（2017）宁0122民初2246号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-12-18
案件名称
张凯与马语旋、宁夏海亮房地产有限等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贺兰县人民法院
所属地区
贺兰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张凯,马语旋,宁夏海亮房地产有限,宁夏海亮物业服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十八条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0122民初2246号原告：张凯，男，汉族，1974年10月5日出生，宁夏回族自治区吴忠市人，大专文化，医生，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：康洁琼，北京中银（银川）律师事务律师。被告：马语旋，女，回族，1982年12月12日出生，宁夏回族自治区吴忠市人，大学文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：朱顺关，宁夏辅德律师事务所律师。被告：宁夏海亮房地产有限，住所地宁夏回族自治区，统一社会信用代码916401227999321235。法定代表人：周迪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐晓婷，女，汉族，1987年3月10日出生，江西省赣州市人，大学文化，宁夏海亮房地产有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区5号地5-4-8号，统一社会信用代码916401225641103522。法定代表人：孔红华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，系宁夏海亮物业服务有限公司法务主管，住宁夏回族自治区贺兰县。原告张凯与被告马语旋、宁夏海亮房地产有限公司（以下简称海亮房地产公司）、宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张凯及其诉讼代理人康洁琼、被告马语旋及其诉讼代理人朱顺关、被告海亮房地产公司的诉讼代理人唐晓婷、被告海亮物业公司的诉讼代理人牛彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张凯向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2.依法判令被告马语旋赔偿原告装修损失费158207.8元；3.依法判令被告宁夏海亮房地产有限公司、宁夏海亮物业服务有限公司承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月22日，原告张凯与被告马语旋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告（甲方）将坐落于宁夏银川市海亮国际社区三期X号地商业X号楼商铺X号，建筑面积161.28平方米（使用面积155.54平方米）出租给原告（乙方）使用；租赁期5年，2016年2月22日至2016年5月1日交付原告进行装修，实际租赁期限自2016年5月1日起至2021年5月1日止；前三年的年租金为105000元整，后两年的租金在原租金的基础上上调8%，第一年租金于2016年4月30日前支付52500元（年租金的一半），剩余52500元于2016年11月30日前一次性付清，以后每年的租金于每年5月1日之前一次性付清。同时还约定：如果因为地面下沉造成的一切损失，由被告负责处理好。合同签订后，被告向原告交付了租赁商铺，原告对租赁商铺进行了装饰装修，并按期交付了房屋租金。2016年11月，原告所承租商铺发生地面下陷，致使原告无法正常经营，其后与三被告协商，未能达成处理意见，故原告张凯于2017年4月12日向被告马语旋邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》，并赔偿装修损失。被告马语旋于2017年4月13日复函，表示同意解除双方于2016年2月22日签订的《房屋租赁合同》，但拒绝赔偿装修损失。被告海亮物业公司、海亮房地产公司应当对上述赔偿承担连带责任。原告依法提起诉讼，望公正审理并判如所请。被告马语旋辩称，第一、原告陈述内容不完全属实。原告诉状中陈述的关于房屋租赁合同约定事项属实，被告马语旋将房屋租赁给原告经营诊所使用。但是原告并没有按时交付房屋租金。