（2017）黑0804民初94号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2018-09-12

案件名称

李柏慧与徐叶租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佳木斯市前进区人民法院

所属地区

佳木斯市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李柏慧,徐叶

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第九十四条，第九十七条

全文

黑龙江省佳木斯市前进区人民法院民事判决书（2017）黑0804民初94号原告（反诉被告）：李柏慧，女，1989年8月9日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：谷书红，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐叶，女，1979年2月23日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省佳木斯市汤原县。委托诉讼代理人：战宝石，黑龙江中殿律师事务所律师。原告（反诉被告）李柏慧与被告（反诉原告）徐叶租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李柏慧的委托诉讼代理人谷书红，被告（反诉原告）徐叶的委托诉讼代理人战宝石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李柏慧向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告2017年度房屋租赁费600000元，并继续履行合同；2、要求被告支付拖欠期间的利息（按日租金三倍支付至给付之日）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年9月12日签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告所有的佳木斯市碧海大厦××、××、××、××、××号，共计1700.54平方米房屋用于开办服务业；合同期限五年，租赁税由原告负责；自2013年2月12日至2018年2月11日，租金每年600000元，签订本协议之日交付第一年度租金，以后每年12月30日交付下一年租金；合同第十三条规定，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金三倍支付滞纳金；如产生纠纷，协商不成由不动产所在地法院依照合同法规定处理。现本租赁协议已履行四年，但2017年度的租赁费被告尚未交纳，原告已经提示和催促被告未果，为保护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告徐叶辩称：原、被告之间签订的租赁协议应属无效合同，该房屋按照消防法规定，必须经公安消防机构验收，因该房屋未经验收，因此双方之间签订的租赁合同无效，被告据此有权拒绝支付租金，该合同现实际已无法继续履行。反诉原告徐叶向本院提出反诉请求：1、请求解除反诉原、被告之间签订的房屋租赁协议；2、请求反诉被告赔偿反诉原告经济损失320000元；诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2012年9月12日，反诉原、被告签订《租赁协议》一份，约定反诉被告将自己所有的、位于佳木斯市碧海大厦105、203、303、304、305号五户、建筑面积共计1700.54平方米房屋租赁给反诉原告用于经营服务业。租赁期间为5年，从2013年2月12日至2018年2月11日，租金为每年600000元，租赁合同已经履行四年。2016年12月29日，反诉原告收到佳木斯市公安消防支队前进区大队下达的佳前公消限字[2016]第3855号《责令限期改正通知书》，认定经营场所存在八项消防安全违法行为，其中第二项为缺少一部疏散楼梯，第八项为未设置火灾自动报警、自动喷水系统、消防水系统等违法行为。上述消防违法行为主要原因是该房屋未按《消防法》的规定设计和施工。此时，反诉原告才了解至承租房屋未经消防验收合格，继续使用承租房屋会危及承租人及顾客的人身和财产安全。由于承租房屋不符合消防要求且无法整改，故反诉原告请求解除双方签订的租赁合同，由于反诉被告的原因导致合同提前解除，给原告造成巨大的经济损失，故提出反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告李柏慧辩称：一、反诉原告要求赔偿装修费没有事实及法律依据。租赁合同中没有约定装修费和相关费用由出租方承担，按照房屋出租交易习惯，承租方为经营所需的必要支出都由承租人承担。反诉原告租赁房屋期限5年，已履行4年，装修期已经4年多，已陈旧不堪，现向出租方索赔费用，无事实及法律依据。2、消防部门下达的《责令限期改正通知书》是针对经营场所的经营者的，即反诉原告，不是针对房屋出租人的。反诉原告租赁房屋为了经营需要，必须按照相关部门的具体要求进行整改，而不应将整改的具体要求强加给出租方。3、反诉原告提供的装修及设备支出费用，所举票据基本均为“白条子”，不能作为证据使用。