（2017）赣0481民初1010号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-29
案件名称
罗贤昌与九江天昊置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞昌市人民法院
所属地区
瑞昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗贤昌,九江天昊置业投资有限公司,中国建设银行股份有限公司瑞昌支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条，第二十四条，第二十五条第一款
全文
江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0481民初1010号原告：罗贤昌，男，1987年11月13日出生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：曹文安，江西泰极律师事务所律师。被告：九江天昊置业投资有限公司。住所：九江市庐山区长虹大道***号信华国际商务中心写字楼A。统一社会信用代码：913604005508550031.法定代表人：罗修伟。第三人：中国建设银行股份有限公司瑞昌支行。住所地：瑞昌市赤乌中路。统一社会信用代码：913604818595046661。负责人：范石千。原告罗贤昌诉被告九江天昊置业投资有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司瑞昌支行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法由审判员罗立平担任审判长，与审判员章俊棋、审判员沈玉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗贤昌及其委托诉讼代理人曹文安到庭参加了诉讼，被告九江天昊置业投资有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司瑞昌支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院按缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告罗贤昌诉称：2013年9月29日，原、被告就原告购买被告开发的瑞昌市码头镇天昊城项目4#楼A楼115房商铺签订《天昊城认购协议》，原告当日向被告支付5000元购房定金。2013年10月15日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告交纳首付款220000元（含已交付定金5000元），余款210000元办理银行按揭，约定2014年5月28日前将经过验收合格的商品房交付给原告，并约定被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案等事项。合同签订后，原告当日交纳了215000元购房款。2013年10月29日，被告向原告交付了4#楼A楼115号商铺，同时向原告收取了27527元物业信息费。2013年12月3日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告提供担保。时至今日，被告没有办理原告购买的4#楼A楼115号商铺权属证书。原告认为因被告原因致使原告购买的4#楼A楼115号商铺权属证书至今无法办理，原告提出解除《商品房买卖合同》应得到法律支持，被告应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》解除后，原告和第三人签订的《个人住房借款合同》目的已无法实现，故也应解除，被告应向第三人承担相应责任。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，提出如下诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购房首付款220000元，支付资金占用利息48972元，支付偿还按揭贷款本息98023.18元；2、请求被告返还原告物业信息费27527元；3、请求解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向第三人支付余下贷款本金155371.52元及利息；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：证据1、《天昊城认购协议》一份。证明2013年9月29日，原告认购被告天昊城4#楼A楼115号商铺，双方就价格及付款方式达成一致，原告向被告交付购房定金5000元等事实。证据2、原、被告于2013年10月15日签订的《商品房买卖合同》一份及原告支付4#楼A楼115号商铺首付款215000元的付款收据一份。证明原告已按合同履行了相关义务等事实。证据3、2013年10月29日，被告向原告交房时，原告向被告交纳的物业信息费27527元的收款收据一张。证明原告于2013年10月29日向被告交纳房屋契税、一年的物业费、开户费及办证费用共计27527元的事实。证据4、第三人出具的原告购房按揭贷款210000元的还款清单一份。证明原告截止2017年4月19日，已支付按揭贷款本金54628.48元及利息43394.7元，本息合计98023.18元，还下欠银行贷款本金155371.52元等事实。证据5、原、被告与第三人为办理房屋按揭贷款于2013年12月3日签订的《特别签订条款》一份。证明原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告在第三人处办理银行按揭贷款210000元，被告为借款作担保等事实。证据6、被告与其他购房人签订的《房屋买卖合同》三份。证明原告的购房合同与这三份购房合同中的第十七条条款都是一样的，属格式条款，该条款不具有法律约束力等事实。被告九江天昊置业投资有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司瑞昌支行未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见及证据。根据原告的诉称，结合原告的当庭陈述及举证情况，经综合分析认证，本院查明并确认案件事实如下：2013年9月29日，原告罗贤昌认购被告九江天昊置业投资有限公司开发的瑞昌市码头镇天昊城项目4#楼A楼115房103.75平方米的商铺，双方签订了《天昊城认购协议》，原告当日支付被告5000元购房定金。2013年10月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定商铺总价款为430000元，原告应交纳首付款220000元（含已交付定金5000元），余款210000元办理银行按揭手续，约定被告于2014年5月28日前将经过验收合格的商品房交付给原告。合同第十七条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告当日向被告交纳了215000元购房款。2013年10月29日，被告向原告提前交付了4#楼A楼115号商铺，同时向原告收取了27527元物业信息费。2013年12月3日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及《特别签订条款》，由被告提供担保，原告与第三人办理了银行按揭贷款手续。原告在第三人处按揭贷款210000元，至2017年4月19日，原告已偿还贷款本金54628.48元，利息43394.7元，本息合计98023.18元。因被告的原因，原告购买的房产时至今日，被告仍不能提供办理房屋权属证书的相关手续，致使原告购买的4#楼A楼115号商铺至今未能办理权属证书。原告认为因被告原因致使原告购买的4#楼A楼115号商铺权属证书至今无法办理，原告提出解除《商品房买卖合同》应得到法律支持，被告应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》解除后，原告和第三人签订的《个人住房借款合同》目的已无法实现，故也应解除，被告应向第三人承担相应责任。为此，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明：2013年10月29日，被告九江天昊置业投资有限公司在向原告交房时收取原告物业信息费27527元，其中包括一年的物业费、开户及办证应交的契税等相关费用，其中物业费按《天昊城前期物业管理服务协议》约定，商业用房每平方米按每月2.2元计算，原告应交一年的物业费为2739元（房屋面积103.75平方米×每平米2.2元×12个月），其余为开户及办证应交的契税等相关费用为24788元。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。原告罗贤昌和被告九江天昊置业投资有限公司自愿签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示,且不违反法律规定,该合同合法、有效，合同内容应受法律保护，合同双方应按合同约定各自履行自己的义务。因被告不能向产权登记机关提供办理房屋权属登记所需要的资料，致使原告购买的房屋在合同约定的时间内不能办理房屋所有权登记，属被告违约，原告可依照合同约定要求被告承担不退房，由被告向原告支付违约金的违约责任。但是被告在合同规定的办理房屋所有权登记的期限届满至今已三年多，被告仍不能提供办理房屋所有权证相应手续，原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定请求解除合同，本院应予支持。原告要求被告返还购房首付款220000元（包括订金5000元），支付原告已偿还的按揭贷款本息98023.18元，并返还原告开户、办证等费用24788元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付购房首付款的资金占用利息，考虑被告已向原告交付了房屋，原告已对房屋进行了占有、使用，已有相应的受益，对此本院不予支持。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的目的无法实现，故原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，于法有据，本院予以支持。因原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除，同合中尚未偿还的贷款本金155371.52元及相应利息，应由被告支付给第三人，第三人作为担保权人未到庭参加诉讼，也未向本院提出要求偿还余下按揭贷款的诉讼请求，本院对余下购房贷款本金155371.52元及相应利息不予处理，第三人可另行向被告主张，原告无权在本案中代第三人进行主张该权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告罗贤昌与被告九江天昊置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告与第三人中国建设银行股份有限公司瑞昌支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、被告九江天昊置业投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告购房首付款220000元，原告已偿还的按揭贷款本息98023.18元，办证费用（包括契税等）24788元，合计342811.18元。四、驳回原告罗贤昌其他诉讼请求。案件受理费9300，由被告九江天昊置业投资有限公司负担6442元,原告罗贤昌负担2858元。如被告未按本判决书指定的期限履行付款义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付其迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 罗立平审判员 章俊棋审判员 沈 玉二０一七年七月十日书记员 徐立成 微信公众号“”