（2017）川0116民初3501号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-07-12
案件名称
肖红梅与李章惠、周小兵及成都好房优家城信通房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市双流区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖红梅,周小兵,李章惠,成都好房优家城信通房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第四十五条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条，第一百二十一条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条
全文
成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初3501号原告(反诉被告)：肖红梅，女，1973年9月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：张晓霞，女，1977年1月21日出生，住四川省双流县。委托诉讼代理人：叶影，四川华敏律师事务所律师。被告（反诉原告）：周小兵，男，1982年12月29日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。被告（反诉原告）：李章惠，女，1985年7月23日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。共同委托诉讼代理人：郭文彬，四川蜀航律师事务所律师。第三人：成都好房优家城信通房地产经纪有限公司，住所地成都市双流区东升街道白衣上街21号景茂名都2幢3单元1层4号。法定代表人：鲍庆，总经理。原告(反诉被告)肖红梅与被告（反诉原告）李章惠、周小兵及第三人成都好房优家城信通房地产经纪有限公司（以下简称“好房优家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)肖红梅的委托诉讼代理人叶影、张晓霞，被告（反诉原告）李章惠、周小兵及其委托诉讼代理人郭文彬以及第三人好房优家公司法定代表人鲍庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖红梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除肖红梅与李章惠、周小兵于2015年12月6日签订的《房产买卖合同》；2、判令李章惠、周小兵退还肖红梅定金10000元；3、判令李章惠、周小兵向肖红梅支付违约金126000元；4、本案诉讼费由李章惠、周小兵承担。事实与理由：2015年9月23日，肖红梅与李章惠在成都城信通房地产经纪有限公司（已更名为“成都好房优家城信通房地产经纪有限公司”）的居间下签订《房产买卖合同》,该合同对涉案房屋基本情况，总价款，付款方式，物业交付，产权过户，违约责任，争议处理等进行了明确约定。合同签订后，肖红梅通过居间方向李章惠、周小兵支付定金10000元。后因付款方式及期限，物业交付等问题，肖红梅与李章惠、周小兵在居间方的主持下再次进行磋商，于2015年12月6日，另行签订合同编号：×《房产买卖合同》继续房产交易。2016年12月15日，周小兵向肖红梅的购房代理人张晓霞发送消息告知其不愿交易涉案房屋并愿意承担10000元赔偿。2016年12月19日，周小兵通过邮寄方式再次向肖红梅购房代理人张晓霞表明其不愿意交易涉案房屋并愿意承担10000元赔偿。之后，肖红梅与李章惠、周小兵在居间方的撮合下，多次协商，但李章惠、周小兵卖房态度时而转变，截至目前李章惠、周小兵拒绝履行合同主要义务。李章惠、周小兵以其行为明确表示不履行合同主要债务，肖红梅为维护自身合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）李章惠、周小兵辩称，1、肖红梅与李章惠、周小兵签订的合同已于2016年12月19日解除，肖红梅起诉要求解除合同缺乏事实和法律依据。李章惠、周小兵早在2016年12月19日就已经书面通知了肖红梅解除合同，肖红梅在收到李章惠、周小兵的书面解约通知后，虽有异议，但并没有依法在三个月的期限内请求人民法院确认解除合同的效力，视其为已经接受李章惠、周小兵的解约通知，双方合同自李章惠、周小兵解约通知到达肖红梅时（即2016年12月19日）已经解除；2、根据定金罚则，肖红梅支付10000元定金后拒绝支付首付房款，其不履行约定的债务已构成违约，丧失取回定金的权利；3、肖红梅主张李章惠、周小兵支付126000元违约金的请求缺乏事实和法律依据，不能成立。肖红梅在2016年12月19日收到解约通知后，就应知道此次房产交易已无法完成，买房合同目的已不能实现，肖红梅也仅仅支付了10000元定金，那时肖红梅也并没有提出任何违约索赔主张；签订房屋买卖合同至今，因开发商的原因李章惠、周小兵尚未取得房屋产权证，双方签订的合同不具有强制履行性，即便李章惠、周小兵存在违约，肖红梅也仅有权主张双倍退还定金；即便李章惠、周小兵存在违约，肖红梅主张的126000元违约金严重过高，请求依法予以减少。第三人好房优家公司述称，买卖双方在第三人居间下前后签订了两份合同，前合同约定是办理预约公证后付首付款，但按照重新签订合同的约定，首付款是买卖双方在房管局过户当天付清；2016年12月，李章惠、周小兵单方面毁约，明确表示不卖该处房产；案涉房屋买卖也不受第三份限购政策的影响。被告（反诉原告）李章惠、周小兵向本院提出反诉请求：依法确认肖红梅与李章惠、周小兵于2015年12月6日签订的《房屋买卖合同》（×）已于2016年12月19日起解除。