（2017）豫01民终7180号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-17
案件名称
赵学治、柴景朗房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵学治,柴景朗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7180号上诉人（原审被告）：赵学治，男，汉族，1966年9月2日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：徐帅，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗魁，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴景朗，男，汉族，1993年6月3日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙新战,河南康益律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅亚，河南康益律师事务所律师。上诉人赵学治因与被上诉人柴景朗房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016)豫0105民初27999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵学治上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。赵学治与高朋万存在租赁关系，不能以未办理租赁登记备案而否认租赁关系；赵学治出具房屋出售人声明，不能否认高朋万的租赁关系和优先购买权，本案房屋买卖合同将不能实际履行，一审法院对本案未能中止审理，程序违法。柴景朗答辩，本案的真实原因系赵学治在原合同约定成交价的基础上另外加价，购房人柴景朗拒绝接受。原审判决正确，应予以维持。柴景朗向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《房屋买卖居间合同》，按约接收原告的购房款，并为原告办理房屋过户手续，将位于郑州市金水区××楼××号房屋过户至原告名下。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：1、2016年6月11日，原告向河南我爱我家房产中介有限公司支付了购房佣金及定金5万元，河南我爱我家房产中介有限公司向原告出具收据一份，收据载明：“今收到孙红霞人民币伍万元整系付购房佣金及定金；收款人为王娇芳，并由河南我爱我家房产中介有限公司加盖公章。2、2016年7月11日，原告柴景朗委托其母亲孙红霞与被告赵学治、居间方河南我爱我家房产中介有限公司签订《房屋买卖居间合同》（合同编号0003043）一份，合同约定被告自愿将坐落于郑州市金水区××楼××号的房屋（产权证号12××47）出售给原告柴景朗，合同约定：房屋实际成交价格壹佰肆拾贰万元整（￥1420000）元整。并约定定金伍万元整（50000）元整，由居间方河南我爱我家房产中介有限公司代为保管。3、2016年7月22日，原告柴景朗与被告赵学治签订《房地产买卖契约》一份，合同约定被告自愿将坐落于郑州市金水区××楼××号的房屋出售给原告柴景朗，双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹佰肆拾叁万元（￥1430000）。同日，原告柴景朗与被告赵学治签订《首付款证明》一份，内容显示为：“柴景朗向赵学治购买位于金水区××楼××住房××套，房屋建筑面积169.55平方米，成交价格为人民币143万元，现柴景朗已将人民币43万元交于赵学治，作为柴景朗购买该套住房的首付款，余额待房产抵押后划转至被告账户。4、2016年8月31日案外人孙燕子通过银行转账的方式向被告赵学治支付了40万元，被告赵学治出具收据一份，该收据载明“今收到孙红霞（410111196908190528）用于购买坐落于郑州市金水区××楼××号的房屋首付款，共计肆拾万元整（400000元）收款人：赵学治（410125196609020076）代理人：凌东歌（410185198009300109）见证人：代凤飞（411123198805286514）”。5、2016年7月22日被告赵学治及袁绍英向中国邮政储蓄银行股份有限公司长兴路支行出具的房屋出售人声明中显示其出售房屋状况为未出租。6、2016年10月14日，河南我爱我家房产中介有限公司郑州第二十七分公司出具情况说明一份，情况说明主要载明：“柴景朗与赵学治签订房屋买卖合同一份，成交价1420000元，因购房人申请购房贷款，柴景朗及赵学治夫妻去至银行，签署了房屋出售人声明等文件，之后，赵学治单方违约，在原合同约定成交价的基础上另外加价，购房人拒绝接受不合理要求。”7、2016年12月7日，被告赵学治以本涉案房屋已出租，承租人高朋万具有优先购买权为由，申请中止本案审理。一审法院认为，原告柴景朗委托其母亲孙红霞与被告赵学治、居间方河南我爱我家房产中介有限公司签订《房屋买卖居间合同》，该合同系各方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。合同签订后，原告柴景朗依约向被告赵学治支付了首付款40万元及佣金、定金等款项，被告理应按照合同约定，履行过户义务，故该院对原告请求判令被告为其办理过户手续的诉求，予以支持。被告辩称其房屋已出租，承租人具有优先购买权，请求中止案件审理，并且案外人高朋万请求以利害关系第三人参加诉讼，因被告赵学治及袁绍英向中国邮政储蓄银行股份有限公司长兴路支行出具的房屋出售人声明中显示其出售房屋状况为未出租，且被告及案外人高朋万均未按照《河南省房屋租赁管理办法》第16条：“房屋租赁执行登记备案制度。房屋租赁合同订立后30日内，房屋出租人应当……办理房屋租赁登记备案……，”之规定，向该院递交备案证明材料，故该院对被告的辩称不予采信，对被告及案外人高朋万的中止及参加诉讼申请，依法予以驳回。结合郑州市的房产政策，妥善解决民事纠纷，原告柴景朗应在房产过户之时将房屋尾款支付被告赵学治，该院酌定在本判决生效后三十日内被告赵学治将本涉案房屋过户至原告柴景朗名下，原告柴景朗应在判决生效后三十日内支付被告赵学治房屋尾款98万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、被告赵学治在本判决生效后三十日内协助原告柴景朗将位于郑州市金水区××楼××号的房屋过户到原告柴景朗名下。二、原告柴景朗在本判决生效后三十日内支付被告赵学治房屋尾款98万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17580元、保全费5000元，由被告赵学治负担。二审期间，2017年6月21日，赵学治提出本案必须以高朋万起诉本案当事人的房屋买卖合同纠纷案件的审理结果为依据，申请中止本案审理。赵学治提交高朋万起诉本案当事人的房屋买卖合同纠纷案件起诉状、传票等材料，拟证明与本案相关的高朋万优先购买权案件正在审理中，应中止本案审理。柴景朗对证据的真实性无异议，质证后认为该组证据不能成为本案的上诉理由，不是承租人在争取涉案房屋所有权，而是赵学治在争取涉案房屋所有权。柴景朗提交河南我爱我家房产中介有限公司郑州第二十七分公司于2017年4月24日出具情况说明一份和录音光盘一份，拟证明本案的真实原因系赵学治在原合同约定成交价的基础上另外加价，柴景朗拒绝接受。赵学治质证，对情况说明的真实性有异议，以中介方与柴景朗有利害，认为该情况说明不具有客观性；对光盘的录音合法性有异议，认为不能证明案件事实情况。本院经审查认为，对赵学治提交的证据的真实性无异议，但高朋万的起诉状、传票等材料证据不能证明高朋万有优先购买权。柴景朗提交的证据，对证据的真实性无异议，证明内容与其向一审法院提交证据一致。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案《房屋买卖居间合同》签订后，柴景朗依约向赵学治支付了首付款40万元及佣金、定金等款项，赵学治未按照合同约定，履行过户义务，原审法院酌定在本判决生效后三十日内赵学治将本涉案房屋过户至柴景朗名下，柴景朗应在判决生效后三十日内支付赵学治房屋尾款98万元，并无不当。因赵学治出具的房屋出售人声明中显示其出售房屋状况为未出租，且柴景朗已向赵学治支付了首付款40万元，故此，赵学治上诉称其房屋已出租，承租人具有优先购买权，请求中止案件审理的主张，缺乏事实和法律依据，应当承担举证不利的后果。综上所述，赵学治的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17580元，由上诉人赵学治负担。本判决为终审判决。审 判 长 扈孝勇审 判 员 付大文代理审判员 刘 敏二〇一七年七月十日书 记 员 彭创新 搜索“”