（2017）冀0104民初3347号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-07-26

案件名称

范聚平与范聚英、崔香蕊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

石家庄市桥西区人民法院

所属地区

石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范聚平,范聚英,崔香蕊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条

全文

河北省石家庄市桥西区人民法院民事判决书（2017）冀0104民初3347号原告：范聚平，男，1955年3月26日出生，汉族，郑州铁路局郑州通信段退休职工，现住河南省郑州市。被告：范聚英，男，1950年2月12日出生，汉族，石焦集团退休职工，现住石家庄市桥西区。被告：崔香蕊，女，1962年10月3日出生，汉族，无业，现住石家庄市桥西区。原告范聚平与被告范聚英、崔香蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告范聚平及其委托诉讼代理人邓鸿鲲、袁会谦、被告范聚英及其委托诉讼代理人白惠芳、被告崔香蕊之委托诉讼代理人卢聪、崔进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范聚平向本院提出诉讼请求：一、判令确认范聚英与崔香蕊买卖原告房屋（宅基地证号：留营乡张营村0**)的合同无效；二、判令崔香蕊返还原告的房屋；三、本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：原告在石家庄市××××村曾有宅基地一处，1988年石家庄市郊区人民政府（2001年3月被撤销）为原告的宅基地确权发证。原告17岁参军，后为解决两地分居转业到郑州工作，原告的宅基地、房屋及宅基地证一直由原告父亲和大哥范聚英代为使用和照管。2016年原告因为退休欲回乡居住，中秋节期间回老家团聚时听说原告的房屋可能被大哥范聚英给卖了。原告为此询问并斥责大哥范聚英，才被告知该院落卖给了崔香蕊，但拒绝给原告提供任何资料原件。在无奈情况下原告于2016年12月5日到石家庄市国土资源局桥西分局查询档案，发现原告的宅基地于1998年被郊区政府确权登记在崔香蕊名下。综上，原告认为原告对诉争房屋享有合法物权，范聚英未经原告冋意，擅自将原告的屋卖给崔香瑞，其行为已严重侵犯了原告的合法权利。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。范聚英辩称，1、合同是合法有效的，并办理了国家行政审批手续；2、原告诉求已经超过诉讼时效，应当驳回起诉。崔香蕊辩称，一、答辩人与被告范聚英签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。1、答辩人通过中间人了解到范聚英有一处房屋（即本案诉争房屋）有意出售，之后与范聚英协商买卖事宜，协商过程中范聚英透露该房屋的宅基地证是借用的其弟弟即原告范聚平的名字，但其表示房屋系其自己出资建造，归其所有；土地使用权也已经和原告处理清楚，说已经给了原告2000元，原告表示不再对该宅基地使用权提出任何意见。由于现在无法办理变更宅基地使用权证，就不再变更到范聚英名下了，等村里集中办理时直接变更到答辩人名下就行了。之后答辩人向大队核实，村大队证实原告在17岁参军后户口就已经转走，不再是张营村村民，那块地（即诉争房屋的宅基地）是大队批给范聚英的。答辩人又向诉争房屋周围邻居调查得知该房屋确系被告范聚英出资建造，且建造过程中始终未见原告。经调查后答辩人认为该房屋的所有权人就是被告范聚英，因此在1997年4月22日，答辩人与范聚英签订了房屋买卖协议，答辩人将房款35000元付给范聚英后搬入该房屋居住，并于1998年办理了宅基地使用权证，2006年又换了新证。因此答辩人与范聚英签订的房屋买卖合同合法有效。二、原告请求答辩人返还其房屋与事实不符且于法无据。原告提交的证据只能证明当时的宅基地使用权证使用的是原告的名字，并没有证据证明该房屋系其所有。而且原告在诉状中也承认其17岁参军，户口随之转移，之后定居郑州后从未回张营村居住，原告已经不是张营村村民，已经无权使用张营村的集体土地。