事实与理由：2015年12月6日，李章惠、周小兵与肖红梅在好房优家公司的居间下签订《房屋买卖合同》（合同编号：×），约定李章惠、周小兵将其位于双流东升镇×街×号×号面积67.62平方米尚未取得房屋权属证书的房屋出售给肖红梅，三方并约定了房屋总价、付款方式、物业交付、产权过户、违约责任等，同时确认李章惠、周小兵于2015年9月23日收到定金10000元。合同签订后，李章惠、周小兵按约履行义务，其垫资到按揭贷款银行结清了案涉房屋按揭贷款，但李章惠、周小兵拒绝支付房屋首付款130000元；因开发商原因，李章惠、周小兵的房屋产权证一直未能办理，双方的房屋买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现。鉴于以上原因，李章惠、周小兵于2016年12月19日书面通知肖红梅终止合同，肖红梅收到李章惠、周小兵的书面通知后未在合理期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据《合同法》第九十六条规定，双方签订的《房产买卖合同》（合同编号：×）已经于2016年12月19日起解除。李章惠、周小兵为维护自身合法权益，特提出反诉。原告（反诉被告）肖红梅针对被告（反诉原告）李章惠、周小兵的反诉辩称，当事人根据合同法第九十六条规定通知对方要求解除合同，必须具备合同法第九十三条或者九十四条规定的条件才能发生解除合同的法律效力。本案中，李章惠、周小兵一直以肖红梅没有交付首付款且已发函告知，肖红梅没有在3个月内提出诉讼或仲裁为由，认为双方的合同已解除。但依据李章惠、周小兵向肖红梅发函的内容“因房产证未下来，故终止交易，并赔偿10000损失”及第三人中介机构的陈述，可见李章惠、周小兵解除合同真实原因并非其宣称肖红梅不交首付款，而是因成都楼市房价暴涨，李章惠、周小兵认为房产交易价格过低不想交易而随便找的一个开发商房产证未办下来的理由。据此，肖红梅没有违约，李章惠、周小兵不具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的解除条件，根本就没有合同的解除权，则不涉及解除权是否有效的问题。且肖红梅在收到李章惠、周小兵的不再售卖短信后，及时向李章惠、周小兵提出了异议，表明肖红梅不同意解除合同。综上所述，李章惠、周小兵在没有解除权的情况下单方面发出解除合同通知，被告对此及时提出异议，原告单方面解除合同的行为不应产生相应的法律效力，原告与被告之间的合同关系并未解除，故请求法院对李章惠、周小兵的反诉请求不予支持。第三人好房优家公司述称，肖红梅与李章惠、周小兵及第三人关于首付款给付时间达成的一致意见是过户当天付首付款，付清全款后交房。本院经审理认定事实如下：2015年9月23日，张晓霞作为肖红梅的代理人与李章惠通过第三人好房优家公司就双流东升镇×号×房屋买卖事宜签订了《房产买卖合同》（×）。后肖红梅与李章惠、周小兵及第三人好房优家公司因付款方式、物业交付及未能办理预约合同公证等原因又于2015年12月6日重新签订了编号为×的《房产买卖合同》。约定：房屋位置为双流东升镇×号×；房款总价为420000元；付款方式及付款期限为购房定金，肖红梅在签订本合同的同时支付李章惠、周小兵购房定金10000元，首付款为130000元（此处并未明确付款时间），部分款项280000元肖红梅通过银行按揭贷款支付即由贷款银行直接划付给李章惠、周小兵，双方应备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，如果肖红梅不能申请到贷款或贷款额度不够，则双方协商在过户时以现金形式补足；房屋过户交易及物业交割为买卖双方在双流房管局办理过户时，并收到首付款后当天付清；违约责任为（一）逾期过户，双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金。（二）逾期付款，肖红梅未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项，李章惠、周小兵有权向肖红梅追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，肖红梅向李章惠、周小兵支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，肖红梅仍未付款的，李章惠、周小兵有权单方解除本合同、书面通知肖红梅并依法及依据合同第7.4条约定追究肖红梅违约责任。（三）逾期交房，李章惠、周小兵未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户肖红梅，每逾期1日，李章惠、周小兵应向肖红梅支付该房产成交价千分之三的违约金。逾期天数超过七日仍未交房，肖红梅有权单方解除本合同、书面通知李章惠、周小兵并依法及依据合同第7.4条约定追究违约责任。双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款30%的违约金；产权证的下放时间以开发商办好为准，买卖双方保证在领到产权证后壹个月内办理还款和买方办理贷款的手续；买卖双方之前的买卖合同无效；买方贷款的费用由买方自行承担。合同还载明“卖方已于2015年9月23日收到定金10000元”。第三人好房优家公司确于2015年9月23日收到张晓霞代肖红梅支付用于购买案涉房屋的定金10000元并出具了收据，后李章惠也在收据上签字确认表示已收到定金10000元。2016年12月15日，周小兵向肖红梅的代理人张晓霞发送短信表示因房产证迟迟没有办理下户，导致交易无法进行，愿意承担合同法的一万元处罚金。此后，周小兵又于2016年12月19日向张晓霞发出邮件载明：因我方房产证迟迟没有办下户，导致我们的交易合同无法进行，我方愿意承担合同法中的一万元处罚金合同终止。但原告方于2016年12月22日短信回复表示要继续履行合同义务。此后，双方经多次协商未果，故诉至本院，呈请如上请求。庭审中，李章惠、周小兵表示，其向肖红梅代理人张晓霞发出解除合同通知后，就已对涉案房屋自行进行了装修。