（2017）沪01民终2265号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海瑞盈五金家具电镀有限公司诉蒋文荣房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海瑞盈五金家具电镀有限公司,蒋文荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2265号上诉人（原审被告）：上海瑞盈五金家具电镀有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇洪庙集贤村。法定代表人：张坤地，董事长。委托诉讼代理人：姚天观，上海敬贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文昌，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蒋文荣，男，1963年4月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：吴渊源，上海景昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋婷（系被上诉人女儿），女，1987年3月28日出生，汉族，住同被上诉人。上诉人上海瑞盈五金家具电镀有限公司（以下简称瑞盈公司）与被上诉人蒋文荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人支付被上诉人由政府补偿的土地减量化补偿款556,741.5元。事实和理由：1、上诉人之企业用房系于1995年经奉贤县人民政府批准建造的，系合法建筑，因此本案租赁合同合法有效。2、本案适用的法律依据应为土地减量化的相关政策。3、赔付数额有重大出入。包括：判决书认定退蒋婷社保金额、退回氰化钠监控费、第十项评估表对应的损失内容、第十九项请求内容等认定错误。4、本案合议庭成员中有审监庭成员，程序不合法。被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。与上诉人租赁关系之所以不能继续履行下去，是由于排污不达标的原因。被上诉人蒋文荣诉至一审法院，请求判令：一、判令解除双方之间签订的《租赁车间合同书》及《补充合同》；二、判令瑞盈公司赔偿蒋文荣各项损失共计人民币（以下币种同）2,333,959.91元；三、判令瑞盈公司承担本案诉讼费。审理中，蒋文荣将上述第二项请求变更为：判令瑞盈公司赔偿蒋文荣损失4,064,460.91元。一审法院认定事实：2014年1月14日，乙方（蒋文荣）、甲方（瑞盈公司）签订《租赁车间合同书》，约定由乙方租赁瑞盈公司7、8、9车间，面积为1432.61平方米，用于金、银等电镀；租期为十年，即从2014年2月15日至2024年2月14日止；租金第一年679,773元（实际按711,268元每年支付），每年二次付款，每六个月缴纳一次，每三年上调5%；双方对水电、保证金、违约责任等作出了约定。其中合同第七条（2）约定，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，待批准后方可进行。同日，双方签订《补充合同》一份主要内容为：乙方在建置生产设备中，自行采购，自行付款，但设备投资额用甲方的名称，开具进项发票，由甲方返还给乙方进项税额。一、甲方同意乙方生产所需购置0.8立方的蒸汽炉……。二、租赁厂房，乙方不得挂牌（厂名）经营……。四、租赁厂房面积如有差异，可按实际量测面积计算缴费。五、租赁厂房由设备安装完成开始正式量产起开始计算租金日期……。九、有关甲方污水处理场环保问题，导致乙方停产，双方均无条件执行，而对乙方造成损失的，甲乙双方应予以协商处理。2014年4月15日，蒋文荣设备安装完成正式量产。2015年7月15日，上海市奉贤区环境保护局向瑞盈公司发出责令改正决定书，以未向环保部门报批环境影响评价文件为由责令停止生产，蒋文荣遂按决定停止生产。2015年8月21日，瑞盈公司与XX镇XX村村委会草签《协议》一份，明确瑞盈公司同意奉城镇政府土地减量化工作，委托第三方进行评估，双方指派专人现场进行确认。同年12月4日，上海市奉贤区XX镇XX村村民委员会与瑞盈公司签订《减量化复垦回购协议书》，约定集贤村向瑞盈公司支付各项补贴款共计17,856,935.80元。同日，奉城镇人民政府与瑞盈公司签订《补充协议书》，约定：瑞盈公司在签订协议之日起七日内交出钥匙、房产证、营业执照、税务登记等原件，并在2015年12月15日内腾出所有房屋，12月16日开始拆房；政府在减量化复垦回购协议签订后一个星期内给付瑞盈公司总额40%的补贴金额；在房屋全部拆完后再付30%，剩余补贴额于2016年5月1日前付清。上述协议签订后，系争房屋于2015年12月底前拆除完毕。