该房屋系被告范聚英出资建造，按照当时的习俗还是范聚英请周围的邻居和乡亲们帮忙打的房顶，原告未出一分钱，未付一分力，凭什么要求答辩人将房屋返还原告。答辩人在搬进诉争房屋后，于2000元加盖了东屋、西屋、门洞和厕所，重新修建了下水系统并铺了院子，之后答辩人女儿结婚时又进行了整体装修。期间由于房屋漏水，加装供暖系统等又找施工队进行了数次大的修葺。答辩人一家老小在此已经居住了20年，现在原告要答辩人搬出去，返还给他，而原告既享受了80、90年代商品粮的待遇，现如今原告住着郑州的房子，又要回来继续享受张营村民待遇，这已经严重违背了社会公平原则，且答辩人只有这一处房屋居住，原告的行为已经严重影响了社会秩序的稳定。三、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告在诉状中称其2016年才得知诉争房屋卖给了答辩人，但是其在与石家庄市政府的行政诉讼中承认其经常回家探亲，并且在2006年其参加亲侄子范林威结婚典礼，而范林威的房屋与答辩人的房屋仅仅相距10来米，同在一条胡同，当时答辩人已经加盖了东屋和西屋，原告能不知道该诉争房屋已经发生了变化吗？根据民法通则规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。综上，答辩人与被告范聚英的房屋买卖合同合法有效，房屋的所有权已经合法转为答辩人所有且得到国家确定。原告的诉讼请求超过诉讼时效，依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，被告范聚英系原告范聚平哥哥。范路琴系范聚英、范聚辰及范聚平之父。1985年5月3日，原告范聚平及被告范聚英与范路琴、范聚辰签订《字据》一份，内容为：“因七九年五月十七日分单，对地皮所属权不清，经老人、兄弟三人协商，特定补充协议如下：1、考虑到现状，长子、次子由大队每人批给一块地方，因此，旧家地皮所有权归聚平支配、使用、按排、出租、转让，他人不得干涉，长子次子的房屋自协议签定之日起居住期为一年，到期拆除。2、老人属留下的两间房，兄弟三人同意提前分掉，每间折价200元，使用者向其他二人每人付款三分之一，133元。3、兄弟三人一致同意分掉老人住房后，考虑到老人以后的生活情况和其他方面的原因，兄弟三人所有权的房子，留一间上房由老人使用，老人在世期，兄弟三人由老人使用的一间房不得出租转让，但所有权归个人所有。4、老人愿在三家谁家居住，由老人自己决定，他人不得虐待和决定。5、旧院所有树木归老人所有（包括其他所属东西）。6、由于物价上涨，营养费由本协议签定起每人每月交给老人零用钱拾元。7、如有一方对两次分单有意见，以本协意为准，如撕毁协议，所分旧家产回收。8、本协议一式四份，自签名之日起生效。9、经协商，长子与三子地方交换，条件由双房商议。中证人：范路琴（父）协议人：长子：范聚英次子：范聚辰三子：范聚平一九八五年五月三日立”。该字据签订后，原告与被告范聚英又签订《协议》一份，约定：“长子聚英和三子聚平，同意地方交换，条件如下：1、旧家地皮和长子新院自愿交换，由三子付给长子贰千伍百元。2、付款限期五年，自付清款后，在三子不在家期间，三子地产交给其父管理，父不愿管理时由三子决定。此证签名生效中证人：范路琴父范聚臣协议人范聚英范聚平”。该协议签订后，原告至今未向被告范聚英给付2500元。1995年5月22日，原告范聚平给被告写信称“今年的房改，郑州已经开始，每平方541元。如果7月1日以后，每平方价格将提到700多元，为此段立所在单位决定在6月底前开工，新盖四座点式住宅楼，计划每套房面积为70平方左右，这样以来，按因家房改政策估算每套房需预交28000余元……几年来，我除了必要的家俱和用品外，存了一万元，也可算个万元户，这两年为解决老家房子问题准备了5000元，总共15000元，可要买房子，还远远不够。因此，老家房子问题应尽快解决。我想这几年郑州发展虽不如石家庄，但大体情况相当，据了解郑州郊区的地皮每亩最低价为12-15万元，石家庄也应该差不多，所以，老家的房子不说，就是那块地皮，您也应有所表示吧？当没有房子地皮也不存在了，正因如此，我要1万元，不过分吧？这样，我再借3000元，就能买下一套房子，否则以后就更难买了……”。1996年2月2日，原告向被告范聚英出具字据一张，载明：“今收聚英贰仟元正，不再对老家地皮提出什么问题”。