（2017）闽0304民初1695号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-30
案件名称
林丽贞与福建旷远房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市荔城区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林丽贞,福建旷远房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0304民初1695号原告：林丽贞，女，1982年7月5日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：王乘波，福建兆恩律师事务所执业律师，委托权限特别代理。委托诉讼代理人：郑雅娟，福建兆恩律师事务所实习律师，委托权限特别代理。被告：福建旷远房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区xxxxxxx。统一社会信用代码91350304550979305P。法定代表人：王碧华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所执业律师，委托权限特别代理。原告林丽贞因与被告福建旷远房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告林丽贞的委托诉讼代理人王乘波、郑雅娟、被告福建旷远公司的委托诉讼代理人谢金煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林丽贞向本院提出诉讼请求：1.旷远公司协助办理东方银座第3幢902号房不动产权证并交付给林丽贞；2.旷远公司按照合同约定向林丽贞承担没有及时交付旷远东方银座第xx幢x层xxx号房不动产权证的违约责任，即：旷远公司应当自2015年7月1日起至交付上述不动产权证给林丽贞之日止每日按已付购房款397925元的0.01%支付违约金。诉讼过程中，林丽贞放弃旷远公司协助办理东方银座第xx幢xxx号房不动产权证并交付给林丽贞的诉讼请求。事实和理由：2013年8月2日，林丽贞与旷远公司签订了合同编号为的商品房买卖合同，合同中写明旷远公司将旷远东方银座第x幢x层xx号房（建筑面积41.72㎡）出售给林丽贞。林丽贞已于2013年12月27日支付全部购房款397925元。根据商品房买卖合同第十四条的约定：如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方按该规定的第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。双方实际的交房日期为2014年7月1日，在林丽贞已付全部购房款的情况下，旷远公司至今尚未为林丽贞办理不动产权证证书，遂旷远公司影响林丽贞承担违约责任。即以已支付全部购房款397925元为基数，自2015年7月1日起以每日万分之一计算违约金。旷远公司辩称：1.旷远公司已经于2015年11月30日为林丽贞办理出房屋权属证书即房屋所有权证。土地登记现统一变更为《不动产权证书》，旷远公司也已办理好并已通知林丽贞前来领取，林丽贞因自身原因未领取，非旷远公司责任。2.因政府等第三方原因导致林丽贞取得房屋权属证书延迟的，依据双方合同约定，旷远公司不承担逾期责任。（1）涉案商品房楼盘位于324国道旁，在该楼盘建设期间恰逢该路段“白改黑”沥青路面改造工程施工期间，沿线企业雨污水禁止转入该路段污水管道，因此，该楼盘的施工单位无法施工，导致楼盘全面验收无法照常进行。（2）旷远公司代缴契税过程中，税务机关表示因工作量大，暂停收件。旷远公司需排队等候分批次办理，因税务机关原因导致办证期间存在延迟。（3）在办理房屋权属证书过程中，因推行“两证合一”政策，旷远公司在办证过程中，屡次遭到房管部门和国土部门退件。3、即便旷远公司存在违约的情形，也不应支付高额违约金。自林丽贞办理按揭贷款后至取得房屋产权证书之前，林丽贞与贷款银行之间的借贷是旷远公司提供担保的，这段期间是林丽贞有可能无法按期偿还贷款而承担担保风险的期间，延迟办证无疑会增加旷远公司担保风险，旷远公司并没有延迟办证的理由。同时，短暂延迟取得房屋权属证书并没有给林丽贞利益造成实质损害，林丽贞也没有相关证据证实其受到损害。即便旷远公司需支付违约金也应当结合实际损失对违约金进行降低调整。4、旷远公司承担违约责任的截止日应当为涉案房屋所有权证办出之日，即2015年11月30日。根据双方合同第十四条约定关于产权登记的约定已经明确是房屋权属证书指的是房屋所有权登记，且在补充协议第六条第6点明确约定房屋权属登记不包括土地登记。从林丽贞顺利办出正式抵押登记也可看出，林丽贞购买涉案房屋的权益至房屋所有权证办出之际已全部获得，土地登记手续的办理并未对林丽贞的实质权益造成任何影响，林丽贞并未因此而受到任何损失。5、实际的交房时间是2014年7月3日。综上，林丽贞的请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：林丽贞提供的商品房买卖合同复印件一份、发票复印件两份、房屋所有权证复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.房屋交接书复印件一份。旷远公司对该份证据的真实性没有异议，对该证据的真实性本院予以确认。2、对于旷远公司提供的关于实施不动产统一登记的公告打印件一份，对该证据的真实性本院予以确认，来源合法，且可以证明不动产统一登记的事实，故本院予以认定。3、对于旷远公司提供的莆田市住房和城乡建设局行政许可申请受理通知书复印件四份、莆田市不动产登记申请受理通知书复印件二份，因旷远公司无法提交原件，故对上述证据的真实性不予认定，且结合上一组证据，并不能证实旷远公司欲证明的因政府政策变化的原因，导致旷远公司屡次向办证部门提交材料均被退回，致使补发办理房屋权属证书。4、对于旷远公司提供的银行流水账单复印件一份、收款收据复印件一份，林丽贞对上述证据的真实性无异议，本院予以认定，可以证实林丽贞于2014年7月3日向旷远公司支付了办证契税、土地证费及印花税等办证费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：旷远公司以出让方式取得位于莆田市××城区西庚片区地块的土地使用权[国有土地使用证号为莆国用（2010）第N2010189号]。