另查明，系争房屋无房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，上海瑞盈五金家具电镀有限公司早在1995年取得奉贤县人民政府的批复，但未能办理相应的用地、建设等手续，至今未能办妥建设工程的规划许可证或者经有关部门批准建设，故涉案双方签订之《租赁车间合同书》依法应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，系争房屋已经被拆除，故不存在返还的情形。因合同无效缘由为系争房屋不具有建设工程规划许可证所致，瑞盈公司具有主要过错，而蒋文荣明知系争房屋欠缺合法性材料仍与之签订合同，其应承担次要的过错责任。关于蒋文荣主张的损失构成争议，由于系争标的物已经不复存在，法院根据减量化过程中形成的评估报告清单，结合蒋文荣主张的请求逐项作出认定：一、退蒋婷社保三个月金额3,581.76元。该社保金额是蒋婷以瑞盈公司名义缴纳，蒋婷已经支付到10月份，蒋文荣主张瑞盈公司于2015年7月停交社保故应退三个月的社保金额。瑞盈公司认为已经退还了两个月，但是未能提供明确依据。法院认为，蒋文荣该主张虽与本案非同一法律关系，鉴于蒋文荣法定代表人与蒋婷特殊的身份关系，以及瑞盈公司同意一并处理的意思表示，为避免当事人讼累，就该款项在本案中一并作出处理。鉴于瑞盈公司未能提供已经退还两个月社保的依据，法院推定蒋文荣主张的事实成立，该款一并计入蒋文荣损失。二、退多收的房租28,385.24元。蒋文荣认为，合同约定的年租金为679,773元，因蒋文荣自行搭建部分面积，当时瑞盈公司明确就搭建部分免收租金，但瑞盈公司实际按照年租金711,268元收取。瑞盈公司认为，蒋文荣搭建行为实际侵占了厂房内的土地，事实上蒋文荣也已经缴纳，故不同意退还。法院认为瑞盈公司的意见更具有合理性，法院予以采纳。三、应退1-7月税金及余税。蒋文荣认为，因以瑞盈公司名义经营，故以瑞盈公司名义缴税。蒋文荣已经将税款支付给瑞盈公司，瑞盈公司应退40,780.45元，但是瑞盈公司没有退还，反而从蒋文荣处又划走了66,257.61元，该两笔税款应退还给蒋文荣。瑞盈公司认为，已经开具发票并缴纳了税款，不同意蒋文荣的请求。法院认为，该争议涉及代缴税款事宜，蒋文荣未能提供明确的依据，瑞盈公司亦予以否认，且与本案非同一法律关系，本案中不作处理。四、退回氰化钠监控费用45,713.45元。蒋文荣认为，合同签订了十年，实际使用了一年一个月，该笔监控费应予以退回。瑞盈公司认为摊派到蒋文荣名下费用属实，蒋文荣实际使用的年限亦属实。法院认为，该笔费用应按比例退还，据此瑞盈公司应退费用40,761元。六、监控设备20,340元。蒋文荣认为安装了该设备，瑞盈公司应予补偿。瑞盈公司认为，在后面车间评估费用里面已经包含了该设备，不能单独计取。法院采纳瑞盈公司意见。七、电话费安装费2,277.90元。各方理由及法院意见同上，不再表述。八、工人补偿53,043元。蒋文荣认为，遣散工人时补偿工人半个月的工资，系蒋文荣的实际损失。瑞盈公司认为与其无关。法院认为蒋文荣的该项主张并无法律依据，不予采纳。九、停业补偿531,580元。蒋文荣认为因其系非正常停业，故应按照拆迁方式计取停业费用。瑞盈公司认为，政府在实施减量化过程中也没有给予瑞盈公司停业补偿，不予认可。法院认为，蒋文荣的该项主张并无明确的法律依据，法院不予认可。十、评估表对应的损失。1、南区1车间龙工叉车2,250元、吊挂式运输设备29,750元、南区2车间2吊挂式运输烤箱设备56,200元、南区2车间3吊挂式运输烤箱设备3,680元、南区2车间4吊挂式运输烤箱设备20,300元。蒋文荣认为评估报告中的上述5项系蒋文荣设备，瑞盈公司认为该设备不是蒋文荣的。法院认为，系争房屋在减量化过程中进行了评估，瑞盈公司为减量化协议的签订人与直接的受偿人，当时瑞盈公司明知受偿之金额包含有蒋文荣之利益，应当通知利益相关方参与以便及时固定权益范围，然而本案中瑞盈公司并未通知蒋文荣，现瑞盈公司对其抗辩又不能提供明确的依据，故法院认定上述评估的设备属蒋文荣所有，根据谁投资谁得益的一般原则，该利益归于蒋文荣。2、南区车间AB624,880元、南区车间C256,450元。双方确认该利益归蒋文荣所有。3、环氧地坪南区车间ABC80,080元、估价汇总表（22）40,990元、估价汇总表（23）17,870元。瑞盈公司确认环氧地坪蒋文荣重修过，汇总表（22）系蒋文荣改建，故如前所述产生租金价差，汇总表（23）是厕所，原来就有不予认可。法院认为，瑞盈公司对环氧地坪及改建的事实作出确认，该利益应归蒋文荣所有。至于厕所争议，理由同上，法院采纳蒋文荣的意见，同样该利益归于蒋文荣。4、估价汇总表（24）20,930元、汇总表（26）137,960元。瑞盈公司对汇总表（24）无异议，汇总表（26）原来就有，后蒋文荣予以改建。法院认为该利益应归于蒋文荣。5、估价汇总表（41）40,230元、汇总表（42）195,050元、汇总表（43）61,870元。