另查明，案涉房屋目前仍属于签约备案状态，尚未办理房屋不动产权证书。认定上述事实的证据有：原、被告及第三人的身份及工商登记信息，《房产买卖合同》，定金收据，短信及书面的解约通知，个人及家庭房屋登记记录信息证明，庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的相关规定，本案中，肖红梅与李章惠、周小兵及第三人好房优家公司签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。虽然案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时尚未取得房屋权属证书，但双方在该房屋买卖合同中已明确约定“产权证的下放时间以开发商办好为准，买卖双方保证在领到产权证后壹个月内办理还款和买方办理贷款的手续”。由此可见，双方当事人在签约时均知晓案涉房屋本身尚没有办理权属证书且认可等待权属证书办理后再继续进行本案房屋买卖合同的交易，上述房屋买卖合同属于没有确定具体履行期限且附履行条件的对于将来可能取得所有权房屋的买卖合同。李章惠、周小兵在合同签订后，虽然没有及时取得涉案房屋的权属证书，但上述合同的效力对双方当事人仍具有法律上的约束力且上述合同履行的基础和条件并没有发生根本的变化，合同仍然存在继续履行的可能，但李章惠、周小兵却在合同有效存续期间且对方没有违约行为的情况下，单方面以房产证迟迟没有办理下户为由（该办证义务本身也为作为出卖人李章惠、周小兵在案涉房屋买卖合同中自己的义务），明确表示不履行房屋买卖合同约定的出卖义务且自行对涉案房屋进行了装修，致使双方签订合同目的不能实现，对此，李章惠、周小兵应当承担相应的违约责任。故肖红梅要求解除双方签订的《房产买卖合同》,李章惠、周小兵返还肖红梅交付的定金并支付肖红梅部分合理违约金的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。关于肖红梅诉请的违约金请求是否成立（含违约金是否过高）的问题。本院认为，李章惠、周小兵未能按约及时取得涉案房屋的权属证书，也未能将涉案房屋转移过户至原告名下，且在合同存在继续履行可能的情况下单方明确表示不履行合同约定的义务，导致双方合同目的不能实现，其违约事实清楚，按照合同约定，其应承担相应的违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，故对于被告方提出因他方原因导致合同不能履行，其不应承担违约责任的抗辩主张，本院也不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。故本院兼顾双方合同实际履行情况、当事人双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为55000元。对于李章惠、周小兵根据定金罚则，认为肖红梅支付10000元定金后却拒绝支付首付房款已构成违约，应当丧失取回定金权利的抗辩主张，本院认为，虽然双方合同在付款方式及付款期限条款中首付款处没有明确约定付款时间，但合同中关于房屋过户交易及物业交割条款明确约定“买卖双方在双流房管局办理过户时，并收到首付款后当天付清”；此外，作为双方房屋买卖居间人的本案第三人好房优家公司也当庭陈述按照重新签订的合同约定，首付款是买卖双方在房管局过户当天付清；结合二手房屋买卖交易首付款的通常作法以及李章惠、周小兵仅以房产证迟迟未办下为由要求解除合同的情形，而案涉房屋本身目前仍没有实际取得权属证书，故肖红梅并没有违反合同约定的付款义务，其并不存在违约行为。故对李章惠、周小兵的上述抗辩主张，本院不予支持。对于李章惠、周小兵向本院提出要求依法确认原、被告双方于2015年12月6日签订的《房屋买卖合同》（×）已于2016年12月19日起解除的反诉主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”以及最高人民法院法研［2013］79号《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”的相关规定，本案中，李章惠、周小兵在双方合同有效存续期间且合同存在继续履行可能的情况下，即单方面以房产证迟迟没有办理下户为由（本身即为其作为出卖人应当履行的义务），明确表示不履行合同义务且自行对涉案房屋进行了装修，其行为已构成违约，虽然李章惠、周小兵据此于2016年12月15日及2016年12月19日向张晓霞发出了关于合同终止的短信和邮件，但由于李章惠、周小兵本身并不具备解除合同的法定或约定条件，其单方面的通知解除合同行为自然也并不能发生合同解除的法律后果。故本院对李章惠、周小兵的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)肖红梅与被告（反诉原告）周小兵、李章惠于2015年12月6日签订的合同编号为×《房产买卖合同》于本判决发生法律效力之日起予以解除；二、被告（反诉原告）周小兵、李章惠于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告(反诉被告)肖红梅定金10000元；三、被告（反诉原告）周小兵、李章惠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告)肖红梅支付违约金55000元；四、驳回原告(反诉被告)肖红梅的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）周小兵、李章惠的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1510元，反诉案件受理费50元，两项共计1560元，由被告（反诉原告）李章惠、周小兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 周 卫二〇一七年七月十日法官助理 杨纯斌书 记 员 喻鸿凯 来自：