭贷款在签订合同二个月内付清，原告应在2014年9月30日前将案涉房屋交付给被告欧阳静使用。同日，原告作为出卖人，被告欧阳静作为买受人，被告潘强作为担保人，签订一份《补充协议》，约定双方就《商品房买卖合同》第六条关于首期款的支付方式和期限作出变更，签订《商品房买卖合同》当日，被告欧阳静向原告支付首期款房款149500元，余下的首期款240000元由被告欧阳静分期平均支付，从《商品房买卖合同》签订之日起，按月分期支付，每月付款金额为6666.67元，付款日为每月20日，付款期数为36期，全部款项应于2017年6月30日前全部付清，款项分期支付至原告指定的44×××52的账户；被告欧阳静未能按期向原告付款的，原告有权对全部欠款总余额按同期银行贷款利率的四倍向被告欧阳静计收逾期付款利息，直至全部欠款付清为止；被告欧阳静逾期付款超过3期的，原告有权单方面解除《房屋买卖合同》，收回被告欧阳静所购买的商品房，没收被告欧阳静已经支付的购房款；或者被告欧阳静逾期付款超过3期的，原告有权单方解除本补充协议，要求被告欧阳静一次性提前偿还全部欠款，并按照上述约定支付逾期付款利息；《商品房买卖合同》及其附件与补充协议存在冲突的，以补充协议为准，补充协议未尽事宜，仍按照《商品房买卖合同》及其附件执行；被告潘强自愿为原告对被告欧阳静享有的补充协议项下的全部债权（包括本金、逾期付款利息、实现债权的费用）提供连带责任保证担保，保证期限至付款最后期限届满之日起两年；原告为实现本合同项下的债权而支付的费用（包括律师费、诉讼费、财产保全费）等全部由两被告承担。原告主张被告欧阳静自2015年6月起没有向原告按期支付首期款，逾期已超过3期，原告有权要求被告欧阳静一次性偿还尚欠的首期款余款164663元，并自2015年6月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期利息，被告潘强应承担连带保证责任；原告主张被告在起诉后支付了6667元，应在上述余款本金及利息总额中予以扣减；原告提供《民事委托代理合同》、律师费发票主张原告委托广东常正律师事务所进行本案诉讼支出律师费19173元，应由两被告承担。被告欧阳静、潘强不确认尚欠的首期款余额，主张需要庭后核实，但庭后并未提交核实结果。被告提供快递单、结业通知打印件、《当前苏豪名苑情况说明》照片打印件、新闻报道主张案涉小区的原开发商法定代表人与现开发商实际控制人针对原告公司的实际控制权发生争议，结果原开发商法定代表人以及其员工、前期物业管理公司逃匿，无法联系，为维护自身的权益被告才暂停支付楼款，故无需向原告支付逾期利息及律师费。原告质证认为案涉小区物业管理公司的撤场并不影响原、被告双方履行案涉合同的权利以及义务，且《补充协议》约定了指定的收款账号，不影响被告继续付款。原、被告确认被告于2017年5月9日向原告支付了6667元，被告主张应在首期款本金中扣减，原告则主张在首期款本金及利息的总额中予以扣减。2017年4月14日，原告以被告拒不支付首期款为由提起本案诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《民事委托代理合同》、律师费发票、被告提供的快递单、结业通知打印件、《当前苏豪名苑情况说明》照片打印件、新闻报道以及本案庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《补充协议》的约定，被告欧阳静应按期支付首期款，原、被告确认被告欧阳静自2015年6月起未按期支付楼款，现双方约定的履行期限已经届满，被告欧阳静应向原告偿付尚欠的首期款余款，原告主张起诉前被告欧阳静尚欠首期款余款164663元，被告不予确认，但并未举证证明，本院对原告的上述主张予以采信。至于原告主张的逾期利息及律师费，根据被告提供的快递单、结业通知打印件、《当前苏豪名苑情况说明》照片打印件、新闻报道可以证实原告公司因债务纠纷存在争议，导致案涉小区物业管理公司撤场，原告内部管理混乱的情形，虽然《补充协议》约定了指定的收款账户，但被告欧阳静为维护自身权利暂停支付首期款，属于履行不安抗辩权，并不存在逾期付款的故意，且现原告未能举证证明其在法定代表人更换后曾向被告欧阳静进行催收，故对于原告主张的逾期利息及律师费，缺乏依据，本院不予支持。因此，被告欧阳静于2017年5月9日支付的6667元应在首期款本金中予以扣减，被告欧阳静应支付的尚欠首期款余款为164663元-6667元=157996元。至于被告潘强应否承担连带清偿责任的问题。《补充协议》约定被告潘强对被告欧阳静在补充协议项下的债务承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条关于“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告潘强应对被告欧阳静案涉首期款余款承担连带清偿责任，原告要求被告潘强对上述债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告欧阳静应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市苏豪房地产开发有限公司支付首期款余款人民币157996元；二、被告潘强对第一判项确定的首期款余款承担连带保证责任；三、驳回原告东莞市苏豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2525元，原告东莞市苏豪房地产开发有限公司已预交，由原告东莞市苏豪房地产开发有限公司负担929元，被告欧阳静、潘强负担1596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员　　黎杰安二〇一七年七月十日书记员　　江婷婷附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形；当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”