蒋文荣认为该评估项目是自己搭建的仓库和食堂，瑞盈公司认为系村里原有的资产，也不属瑞盈公司的，本来就有，蒋文荣无权主张。法院认为，瑞盈公司称该项目属于村委会并无依据，事实上评估后计入瑞盈公司获赔范围，瑞盈公司亦明确不属其所有，故该评估利益归于蒋文荣。6、估价汇总表（48）62,060元、汇总表（50）84,130元、汇总表（25）65,208元。瑞盈公司认为汇总表（48）是原来的过道，（50）是过道中搭建的凉棚，与蒋文荣无关，汇总表（25）无异议。蒋文荣认为（48）是蒋文荣搭建的办公室，（50）是两个车间之间搭建的顶，均为蒋文荣所建。法院认为，该评估利益应归于蒋文荣，理由在前已经叙述。十一至十六、电线30,174元、水电安装人工费26,000元、电箱8,000元、水管接头14,807元、水塔4,600元。瑞盈公司认为该项目已经分别评估在各自的单元里面，已经打包处理，系重复计算。法院认为，瑞盈公司的抗辩具有合理性，蒋文荣不能进一步提供明确的依据，对蒋文荣的上述主张不予采信。十七至十八、电费差价14,681.50元、超容量计费4,050元。蒋文荣认为瑞盈公司多算了电费、超容量费用。瑞盈公司认为国家电费下调每度0.05元，蒋文荣同意按原价支付实际已经履行，超容量是蒋文荣造成的，相应费用理应由蒋文荣承担。法院认为，瑞盈公司抗辩更具有合理性，对蒋文荣的该项主张不予支持。十九、氰化钠、氰化钾库存回退金额5,300元。蒋文荣认为该原料系其购置，已经由瑞盈公司处理，瑞盈公司应予以补偿。瑞盈公司认为该原料属管制品，已经被公安部门强制处理，是无价转让，不应由瑞盈公司承担。法院认为，该原料系蒋文荣购买，所有权属蒋文荣所有，不管何方处理均应征求所有权人意见。现瑞盈公司擅自处分，应将等值价款赔付予蒋文荣。二十、开缸所需费用879,456元。该笔费用是药水费用，配一次可用十至二十年，现仅利用了一年多，也无法拿走，故应予以赔偿。瑞盈公司表示是蒋文荣生产所需的费用，不予认可。法院认为，蒋文荣未能提供明确的依据，且租赁合同无效蒋文荣亦存在一定的过错，故即便存在该笔费用，亦有其自行负担。二十一、退回所交排污费450,545元。蒋文荣主张已经缴纳了排污费，后因环保不达标被迫关停，该费用应回退。瑞盈公司认为收费合理且事实上已经履行，不同意该请求。法院认为，蒋文荣的租期自2014年1月起，至2015年7月因环保部门决定而停产，蒋文荣按月缴纳了该期间的排污费并实际投入生产。鉴于蒋文荣并未缴纳2015年7月之后的排污费，因此对于2014年1月至2015年7月期间的排污费不应回退。此外，需要说明的是，本案虽名为租赁合同关系，实际还包含承包经营内容，关于瑞盈公司所述垫付水电费、代为垫付的材料款等，以及蒋文荣所述税金等，双方可提供明确证据后另行予以结算。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条的规定，于二〇一七年一月二十日作出判决：一、双方于2014年1月14日签订的《租赁车间合同书》无效；二、上海瑞盈五金家具电镀有限公司于判决生效之日起十日赔付蒋文荣各项损失人民币1,849,530.76元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币39,315.69元，由蒋文荣负担21,425.69元，由上海瑞盈五金家具电镀有限公司负担17,890元；保全费人民币5,000元，由上海瑞盈五金家具电镀有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，系争房屋并未取得建设工程规划许可证或者经有关部门批准建设，因此双方签订之《租赁车间合同书》依法应属无效。上诉人主张合同有效并应适用法律依据为土地减量化相关政策的主张，没有法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。对于上诉人主张赔付数额异议，关于蒋婷社保金额及“氰化钠监控费用”，根据双方在一审庭审过程所做陈述及现有证据，一审法院判断正确，应予维持。对于损失构成第十项评估表对应的损失部分，因现场已被拆除，双方对于有关补偿项目的归属现不能举证，原判参照评估报告，结合双方在履约过程中的过错程度，斟酌利益归属，具备相对合理性。在二审没有证据足以推翻一审认定的情况下，上诉人该部异议主张，本院难予采信。对于上诉人提出的一审合议庭人员组成不当的主张，经审查一审合议庭成员组成并不违反法律规定，显非程序瑕疵，上诉人主张缺乏基本法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,367元，由上诉人上海瑞盈五金家具电镀有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年七月十日书 记 员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：