经批准，旷远公司在该地块上建设商品房，名称为旷远东方银座，建设工程规划许可证号为建字第xxxx荔，施工许可证号为荔建管证（2011）032号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第38号。2013年8月2日，林丽贞与旷远公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为xxxx，约定林丽贞以单价xxx元/㎡，总价款397925元向旷远公司购买旷远东方银座x幢xxx号商品房一套（建筑面积为xx㎡）。除上述购房款外，其他由旷远公司代收的费用项目按以下标准、时间收取：《商品房买卖合同》转移预告登记费、按揭贷款抵押登记费以及专项维修基金等，具体缴款金额根据国家法规及政策确定标准在签署合同时收取，其他办理产权证税费在交房时按有关规定收取。付款方式为在签订合同当日支付127925元，余款申请银行按揭贷款付清。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。另，合同补充协议第四条关于房屋交付的补充约定，其中第3条约定林丽贞应当在旷远公司《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或旷远公司另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单……和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。……第六条关于办理产权登记手续的补充约定，其中第6条约定，双方一致同意将本合同第十四条修改为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指旷远公司将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理部门备案，作为林丽贞办理产权登记的基本资料。且仅指该房屋权属登记，不包括土地登记手续。2013年8月20日、2013年12月27日旷远公司分别出具给林丽贞该商品房购房款127925元、270000元的销售不动产统一发票；2014年7月3日，旷远公司将讼争房屋交付给林丽贞使用，同日旷远公司向林丽贞代收了代为办证的相关税费。涉案商品房的房屋所有权证书于2015年11月30日转移登记至林丽贞名下，涉案商品房的权利类型为国有建设用地使用权的不动产权证书于2016年11月11日转移登记至林丽贞名下，并于2017年5月18日将该《不动产权证书》交付给林丽贞。现因旷远公司未及时代为林丽贞办理房屋权属证书，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。本院认为，林丽贞与旷远公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。旷远公司已经代为林丽贞申请办理了诉争房屋的权属证书，并已交付给林丽贞。但双方签订的附件六补充协议中约定在房屋交付的365日内办理权属证书，并未免除旷远公司代为申请办理房屋权属证书的义务，故应认定双方就旷远公司办理房屋权属证书的时间变更为交房后365天已达成一致意见，本院予以认定。但旷远公司未能在约定的时间代为申请办理房屋权属证书已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对于违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第六条均有约定违约金的计算方式，但后者明显约定标准过低，故应适用《商品房买卖合同》第十四条约定的购房款的日万分之一计算违约金。对于违约金应当计算至何时的问题，双方签订的补充协议约定办理权属登记仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续，故《商品房买卖合同》第十四条与附件六补充协议第六条中均是对旷远公司逾期代为办理房屋所有权证书的违约责任的约定。对于交房时间的问题，从《商品房买卖合同》第四条中约定其他办理产权证税费在交房时按有关规定收取及附件六补充协议第三条中约定在办理房屋交付手续包括签署房屋交接单及支付房屋的契税、印花税等费用，而林丽贞提供的房屋交接书中无法体现房屋交接的时间，但从旷远公司提供的林丽贞交纳办证契税的银行流水账单及收款收据可知，旷远公司于2014年7月3日向林丽贞代收了代为办理房屋权属证书的契税，据此可知，旷远公司于2014年7月3日将涉案商品房交付给林丽贞。据此，旷远公司应当支付给林丽贞自2015年7月3日起至2015年11月30日止按购房款总额397925元的每日0.01%计算的违约金5968.88元。林丽贞诉讼请求旷远公司支付违约金计算至不懂产权证书交付之日，于法无据，本院不予支持。旷远公司辩称非其所能控制的原因造成办证延迟，但其所提供的证据不足以证实该内容，故对该辩称意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、福建旷远房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给林丽贞自2015年7月3日起至2015年11月30日止以人民币397925元为基数按日0.1‰计算的逾期代为申请办理坐落于莆田市××城区西庚片区旷远东方银座第x幢xxx号房的《房屋所有权证》的违约金xxx元；二、驳回林丽贞对福建旷远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，减半收取计189元，由林丽贞负担164元，福建旷远房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 蔡琳琦二〇一七年七月十日书记员 陈赛芬附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。PAGE 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