1997年4月22日，被告范聚英与被告崔香蕊签订《协议书》一份，约定：“1、双方经协商，一致同意将范聚英房屋院落一处（四间北屋、东西南三面围墙，转卖给崔香瑞，左邻薄香辰右邻薄香宾，前邻崔志民、后邻范俊元。2、崔香瑞同意付给范聚英建房材料费施工费、雇工费等，共折合人民币35000元叁万伍仟元正……6、此处房屋使用证用的是范聚平的名字，如遇有情况时由范聚英和范聚平协商解决与崔香瑞无关……”。另查，1988年，旧宅房屋确权在被告范聚英名下，诉争房产（新院）权利人登记在原告范聚平名下。2006年7月31日，被告崔香蕊取得诉争房产（新院）的集体土地使用证。关于双方当事人争议的事实：一、本案是否超过诉讼时效被告范聚英提交照片及手写材料一份，证明原告自2002年至2016年期间经常回张营村，对房屋出售一事知情，原告起诉已超过诉讼时效。被告崔香蕊称在原被告之前的行政诉讼案件庭审中原告承认其经常回家探亲。原告称对照片的真实性认可，对手写材料不认可，原告提起行政诉讼的时间为2017年1月份，后撤回起诉。原告是在2017年4月7日才知道房屋买卖协议的存在和内容，协议书的签订时间是1997年4月20日，也未超过法律规定20年的诉讼时效。二、协议书效力问题原告提交字据、协议、石家庄市郊区宅基地申请清理审批表复印件及被告范聚英与原告之妻段立的通话录音，证明被告范聚英出卖涉案房产系无权处分。被告范聚英对石家庄市郊区宅基地申请清理审批表和通话录音的真实性不认可，认为双方在房屋互换后原告应当在五年内支付被告2500元补偿款，原告至今未支付，被告范聚英是从原告处购买之后再行处分，合法有效。被告崔香蕊称对字据及协议不清楚，其在购买案涉房屋时被告范聚英表示房屋系其所有；对石家庄市郊区宅基地申请清理审批表复印件不认可，对协议书真实性认可，但不能证明被告购买房屋非善意；对通话录音不认可，认为通话人段立应到庭。三、关于被告崔香蕊的购房行为是否具有善意原告提交协议书、石家庄市郊区农村居住宅用地确权发证审批表及通话录音，证明被告范聚英未经原告范聚平同意将涉案房屋卖给被告崔香蕊，被告崔香蕊的购买行为并非善意。被告崔香蕊称其与被告范聚平不认识，被告范聚英在交易时表示房屋系其所有并出示了宅基地证；对通话录音真实性不认可，通话人段立未参加诉讼。四、关于2000元款项的性质问题原告认为被告范聚英给的2000元认为是地皮交换补偿款。称其在信件中所提到的10000元是指新老宅院交换不平等，因此要求被告范聚英给的补偿款，并非房屋买卖款项。被告认为根据信件第二页第四行认为原告表示将其房屋以10000元出卖给被告，被告范聚英实际给了原告2000元。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的字据、协议、录音材料、石家庄市郊区宅基地申请清理审批表复印件、协议书复印件、石家庄市郊区农村居民住宅用地确权发证审批表，被告范聚英提交的字据、协议、信件、字据、协议书、照片、手写材料一份，被告崔香蕊提交的协议书、集体土地使用权证，以及庭审笔录予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案，原告诉讼请求为确认二被告买卖原告房屋的合同无效，该项请求为确认之诉；以及要求被告崔香蕊返还原告房屋，该两项请求均不适用诉讼时效期间的规定，因此，二被告关于诉讼时效的抗辩不能成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，本案中，被告范聚英与被告崔香蕊签订的《协议书》，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故原告主张被告范聚英系无权处分，要求确认二被告之间房屋买卖的合同无效，本院不予支持。被告崔香蕊已取得诉争房产的集体土地使用证并且实际居住，根据《中华人民共和国物权法》第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，原告并非该涉案房产的权利人，其要求被告崔香蕊返还房屋的主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：驳回原告范聚平的诉讼请求。案件受理费80元，由原告范聚平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员　姜蕾二〇一七年七月十日书记员　刘　　　　志　　　　威百度搜索“”