2016年11月涉案房屋地面出现轻微的下沉，但是下沉的程度非常小，基本不影响使用，也不会影响通行。被告马语旋得知地面下沉后，立即联系被告海亮房地产公司和海亮物业公司，二被告都同意对地面下沉问题进行维修和处理，并愿意赔偿原告营业期间的合理损失。由于冬季病人较多，生意比较好，原告为了减少维修对其经营的个体诊所的影响，要求在营业淡季进行维修。被告马语旋及海亮房地产公司均同意积极处理维修事宜；第二、被告马语旋不承担赔偿责任。2017年原告给被告马语旋送达解除合同通知书，以地面下陷无法正常经营、无法使用为由解除合同。原告要求解除合同是原告单方解除合同，且解除事由不能成立。地面下沉很轻微，不影响使用，解除合同的真实原因是原告觉得房屋租金高且与被告海亮物业公司、海亮房地产公司之间因维修房屋产生的损失赔偿事宜协商有争议，赔偿无法满足原告的要求。原告为了承租租金更低的房屋，在房屋可以维修的情况下，单方解除合同，原告的行为是违约行为。关于原告的装修投入，基于合同约定，被告不作补偿，产生的损失是由原告自己的违约行为造成，应当由其自己承担，与被告无关。原告诉请确认合同已经解除，被告马语旋对解除合同的效力无异议，要求被告马语旋赔偿装修损失费无事实根据和法律依据，应判决驳回该项请求。由于原告违反约定单方解除合同，且未能在合理期限内将其装修物拆除，导致被告马语旋房屋至今未能出租，因此产生的损失被告马语旋要求原告予以赔偿。被告海亮房地产公司辩称，一、本案系由房屋租赁而导致的纠纷，被告海亮房地产公司作为房地产企业，与原告并无任何合同关系，本案被告海亮房地产公司主体不适格；二、本案被告马语旋的房屋的确存在地面下沉问题，但下沉的地点偏房屋中间地带，如不仔细辨认，根本无法看出地面下沉问题，且该问题出现后，被告海亮房地产公司在2016年11月积极与原告及被告马语旋协商维修事宜，但原告明确告知近期生意较好，不同意维修，原告与被告马语旋的租赁合同关系是于2017年4月中旬解除，在质量问题发生的半年后才导致合同解除，足以看出其双方的租赁合同解除并不是因为地面下沉而导致的，完全是原告基于其他考虑而导致合同解除的。被告海亮物业公司辩称，首先，被告海亮物业公司不属于房屋租赁合同的主体，与本案诉讼标的没有直接利害关系，被告海亮物业公司为不适格被告；其次，作为海亮国际社区三期7号地商业2-3商铺所在管理区域的物业管理公司，对于业主专有部分存在的地面下沉问题，物业公司积极沟通各方进行维修处理，但被告海亮物业公司对原告与被告马语旋之间的租赁合同以及涉案房屋专有部分的维修没有法定及约定应当承担的义务，因此原告对其装修损失要求被告海亮物业公司承担连带责任，没有法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的证据本院予以确认并在卷佐证。对事实部分，本院认定如下：2016年2月22日，原告张凯与被告马语旋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告马语旋将坐落于宁夏银川市海亮国际社区三期X号地商业X号楼商铺X号，建筑面积161.28平方米（使用面积155.54平方米）出租给原告张凯使用；租赁期5年，2016年2月22日至2016年5月1日交付原告进行装修，实际租赁期限自2016年5月1日起至2021年5月1日止；同时第六条第2项约定，租赁期间内，原告张凯如提前解除合同，被告马语旋已收取房屋租金不予退还，房屋欠缴部分由原告张凯缴清。房屋装修、装饰部分，被告马语旋不必向原告折价补偿；该条第6项还约定，如果因为地面下沉造成的一切损失，由被告马语旋负责处理好。合同签订后，被告马语旋向原告张凯交付了涉案租赁商铺，原告张凯对租赁商铺进行了装饰装修，并支付房屋租金95000元。2016年11月，原告张凯所承租的涉案商铺发生地面下陷，原告与三被告协商，但未能就涉案商铺的地面下陷达成一致处理意见，涉案商铺的地面下陷一直未予修复。原告于2017年4月12日向被告马语旋邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》，并赔偿装修损失，被告马语旋于2017年4月13日复函，表示同意解除双方于2016年2月22日签订的《房屋租赁合同》，但拒绝赔偿装修损失。2017年4月11日，原告张凯申请宁夏回族自治区银川市国信公证处对涉案营业房内地基下陷的现状及营业房内的所有装修和设施进行证据保全，原告张凯支付公证费2000元。2017年4月15日，原告张凯委托宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司对涉案营业房内装饰装修工程造价进行鉴定，宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司于2017年4月20日编号为（2007）第009号工程造价鉴定报告书，鉴定意见为涉案营业房内装饰装修工程造价为158207.8元，经本院明示，被告马语旋不申请对涉案营业房内装饰装修工程造价进行重新鉴定。