从时间上看，大部分是2013年开业之前装修支出，反诉原告的装修、设备，已自然陈旧、老化，已不适应形势需要，反诉原告是因为经营不善被迫停业，现以消防部门的整改通知为借口要求解除合同，系无理要求，请求法院驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）李柏慧与被告（反诉原告）徐叶于2012年9月12日签订租赁协议一份，甲方为李柏慧，乙方为徐叶，合同主要约定如下：甲方李柏慧将其所有的坐落于佳木斯市碧海大厦、产权证号为佳房权证前字第××号、佳房权证前字第××号、佳房权证前字第××号、佳房权证前字第××号、佳房权证前字第××号、建筑面积共计1700.54平方米房屋出租给乙方徐叶；租赁期限为五年，租赁税由甲方负责，自2013年2月12日至2018年2月11日；租金每年60万元，乙方于本协议签订之日起交付甲方第一年度租金，2013年12月30日交付第二年度租金，以后每年12月30日交付下一年度租金；本协议签订之日，甲方即将房屋交付给乙方使用，2013年2月12日前为乙方房屋装修免租期……；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，应事先征得甲方的同意后方可施工，租赁期满后，房屋装修基础设施归甲方所有（地面、墙面、吊棚），其他可拆卸物品归乙方所有。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金三倍支付滞纳金。合同签订后，被告（反诉原告）租赁的上述五处房屋用于开办“道泉健康养生会馆”。2016年12月29日，佳木斯市公安消防支队前进区大队对被告（反诉原告）下达了佳前公消限字[2016]第3855号责令限期改正通知书，该通知书中载明存在的具体问题有：缺少一部疏散楼梯；楼梯间未设置防火门；未设置火灾自动报警、自动喷水系统、消防水系统等违法行为。责令被告于2017年1月29日前改正。2016年12月30日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）李柏慧送达通知书，载明：“承租人徐叶2016年12月29日接到佳前公消限字[2016]第3855号责令限期改正通知书，该通知书整改的内容涉及到出租方房屋结构违法行为。请出租方与公安消防机关协调，以保证承租方正常使用房屋。”被告（反诉原告）徐叶未按合同约定交纳2017年度的房屋租赁费。被告（反诉原告）开办的“道泉健康养生会馆”于2017年1月1日停业至今。上述事实有原告提供的租赁协议、房屋所有权证归照5份（复印件）、被告提供的佳前公消限字[2016]第3855号责令限期改正通知书、通知书、照片2张及当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，通过庭审调查，双方当事人的争议焦点如下：1、原、被告双方签订的租赁合同是否有效。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效；租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。因此，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制禁止性规定，应为有效。2、租赁合同继续履行还是予以解除。本案被告租赁房屋用于商业经营，因消防部门对其经营场所责令限期整改，通过本院对租赁房屋的现场勘查，因碧海大厦整体楼房结构及租赁房屋结构所限，消防部门要求整改项目，如疏散楼梯、楼梯间设置安全门已无法整改，在租赁房屋达不到消防部门规定的要求的情况下，被告（反诉原告）继续进行商业经营已为不可能，导致被告（反诉原告）租赁合同的目的已无法实现，根据合同法的相关规定，反诉原告要求解除合同的诉求于法有据，应予解除。关于双方当事人的各项诉请，首先，原告要求被告支付房屋租赁费并支付拖欠期间利息的诉请。根据合同法的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应按双方约定的租赁费标准给付原告自2017年1月1日至合同解除时止的租赁费；虽双方在租赁合同中约定有逾期滞纳金，但被告未按期交纳租赁费，非主观意愿，系客观上因合同目的无法实现而造成，故原告要求被告承担利息的诉请本院不予支持。其次，关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿经济损失的诉请。因被告租赁房屋用于商业经营，在租赁期间对房屋进行装修，是以营利为目的的经营性投入，是做为经营者为经营活动应承担的风险及后果，所以其要求原告（反诉被告）赔偿装修损失的观点无事实及法律依据，本院不予支持。再次，原、被告双方合同解除后，被告应将租赁房屋退还原告，原、被告双方应按租赁合同的约定，即“房屋装修基础设施归甲方所有（地面、墙面、吊棚），其他可拆卸物品归乙方所有”的规定履行房屋交付手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李柏慧与被告（反诉原告）徐叶于2012年9月12日签订的租赁合同；二、被告（反诉原告）徐叶于判决生效五日内将租赁房屋退还原告（反诉被告）李柏慧；三、被告（反诉原告）徐叶于判决生效五日内给付原告（反诉被告）李柏慧租赁费316666元；四、租赁房屋装修基础设施（地面、墙面、吊棚）归原告（反诉被告）李柏慧所有，可拆卸物品归被告（反诉原告）徐叶所有；五、驳回原告李柏慧的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告徐叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告徐叶负担2500元，由原告李柏慧负担2400元；反诉费3050元由反诉原告徐叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员　　丁文博二〇一七年七月十日书记员　　刘添源百度搜索“”