（2017）闽0103民初2036号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-09-26

案件名称

刘晓婷与福建华辰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市台江区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省福州市台江区人民法院民事判决书（2017）闽0103民初2036号原告：刘晓婷，女，1986年11月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，委托诉讼代理人：冯敏、杜娟，福建志昂律师事务所律师。被告：福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层，统一社会信用代码91350100759375916U。法定代表人：蔡红，总经理。委托诉讼代理人：唐彩平、许华志，系福建华辰房地产有限公司员工。原告刘晓婷与被告福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓婷委托诉讼代理人杜娟，被告华辰公司委托诉讼代理人唐彩平、许华志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金【计付方式：自2016年3月31日起至实际交付符合合同约定的房屋之日止，按日向原告支付已付购房款的万分之一的违约金，暂计至起诉之日约为105685元（即2696047元×1/10000×392天=105685元）】；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月29日，原告与被告华辰公司签订了编号为《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于福州市台江区茶亭街道八一七中路与工业路北侧交叉处*单元房（以下简称案涉房屋），合同约定总房款为2696047元，首付款为896047元、银行贷款为1800000元。合同第八条约定：被告应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合若干条件的案涉房屋交付原告使用；合同第九条关于被告逾期交房的违约责任约定逾期超过90后，原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，被告华辰公司按日向原告支付已付款万分之一的违约金至实际交付之日止。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但直至今日，自合同约定的交房时间已过去一年多，被告仍未通知原告交房，且案涉房屋尚未竣工验收、排水、用电、管道燃气等配套设施以及小区景观工程等均未完成，根本不具备交房条件。原告认为，被告未能按照合同约定的时间履行交房义务属于违约行为，应当承担违约责任，支付违约金。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告华辰公司提交书面答辩意见辩称，1、依据《商品房买卖合同》第八条的规定：因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因，可据实延期交房。被告提交的证据材料中福州市气象局将高温天气定义在35摄氏度，且在双方签订的合同中也就高温约定为客观因素，故35摄氏度以上的天气应认定为可据实延期交房的原因，因此根据被告提交的证据材料可看出，因高考原因可延期2天、高温原因可延期40天、暴雨原因可延期4天、台风原因可延期5天，故可据实延期交房51天；2、依据《商品房买卖合同》第八条的规定：因国家和省市政策变更或对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响等出卖人自身无法控制的原因，可据实延期交房。根据福州市政府纪要精神：“为引进王府井百货问题，将原先收回被告茶亭地块三部分用地面积调整到茶亭地块九增容面积。”后因王府井百货消防审批无法通过，决定退出茶亭地块九，经报市政府同意后，市规划局重新对地块九审核批准总平，则于2016年5月17日暂停被告预售，导致被告资金链断裂，工程停滞，直至2016年12月30日才恢复预售，故从2016年5月17日至2016年12月30日期间应属于政策性因素对被告地块的建设和竣工、交付产生影响等被告自身无法控制的原因，因此可据实延期229天。综上，被告因特殊原因可据实延期280天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月29日，原告刘晓婷（乙方、买受人）、被告华辰公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（FZ1504XJ015749）。合同主要约定：1、刘晓婷购买华辰公司预售的位于福州市台江区茶亭街道八一七中路与工业路北侧交叉处*单元房，建筑面积166.07平方米，交易总金额2696047元；2、付款方式及期限：刘晓婷于2015年4月29日前付房款896047元，于2016年3月31日前付商业贷款1800000元；3、华辰公司应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用：……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；（2）因法律、法规、规章、国家和省市政策变更，或者当地国家机关及其部门、公用事业单位和依法具有行政管理职能的其他组织的政策性因素、调控性因素、征收征用、临时管制或者对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响的相关拆迁、公共设施、公用事业项目建设等出卖人自身无法控制的原因，及因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因，及其他具有应当贯彻执行效力的因素；4、华辰公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，刘晓婷有权解除合同。