（2017）苏03民终563号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-07-12
案件名称
田豹与徐州汇山房地产开发有限公司、徐州天合源投资服务有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田豹,徐州汇山房地产开发有限公司,徐州天合源投资服务有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终563号上诉人（原审原告）:田豹,男,1979年10月8日生，汉族，工人，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：李传胜，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州汇山房地产开发有限公司,住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路8号综合楼二楼。法定代表人：杨颜菲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆洁，该公司员工。被上诉人（原审被告）：徐州天合源投资服务有限公司,住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路16号。法定代表人：杨颜菲，该公司总经理。上诉人田豹因与被上诉人徐州汇山房地产开发有限公司(以下简称汇山公司)、被上诉人徐州天合源投资服务有限公司（以下简称天合源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人田豹的委托诉讼代理人李传胜，被上诉人汇山公司委托诉讼代理人陆洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田豹上诉请求：上诉人将涉案房款431710元通过刷卡的形式汇入汇山公司，汇山公司应对该购房款承担返还义务并承担利息损失赔偿义务，一审判决认定上诉人与汇山公司之间不存在合同关系是错误的，请求二审予以纠正。汇山公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。天合源公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。田豹向一审法院起诉请求：1、依法判令解除与汇山公司的房屋买卖合同关系；2、判令被告返还原告购房款431710元，利息68290元，合计500000元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年12月15日，被告天合源公司给原告出具收据一份，金额为404654元，载明：“订房意向金，柒楼E房”，收款方式为“银行卡”，加盖天合源公司的财务专用章。2012年12月22日，被告汇山公司给原告出具收据一份，金额为27056元，收款事由为“补款”，收款方式为“刷卡”，加盖汇山公司的财务专用章。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条以及建设部《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同规定的商品基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、交付使用条件及日期等主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，被告天合源公司本身不具备房屋开发资质，不属于房地产开发企业，其与原告签订订房意向书未包括具体房号、房屋总价、交付使用条件及期限等主要条款，故该订房意向书不应认定为商品房买卖合同。基于合同相对性原则，汇山公司未与原告签订订房意向书，亦未与之签订商品房买卖合同，原告要求解除与被告汇山公司的房屋买卖合同的请求，本院不予支持。原告田豹与被告天合源公司之间存在商品房买卖的预约合同关系，在原告按约支付诚意金后，天合源公司没有按约与原告签订本约合同，构成违约，应承担违约责任。被告汇山公司收取原告购房尾款，双方存在签订商品房买卖合同的意思表示，但之后汇山公司未与原告签订合同，也未向原告交付房屋，构成违约，也应承担违约责任。二被告在收到原告的购房全款后，在近4年的时间，既不与原告签订商品房买卖合同，也未向原告交付房屋。该款应予返还。原告主张利息按年息6%计算符合法律规定，依法予以支持。判决：一、本判决生效之日起十日内，被告徐州汇山房地产开发有限公司给付原告田豹27056元并支付利息（利息按年利率6%计算从2012年12月22日计算至实际给付之日）。二、本判决生效之日起十日内，被告徐州天合源投资服务有限公司给付原告田豹404654元并支付利息（利息按年利率6%计算从2009年12月15日计算至实际给付之日）。上述两笔判项的利息总和以68290元为上限。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告田豹的其他诉讼请求。二审中，本院根据上诉人的申请及上诉人提供的证据线索，在中国银行调取了被上诉人汇山公司POS机2009年12月13日及2009年12月15日交易结算明细，根据中国银行向本院提供的被上诉人汇山公司POS机交易结算明细，被上诉人汇山公司POS机在2009年12月13日收取了上诉人尾号为2188的银行卡支付9万元，2009年12月15日被上诉人汇山公司POS机收取上诉人尾号为2188的银行卡支付14654元，同日被上诉人汇山公司POS机收取上诉人尾号为8714的银行卡支付30万元。上诉人认为以上证据能够说明上诉人向汇山公司支付购房款404654元的事实。被上诉人汇山公司对上述交易结算明细不持异议。本院认为，根据本院在中国银行调取的汇山公司POS机2009年12月13日及2009年12月15日交易结算明细结合上诉人提供的证据线索能够证明汇山公司通过POS机收取了上诉人购房款404654元的事实，再结合汇山公司2012年12月22日收取上诉人27056元“补款”的事实，汇山公司共收取上诉人购房款431710元。汇山公司对于涉案房屋委托天合源公司进行销售的事实不持异议，根据汇山公司和天合源公司分别向上诉人出具的收条能够认定二被上诉人与上诉人就涉案房屋存在商品房买卖的预约合同关系。二被上诉人在收取房款后未予上诉人签订本约合同亦未交付房屋故收取的房款应当返还，并承担赔偿房款利息之责任。上诉人要求解除与汇山公司的房屋买卖合同的请求不能成立，本院不予支持。原审认定被上诉人汇山公司不承担返还全部房款的理由不能成立，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销徐州经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初933号民事判决。二、徐州汇山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还田豹购房款431710元并赔偿相应利息损失(以404654元为本金，按照同期人民银行贷款利率从2009年12月16日计算至本判决确定给付之日；以27056元为本金，按照同期人民银行贷款利率从2012年12月23日计算至本判决确定给付之日)。三、徐州天合源投资服务有限公司在404654元范围内承担连带返还责任。四、驳回田豹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8900元,保全费3020元，二审案件受理费7370元，合计19290元，由被上诉人徐州汇山房地产开发有限公司负担。（以上费用上诉人田豹已预交，被上诉人徐州汇山房地产开发有限公司应按照判决规定的期限支付给上诉人田豹）。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河代理审判员 孟 娟二〇一七年七月十日书 记 员 宗 正 百度搜索“”