（2017）赣08民终1004号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-25
案件名称
吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司、易公群物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司,易公群
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终1004号上诉人（原审原告）：吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司。住所地：吉安市吉州区吉州大道滨江*期**幢B2。法定代表人：王越，总经理。委托诉讼代理人：徐云霞、陈高峰，江西经辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：易公群，男，1960年5月24日出生，汉族，住吉安市吉州区。上诉人吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司(以下简称天龙公司)因与上诉人易公群物业服务合同纠纷一案，均不服江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天龙公司上诉请求：1、请求依法撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初269号《民事判决书》，并改判易公群支付天龙公司2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务8630元及滞纳金258.9元；2、本案一、二审费用均由易公群承担。事实和理由：原判决认定的主要事实不清、证据不足，且适用法律不当、判决错误。首先，原判决认定：“2012年12月1日至2014年4月12日关于天龙花园住宅小区的物业收费标准，未提供证据证明，本院不予支持。原告要求未按1.2元/月/㎡亦未提供证据证明，应按0.9元/月/㎡”，明显系错误的，理由如下：1、2011年7月19日，天龙公司与吉安天龙房地产开发有限公司签订了一份委托管理期限为5年（自2011年7月至2016年7月）的《协议书》，该份《协议书》虽关于物业服务管理费没有明确约定，但天龙公司与易公群已形成物业管理服务关系，且天龙公司也严格按照《协议书》约定履行了自己的义务，为易公群提供了物业管理服务。同时，天龙公司在一审庭审过程中提供了一份从2011年12月1日至2012年11月底吉安市吉州区物价局【2011】29号文件批复，该批复约定，天龙公司有权按照物价批复的标准进行物业管理收费，该物价批复虽仅约定一年的物价标准，但试行期后，天龙公司也已按照合同约定继续提供物业服务，故根据市场行情及日常生活逻辑，易公群应按物价批复约定的收费标准支付试行期之后的物业服务费。2、同时，天龙公司在一审庭审结束后发现新证据，即2011年10月12日，天龙公司在与吉安天龙房地产开发有限公司签订的一份《物业管理服务合同》，该合同第十五条约定：“本合同期限自签订之日起（2011年10月12日）至2014年10月12日止；同时，该合同第十六条第一项第（1）款还约定：“多层住宅收费按每平方米按0.5元/月；高层住宅收费按平方米1元/月；写字楼物业管理费3元/平方米”，故易公群应按合同约定支付2011年10月12日之后的物业服务费。3、业主委员会成立后，天龙公司与吉安市天龙花园业主委员会便于2014年4月13日签订了《物业管理服务合同书》，该合同明确约定了物业收费标准（电梯房：按照0.9-1.2元/月/㎡），即无论是按0.9元/月/㎡收取还是1.2元/月/㎡，吉安市天龙花园业主委员均签字认可，在其意思表示范围之内，故天龙公司有权按照合同约定按1.2元/月/㎡收取物业服务费。因此天龙公司按照合同及相关物价批复约定，收取2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费8630元，完全符合事实与法律规定。其次，原判决还认定：“原告的物业管理服务尚存在不足，其要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持”更系错误的。其理由如下：1、根据我国最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》明确规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第六十三条还规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法做出判决”。本案庭审中，易公群并未提供任何证据证明上诉人提供的物业管理服务存在不足，故易公群应对此承担举证不能的法律后果；2、2014年4月13日，天龙公司与吉安市吉州区天龙花园业主委员会签订的《物业管理服务合同书》第二十六条约定：“业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日万分之一的标准向乙方（上诉人）支付违约金”。事实上，天龙公司仅以未交纳物业管理服务费为基数，按3%收取滞纳金258.9元，远远低于合同约定的每日万分之一的标准，完全符合法律规定。因此，原审法院不予支持滞纳金明显与事实不符、与法律相悖。