……刘晓婷要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华辰公司按日向刘晓婷支付已付款万分之一的违约金。合同还约定其他事项。上述合同签订后，原告刘晓婷按期足额支付了全部购房款2696047元。2015年5月11日，原告刘晓婷取得案涉房屋预告登记证明。被告华辰公司于2015年5月6日、2016年6月22日分别向原告刘晓婷出具金额为896047元和1800000元的购房款发票。现原告刘晓婷以被告至今未向其交房的行为已构成违约，应依约支付逾期交房违约金为由向本院提出上述诉请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。现《商品房买卖合同》约定的交房期限（2016年3月31日）已经届满，华辰公司尚未向刘晓婷交付符合合同约定条件的案涉房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。华辰公司主张2015年5月至2015年9月期间存在合同约定的“高考、高温、台风、暴雨”等客观因素可据实延期交房，对此，本院认为，参照国务院办公厅于2013年7月10日发布的《关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查，遇有重大灾害性天气和险情，学校要停课、厂矿要停工、大型集会活动要取消，及时转移并妥善安置受威胁地区人员，避免造成人员伤亡……”以及住房和城乡建设部于2007年7月10日发布实施的《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应予延期。现2015年5月至2015年9月期间出现暴雨天气4天，被告可据实延期。但根据被告提供的证据均体现台风天气伴随暴雨，因此台风天气的5天中应认为包含暴雨天气的4天，至此，被告华辰公司可因台风、暴雨天气据实延期交房5天。2015年5月至2015年9月期间确实包含2天高考时间，亦可据实延期交房2天。另，参照国家安全生产监督管理总局、卫生部（现国家卫生和计划生育委员会）、人力资源和社会保障部、中华全国总工会于2012年6月29日发布实施的《防暑降温措施管理办法》第八条第一款第一项规定：“用人单位应当根据地市级以上气象主管部门所属气象台当日发布的预报气温，调整作业时间，但因人身财产安全和公众利益需要紧急处理的除外：1.日最高气温达到40℃以上，应当停止当日室外露天作业；2.日最高气温达到37℃以上、40℃以下时，用人单位全天安排劳动者室外露天作业时间累计不得超过6小时，连续作业时间不得超过国家规定，且在气温最高时段3小时内不得安排室外露天作业；3.日最高气温达到35℃以上、37℃以下时，用人单位应当采取换班轮休等方式，缩短劳动者连续作业时间，并且不得安排室外露天作业劳动者加班。”现2015年5月至2015年9月期间气温未见达40℃以上应当停止当日室外露天作业的情形，且被告未能提供有效施工日志、监理日志证明在气温超过35℃的26天内存在停工情形，因此被告以高温因素主张据实延期的主张，本院不予采信。又及，华辰公司主张2016年5月17日至2016年12月30日期间因政策性因素被暂停预售导致资金链断裂，可据实延期交房。对此，本院认为，《商品房买卖合同》中“因国家和省市政策变更或对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响等出卖人自身无法控制的原因”与“不可抗力”、“法律法规规章变更引起的原因”以及“高考、高温、台风、暴雨等引起的原因”等延期交房事由并列约定，应指在订立合同以后当地行政部门颁发的新的政策、行政措施等当事人在订立合同当时不能预见、不能克服而导致合同不能正常履行的因素。福州市人民政府办公厅作出的《关于研究王府井百货、居然之家、奥特莱斯项目有关问题的会议纪要》中关于“在茶亭街9#地块原有建设方案基础上增加商业用房，增建的商业用房及相应的楼层由华辰公司负责代建”等系于2011年8月23日研究讨论，该事由在双方2015年4月29日签订《商品房买卖合同》之前即已发生，不属于华辰公司在订立合同当时不能预见的事由，且根据福州市人民政府办公厅作出的《关于研究大梦山小区产权办理等问题的纪要》中关于“由市规划局按程序受理华辰公司提出的规划变更申请，市房屋登记中心暂停茶亭地块九剩余商品房的预售”的记载可知，规划变更系由华辰公司自行申请，不属于华辰公司自身无法控制的因素，该记载亦不足以认定暂停预售对于案涉房屋所在的茶亭地块九项目开发的影响达到华辰公司不可克服的程度。因此，增建的商业用房、暂停预售均不属于《商品房买卖合同》约定的可延期交房的政策性因素，华辰公司不可据此延期交房。综上，被告华辰公司可据实延期交房的天数为7天，即被告应于2016年4月7日前交房，但被告至今没有交房，依约应自2016年4月8日起，按刘晓婷已付购房款2696047元的日万分之一的标准，向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告福建华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内，一次性向原告刘晓婷支付逾期交房违约金（违约金自2016年4月8日起，按2696047元的每日万分之一标准计算至被告实际交付福州市台江区茶亭街道八一七中路与工业路北侧交叉处君临盛世茶亭地块九2#楼104单元房之日止）；二、驳回原告刘晓婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2413元，由原告刘晓婷负担50元，由被告福建华辰房地产有限公司负担2363元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　长　　黄敬宏人民陪审员　　林秀英人民陪审员　　林洁敏二〇一七年七月十日书　记　员　　李洁淼附：本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注公众号“”