（2017）陕0825民初1219号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-07-29
案件名称
薛某与陕西某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
定边县人民法院
所属地区
定边县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛某,陕西某某房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款
全文
陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0825民初1219号原告薛某，男，汉族。被告陕西某某房地产开发有限公司。法定代表人苗某某，系该公司董事长。委托代理人高某某，系该公司职工。委托代理人吕某某，系该公司职工。原告薛某与被告陕西某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭进行了审理，原告薛某、被告委托代理人高某某、吕某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月24日，原、被告达成了《某某苑购房合同》，双方约定原告购买被告开发的位于定边镇某某苑1号楼3单元3022室，面积为86.31平米房屋一套，每平米2407元。协议约定被告应在2015年12月30日将房屋交工，在竣工20天内将验收合格的房屋交付给原告。合同第八条约定，被告违反本协议约定，需向原告按日赔偿实际交纳购房款总额万分之二的违约金。合同签订当日，原告按照合同约定给被告交纳了213531元的购房款。后被告在原告不知情的情况下私自修改房屋结构和楼房整体设施，（当时买房买的都是期房看不到实物，只能以样板间作为购房参考），有样板间和照片为证。2016年7月1日，被告给原告交付房屋，但被告所建的房屋既不符合交付条件也没有取得商品房验收合格证明，而且至今没有安装天然气管道，暖气热水管大于30公分，也没有主动履行交付义务。综上，原、被告既然签订了协议，那么就应当诚信履约，但被告不履行自己的合同义务，而且强行交房，原告多次与被告交涉，但被告均不理会，为维护原告的合同权益，故诉至法院，请求：1、请求依法确认原、被告签订的定边县《东城某某苑商品房合同》被告继续履行协议；2、判令被告给原告支付违约金，违约金按照合同约定每日违约金为万分之二，从2015年12月30日起至被告交付房屋之日止；3、判令被告赔偿因私自修改房屋结构、绿化，对原告造成损失共计20000元；4、判令被告赔偿因违约造成原告的房租损失15000元；5、本案的诉讼费由被告承担。原告向法庭提交以下证据：一、商品房买卖合同1份。证明被告逾期交房，构成了合同违约。二、照片1张。证明到2016年7月1日被告仍不具备交房条件，也没有任何交房手续。三、照片4份。证明被告交付的房屋与样板间不符。四、出庭证人朱桂生的证言。证明被告在合同之外还有口头承诺，交房日期是2014年9月。被告辩称，原告诉请的第一项，被告同意继续履行合同，因为原告已经收房了。原告诉请的第二项，按合同约定应在2015年12月30日交房，但因为天然气没通，是天然气公司的原因，属于不可抗力，所以将交房日期推至2016年6月30日才交的房。原告诉请的第三项，沙盘上虽然有绿化和活动器械，但根据设计要求，楼顶不允许绿化，不允许放置活动器械，所以没有。房屋结构并没有改变，所以原告诉请的损失被告不承担。原告诉请的第四项，由于天然气公司原因，导致2016年6月30日才交房，但原告直至2017年2月18日才收的房，因为原告不收房造成的损失，被告不承担。根据合同约定，需要办理按揭贷款的，要在合同签订后七日内将个人需要准备的资料交于售楼部，结果原告在合同签订后一年才交的材料，办的按揭，所以在这条上原告也违约了。被告向法庭提交以下证据：商品房买卖合同1份。证明：1、合同补充协议第四条约定，需要办理按揭贷款的，要在合同签订后七日内将个人需要准备的资料交于售楼部，结果原告在合同签订后一年才交的材料，导致办理按揭延迟，所以在这条上原告也违约了。2、合同约定被告发出交房通知后七日内业主不来接房就视为接房了。经庭审质证，被告对原告所举第一组证据真实性无异议，但是说明一下，被告延迟交房的原因，是因为天然气公司的原因，导致天然气管道通不了，属于不可抗力，故不属于违约。对第二组证据有异议，根据住建部门的预售许可，基本设施完善后，业主要求收房是可以交房的。对第三组证据有异议，样板间与实际房屋的结构其实没变，样板间是用彩钢搭建的，所以没有柱子和横梁，实际房屋中只是多出了柱子和横梁，这是建筑必须的。被告对证人证言的质证意见同对原告所举其他证据的质证意见一致。原告对被告所举证据真实性无异议，对证据目的有异议，原告没有在补充协议上签过字，原告对此并不知情。因为交房时没有给原告出示相关手续所以原告不接房，属于强行交房。本院对原、被告提交的证据作如下认定，原告所举第一组证据与被告所举证据为同一证据，双方对真实性互无异议，应予以确认。原告所举的第二、三组证据，客观真实，对证据的真实性予以确认，证明目的因无其他证据印证，不予确认。证人朱桂生的证言，证明不了原告所要证明的问题，故不予确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2014年11月1日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于定边县东环路东城某某苑3单元3层22号的预售商品房住宅一套，该商品房建筑面积86.31平方米，每平方米价格2474元，房款总计213531元，并约定于2015年12月30日前交房。合同同时约定，如逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四补充协议第十条约定，出卖人为该项目所制作的模型、效果图仅供展示和参考。合同签订后，原告向被告支付了首付款93531元，并办理了银行住房贷款按揭手续，履行了剩余120000元购房款的付款义务。2016年7月1日，被告向原告发出交房通知，原告以不具备交房条件为由拒绝交接。本案审理过程中，原告于2017年2月18日接收了房屋，交接时被告仍未出示合同约定的相关文件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行相应义务。原告依约履行了付款义务，但被告未在合同约定期限内向原告交付房屋，而且迟延履行合同也未提前通知原告，被告的行为构成违约，应承担违约责任。原告要求被告继续履行合同，符合法律规定，且原告接收了房屋，双方已实际履行了合同。原告主张被告支付延迟交房的违约金，虽然被告在2016年7月1日向原告发出了交房通知，但并未提供交房所需的相关文件，故原告有权拒绝交接。后原告在2017年2月18日接收了房屋，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，应认定被告已于2017年2月18日交付房屋给原告使用。从合同约定的最后交房时间第二天（即2015年12月31日）算至实际交房时间2017年2月18日，共计415天，原告主张该期间延迟交房的违约金，有合同和法律依据，本院予以支持。原告主张被告私自修改房屋结构、绿化设施，虽然提供了沙盘、样板间照片为证，但沙盘、样板间属于商业广告范畴，原则上是一种要约邀请，而且双方在补充协议中也明确约定沙盘模型等仅供参考，原告在签订合同时应当知道沙盘模型不作为合同内容，因此对原告的该项主张，不予支持。原告主张的房租损失，依据相关法律规定，违约金和实际损失不能重复计算，故对被告的该项主张，不予支持。被告抗辩延迟交房是因为天然气没通，属于不可抗力，因未提供相应的证据印证，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、原告薛某与被告陕西某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、由被告陕西某某房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告支付延迟交房的违约金17723元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告负担385元，被告负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长 刘建海审 判 员 魏 琼人民陪审员 谷家荣二〇一七年七月十日书 记 员 宋霄楠 更多数据：搜索“”来源：