现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告张凯与被告马语旋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面、诚信地履行义务，且双方不得擅自解除该合同。关于涉案《房屋租赁合同》是否已经协议解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定了合同的协议解除，协议解除是当事人重新达成了一个解除原合同的协议，且该协议应对原合同解除以及原合同解除后的权利义务达成一致意见。本案中，原告张凯与被告马语旋虽对解除涉案《房屋租赁合同》有一致的意思表示，但对解除该合同后的赔偿问题并未达成一致意见，原告张凯与被告马语旋就解除涉案《房屋租赁合同》的合意并不能发生协议解除合同的法律效果，因此，涉案合同并未协议解除。关于涉案《房屋租赁合同》应否解除的问题。本案中，根据原告张凯与被告马语旋的陈述，以及原告张凯已经实际搬离涉案营业房的事实，可以认定原告张凯与被告马语旋就涉案合同已无继续履行的意愿，涉案《房屋租赁合同》没有继续履行的必要，应予以解除。关于被告马语旋在涉案《房屋租赁合同》履行过程中是否存在足以使合同解除的违约行为的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，承租人享有合同解除权的情形主要有：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.出租人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3.出租人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；4.租赁物危及承租人的安全或者健康；5.所租赁的房屋存在权利瑕疵。本案中，原告张凯主张被告马语旋存在未处理好地面下陷事宜的违约行为，致使原告张凯不能继续承租涉案营业房，结合庭审查明的事实，涉案营业房确实存在一定范围地面下陷的情形，该情形的发生能够反映被告构成一般违约责任，但该下陷情形可以通过维修的方式予以解决，原告可以依照合同约定及法律规定要求被告承担维修或赔偿相应损失的一般违约责任。被告马语旋在地面下陷发生后并非置之不理、怠于履行修复义务，而是积极联系被告海亮房地产公司、海亮物业公司与原告协商处理，地面下陷未能修复是因原告考虑到当时正处经营旺季，一旦修复需要停业，会给原告造成较大的损失，没有原告的配合，被告马语旋无法对地面下陷进行修复，因此，本院认为被告马语旋在处理地面下陷的过程中并无能够达到解除合同条件的根本违约行为。此外，涉案营业房在原告张凯向被告马语旋发出解除通知前一直在正常经营，原告未提交证据证实被告怠于承担维修义务，亦未提交充分的证据证明涉案营业房存在危及原告的安全或者健康的情形，故被告马语旋不存在根本违约行为，原告无权据此行使单方解除权。关于被告马语旋是否应当赔偿原告装修损失费的问题。本案中，原告与被告马语旋就租赁期间内单方解除合同的后果有明确约定，该约定属于结算和清理条款，涉案《房屋租赁合同》的解除不影响其效力，原告张凯在被告马语旋不存在足以使合同解除的根被违约行为的情况下，自行搬离涉案营业房，未按照涉案合同约定履行剩余租赁期，构成违约，依据涉案合同约定，原告张凯无权要求被告马语旋折价补偿装修损失。故对原告要求被告马语旋赔偿装修损失费158207.8元的诉讼请求，本院不予支持。原告张凯申请对涉案营业房内地基下陷的现状及营业房内的所有装修和设施进行证据保全以及申请对涉案营业房内装饰装修工程造价进行鉴定，虽为支持诉讼之必要，但就本案而言，原告申请鉴定和公证并不能达到其诉讼目的，故对原告张凯要求被告马语旋承担鉴定费5000元、公证费2000元的诉讼请求，本院亦不予以支持。因被告海亮房地产公司、海亮物业公司与原告之间不存在租赁合同关系，原告张凯无权要求被告海亮房地产公司、海亮物业公司承担涉案合同的责任，故对原告张凯要求被告海亮房地产公司、海亮物业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张凯与被告马语旋签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告张凯的其他诉讼请求。案件受理费1802元（已减半收取），由原告张凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员夏恒普二〇一七年七月十日书记员侯小韦