再次，原判决在未查清本案基本事实，且在适用法律不当的情况下，也不可能做出公正的判决，这样必然会严重损害上诉人的合法权益。易公群辩称：第一、自接受住房后（36栋1701室），发现房屋背面外墙面（对应室内为饭厅窗台、北卧室窗台、书房窗台）因多处漏水渗透现象，当即提出维修要求，未能得到天龙公司的响应。房屋装修后多次到天龙公司反映外墙面漏水渗透情况，物业只是登记了事，并没有采取任何实际行动，导致每到下较大雨时都有此类情况发生，严重地影响了家庭生活。且对天龙公司多次要求并承诺只要把漏水渗透现象维修好所欠的物业费全部交清也未能得到天龙公司的响应。特别严重的是2016年11月份由于北卧室窗台玻璃漏水窜风，导致刚出生30多天的孙子不幸感染小儿××住院一周，住院医疗费四千多元。根据《天龙花园物业管理服务合同书》第三章四条、第四章第二十二条第一款第六点、第八章第二十四条之规定，请求人民法院判令天龙公司承担其不作为的责任，判令我免交物业服务费。第二、天龙公司在日常的物业管理服务中，管理不善，服务不到位，表现在：其一、居住的36栋从交房到目前有五年多单元电控门也还未安装好，门洞常开，闲杂人员可以随意出入，给业主的家庭安全形成威胁；其二、由于天龙公司管理不善，工作不到位，本栋一楼电梯口墙面均被各式各样的小广告占领，通往楼顶凉台也被人擅自装门隔断，独家享用整个楼顶凉台，造成非常严重的安全隐患，公共部分的走廊、国道、墙面、窗台、窗户玻璃、路灯等处卫生环境都存在严重违反合同规定的现象，致使整栋高层住宅楼视觉环境非常糟糕，惨不忍睹。依据《天龙花园物业管理服务合同》第七章的规定的天龙公司应承担相应的违约责任，这也是行使合同法规定的不安抗辩权。第三、根据《天龙花园物业管理服务合同书》之规定，天龙公司无权收取除此合同规定之外的任何费用，而天龙公司于2011年11月28日收取了所谓的“预交放款”人民币三千元，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，请求人民法院判令天龙物业开具的所谓“预付交房款”三千元抵扣应交的物业服务费，以维护我方的合法权益。易公群上诉请求：1、天龙公司2011年11月28日违法违规收取易公群所谓“预付交房款”叁仟元（3000元）抵扣易公群应交的物业管理费。2、一、二审诉讼费由天龙公司承担。上诉理由：1、证据确凿，真实有效。易公群向一审法院出具的所谓“预付交房款”凭证系天龙公司2011年11月28日开具的原始收据，其真实性毋庸置疑，简易程序庭审中天龙公司代理对此凭证也给予认可；2.收取“预付交房款”无任何法律依据，依据国家有关物业管理法规及《天龙花园物业管理服务合同书》规定，天龙公司无权收取除物业服务费以外的任何费用，而天龙公司于2011年11月28日收取了易公群所谓“预付交房款”人民币叁仟元（3000元），此项收取应定性为违法违规；一审法院在简易程序的审理中，置天龙公司开具的原始收据不顾，以未提供证据证明为由对所谓的“预付交房款”没有做出合理、合法、公证的认定和判决。易公群认为，在认定此项收费的问题上，一审法院没有坚持“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，明显偏袒天龙公司，损害了易公群的合法权益。为此请求二审法院在依法审查事实的基础上依法判令天龙公司开具的所谓“预付交房款”人民币叁仟元（3000元）抵扣易公群应交的物业服务费，以维护易公群的合法权益。天龙公司辩称：易公群所指预交房款与本案没有关联，易公群可另案起诉。同时，易公群在一审中也没有提起反诉，故该上诉请求不应该支持。天龙公司向一审法院起诉请求：判令易公群向天龙公司支付2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费及滞纳金258.9元；案件受理费由易公群承担。一审法院认定事实：2011年7月19日，吉安天龙房地产开发有限公司（甲方）与天龙公司（乙方）签订协议书，约定：甲方委托（聘请）乙方于2011年7月20日承接甲方开发的天龙花园第三期工程项目中的35#、36#高层电梯房住宅202套进行有偿物业管理服务，期限为5年等。2011年10月15日，江西名家物业管理有限公司出具天龙花园物业管理交接协议书，载明：因我物业公司业务需要，于2011年10月15日退出吉安市吉州区天龙花园，不再为该小区提供物业管理服务，并由吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司接手对该小区的物业管理服务，我物业公司对该小区（2006年5月份至2011年10月份）因提供物业服务享有的催缴业主交纳物业服务费的权利也依法由吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司享有。2011年12月12日，吉安市吉州区物价局文件吉区价费字[2011]29号关于天龙花园住宅小区物业服务收费标准的批复：一、多层住宅（7层以下）物业管理公共性收费标准每月每平方米0.50元（建筑面积）；二、高层住宅（8层以上）物业管理公共性收费标准每月每平方米0.90元（建筑面积）；以上收费标准试行期为一年，从2011年12月1日至2012年11月底止等。2014年4月13日，天龙公司与吉安市吉州区天龙花园业主委员会签订物业管理服务合同书，约定：物业类型：28栋多层住宅、2栋电梯房、1栋综合楼。物业服务收费标准：1、多层住宅（不分楼层）：0.50元/月㎡。2、电梯房：按照原来收取方式（0.9元/月㎡-1.2元/月㎡）。本合同期限为叁年，每年续签，自2014年4月13日起至2017年4月13日止等。