（2017）鲁0281民初3065号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-06-26
案件名称
曹金栋、胡海鸥等与青岛联合利丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
胶州市人民法院
所属地区
胶州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹金栋,胡海鸥,青岛联合利丰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初3065号原告：曹金栋，男，汉族，住山东省青岛市。原告：胡海鸥，女，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：曹金栋，系胡海鸥之夫。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市三里河街道办事处刘家村，统一社会信用代码：913702816971867807。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工。原告曹金栋、胡海鸥与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡海鸥的委托诉讼代理人及原告曹金栋、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹金栋、胡海鸥向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金82410.09元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求的计算方式明确为：判令被告支付给原告逾期交房违约金自2013年6月30日至2017年3月27日，本金602413元×日万分之一×1368天，共计82410.09元。事实和理由：2012年7月7日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区7号楼2单元3层301户商品房一套，购房款602413元，原告己按照合同约定履行付款义务，按照合同第11条约定被告应于2015年6月30日前将房屋交付给原告，如逾期交房，应当支付违约金，合同签订后，根据合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金82410.09元。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求依法判决。被告联合利丰公司辩称：原告诉讼主张逾期交楼产生的违约责任已超过诉讼时效。1、《商品房预售合同》第十一条约定：甲方（被告，下同）定于2013年6月30日将房屋交付给乙方（原告，下同），除不可抗力外，第十二条“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付给乙方应当向乙方支付违约金，违约金按日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方的责任，壹、乙方有权单方解除本合同，”同时合同第十九条对乙方单方面解除合同甲方承担的责任作了明确的规定。合同约定甲方应于2013年6月30日前交付房屋，至原告2017年3月27日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，原告并没有行使解除权，那么原告已默认同意延期交付房屋。原告不能一方面怠于行使解除权，同意延期交付房屋；一方面又利用被告的违约事实，要求赔付高额违约金，谋取不当利益。根据商品房买卖合同约定，逾期交付房屋的甲方应当向乙方支付违约金，但同时约定，逾期超过180日。乙方有权选择解除合同，两条约定是平行的，合同约定乙方充分的自主权和维护自行权益的权利，且在原告取得解除权时，被告违约并超过180日，但原告没有选择解除合同，应视为同意延期交付房屋。既然原告同意延期交付房屋，则被告的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。逾期交楼按日计算的违约金应该自被告违约之日起至原告取得解除权之日止。2、合同约定交付的时间是2013年6月30日以前，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：原告应于2015年6月30日前主张请求权，逾期则丧失胜诉权。违约行为一经发生，其侵害了之债权人的合法权益的事实既已确定，违约金无论是按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约金应当承担赔偿的标准或计算方式的确定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当自债权人知道或应当知道违约行为发生之日起计算。由于原告怠于行使要求支付违约金，且已超过自合同约定房屋交付时间第二日起计算的2年诉讼时效，已丧失胜诉权。3、诉讼时效是以权利受到侵害为起算点，上海市高级人民法院民一庭在民事法律适用问答（一）（问题17）明确阐述，违约行为一经发生，其侵害了债权人的合法权益的事实既已确定。违约金无论是按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约金应当承担赔偿的标准或计算方式的确定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当自债权人知道应当知道违约行发生之日起计算，在上海高级人民法院民一庭民事法律适用问答（二）中，高院对诉讼时效再次进行说明：诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点的。二、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任：根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明：工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网，且至今也没有安装配套管网。因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条规定：住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。三、原告所购房屋已视为交付，主张超期交付房屋的违约金无事实和法律依据。原告所购被告开发的半岛蓝湾小区7号楼2单元301户商品房已达到交付条件，被告于2016年8月12日EMS方式书面通知原告，通知原告于2016年8月15日至2016年8月16日办理房屋交付手续，原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中，原告主张2016年8月16日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。《商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方（原告）应在交付日前10天书面通知乙方（被告）办理房屋交付手续，乙方应在收到通知书7天内，会同甲方对房屋进行验收交楼。同时，补充条款第九条对房屋交付的补充约定第4款约定：“在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人（原告）就应在出卖人（被告）书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第6款约定：“买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任”。综上所述，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告曹金栋、胡海鸥向本院提交了如下证据材料：证据1、原被告于2012年7月7日签订的《青岛市商品房预售合同》原件及其复印件各一份，证明原告出资602413元于2012年7月7日购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区7号楼2单元3层301户商品房一套（合同第二条、第三条）；双方约定于2013年6月30日被告向原告交付该商品房（合同第十一条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第十二条）；证据2、发票原件及其复印件各二份，证明原告于2012年6月7日交付购房首付款402413元；证据3、公积金贷款抵押借款合同原件及其复印件各一份，证明原告于2012年7月11日贷款200000元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。被告对原告所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、快递单回执及《入伙通知书》各一份，证明被告通知原告于2016年8月15日至8月16日收楼，回执单上显示已妥投；证据2、工程竣工验收备案证复印件一份。证明涉案工程已经过竣工验收；证据3、《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》及情况说明复印件各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，原告应予免责，不应承担违约责任。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2没有异议；对证据3系复印件，不予质证。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据及被告提交的证据1、2，双方表示均无异议，本院予以采信；关于被告提交的证据3，因系复印件且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年7月7日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区7号楼2单元3层301户商品房一套，房屋价款602413元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2012年6月7日原告向被告交付购房首付款402413元，2012年7月11日向公积金贷款200000元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。另查明，2016年8月1日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年8月15日，原告签收了被告给原告邮寄的《入伙通知书》，该《入伙通知书》通知原告于2016年8月15日至8月16日办理收楼手续。本院认为，被告辩称原告要求违约金的期限超过诉讼时效，经本院开庭审查，被告逾期交房的违约行为持续存在，故原告主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，本院对被告的抗辩不予支持。被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年6月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。涉案房屋已于2016年8月1日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。2016年8月15日，原告签收了被告给原告邮寄的通知原告于2016年8月15日至8月16日办理收楼手续的《入伙通知书》，原告应于2016年8月16日前接收涉案房屋。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款九第6点约定，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任，故原告主张2016年8月16日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年6月30日之前，房屋总价款为602413元，原告主张逾期交房违约金自2013年7月1日起算符合法律规定，故本院确认被告应支付原告2013年7月1日至2016年8月15日共1142天以602413元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计68795.56元（602413元×0.0001×1142天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹金栋、胡海鸥逾期交房违约金68795.56元；二、驳回原告曹金栋、胡海鸥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 匡建玲审判员 陈 敏审判员 孙 超二〇一七年七月十日书记员 冷 甜 微信公众号“”