被告系吉安市吉州区“天龙花园”小区36栋1701室业主，房屋建筑面积为149.82㎡。以上事实，有原告提供的协议书、物价局文件、天龙花园物业管理交接协议书、物业管理服务合同书、及庭审笔录予以证实。一审法院认为，建设单位依法与天龙公司签订的协议书，以及业主委员会与天龙公司签订的物业管理服务合同书，合法有效，双方应按约全面履行。2012年12月1日至2014年4月12日关于天龙花园住宅小区的物业收费标准及易公群辩称的违规收取的预付交房款应退回或冲抵物业费，均未提供证据证明，法院不予支持。天龙公司要求按1.2元/月㎡收取物业服务费，亦未提供证据证明，应按0.9元/月㎡收取。天龙公司的物业管理服务尚存在不足，其要求易公群支付滞纳金的请求，法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决：一、易公群支付吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司物业服务费4400元，限判决生效后七日内付清；二、驳回吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由易公群负担。二审期间，天龙公司向法院提交了一份《物业管理服务合同》，用以证明天龙公司与天龙房地产开发公司对物业收费标准约定为“至2014年10月期间的物业费应按每月每平方1元收取，且可是当提高物业服务收费”。易公群质证认为，该《物业管理服务合同》的真实性无法确定，天龙公司和天龙房地产是一体的。本院认为，天龙公司提交的该《物业管理服务合同》第十六条第一点第（1）项约定“多层住宅收费按每平方米按0.5元／月；高层住宅收费按平方米1.00元／月……”和第（3）项约定“乙方如按行业管理的相关标准；对小区管理服务水平得到相应提高；取得大部分业主的认可及好评，可适当提高物业服务收费，但调整须经双方商定后实施”，但这并不能达到其按1.2元/月㎡收取物业服务费的证明目的。同时，易公群向法院提交了天龙公司向其出具的编号为0205949的收款收据一份，用以证明天龙公司按1.2元/月㎡收取物业费，存在乱收费。天龙公司质证认为，对该收款收据的三性均无异议，反而证明天龙公司与易公群的物业收费标准为1.2元/月㎡。本院认为，该收据证明2015年元月6日天龙公司按1.2元/月㎡收取了易公群2012年7月1日至2012年12月28日的物业服务费。二审除一审法院认定的事实之外，另查明：2011年11月28日，天龙公司收取了易公群预付交房款3000元。2015年元月26日，天龙公司收取了易公群2012年7月1日至2012年12月28日的物业服务费1062元（149.82㎡×1.2元×5个月28天）。此后，易公群再未支付物业服务费。上述事实有天龙公司向易公群出具的编号为0205949的收款收据及双方当事人的陈述等事实予以证实。本院认为：天龙公司作为易公群所在小区的物业服务企业，依法有权就其提供的物业服务收取相应的物业服务费。本案中，易公群至2012年12月29日起即未缴纳物业服务费，故天龙公司诉请易公群支付自2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，依法应予支持。至于该物业服务费的收费标准，天龙公司主张按1.2元/月㎡支付。2011年10月15日，天龙公司接受该小区物业管理服务。2011年12月12日，吉州区物价局吉区价费字【2011】29号《关于天龙花园住宅小区物业服务收费标准的批复》载明“……高层住宅（8层以上）物业管理公共性服务收费标准每月每平方米0.90元（建筑面积）……以上收费标准试行期为一年，从2011年12月1日至2012年11月底止。试行期满前的三十日内根据实行情况重新向我局申报确定收费标准”。试行期满后，天龙公司并未重新申报确定收费标准，直至2014年4月13日，天龙公司才与天龙花园业主委员会签订了《物业管理服务合同书》。该《物业管理服务合同书》约定“……电梯房：按照原来收取方式（0.9元/月㎡-1.2元/月㎡）……”。易公群的住房为36-1701，属于高层、电梯房。并结合天龙公司的物业管理服务情形，其要求按1.2元/月㎡收取物业服务费不予支持。同时，天龙公司要求支付滞纳金的诉求亦依法不予支持。故一审判决按0.9元/月㎡收取物业管理服务费，并无不当。关于易公群上诉请求其交纳的3000元预付交房款用于抵扣物业管理费，该诉求与本案为不同的法律关系，且其亦未提起反诉，故本案不宜一并处理，易公群可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0821民初269号民事判决第二项；二、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0821民初269号民事判决第一项判决为：上诉人易公群支付上诉人吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司物业服务费6472元（从2013年1月1日算至2016年12月31日，按0.9元/月㎡收取），限本判决生效后七日内付清；三、驳回易公群的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由易公群负担。二审案件受理费100元，由吉安市吉州区天龙物业服务有限责任公司和易公群各负担50元。本判决为终审判决。审判长 李国红审判员 肖永兰审判员 胡 婧二〇一七年七月十日书记员 郭 琴 来源：百度“”