（2017）辽06执异22号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-28
案件名称
卢晓丹与辽阳市隆德房地产开发有限公司、宋家海、李国强民间借贷纠纷执行裁定书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
卢晓丹,辽阳市隆德房地产开发有限公司,宋家海
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条
全文
文书内容辽宁省丹东市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）辽06执异22号案外人：李国强，男，1961年3月21日出生，住灯塔市柳条寨镇。委托诉讼代理人：李柏枫，男，1985年7月26日出生，住灯塔市柳条寨镇。委托诉讼代理人：刘珍秀，女，1988年5月5日出生，住灯塔市五星镇。申请执行人：卢晓丹，女，1966年10月16日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘科，辽宁天晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：高笑宇，男，1988年6月6日出生，住大连市沙河口区。被执行人：辽阳市隆德房地产开发有限公司，住所地辽宁省灯塔市光明南路南侧。法定代表人：史宝岩，该公司董事长。被执行人：宋家海，男，1971年11月8日出生，住沈阳市沈河区。在本院执行申请执行人卢晓丹与被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司、宋家海民间借贷纠纷执行一案中，案外人李国强于2017年6月27日对本院执行坐落于灯塔市烟台街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4号楼11号、12号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年7月3日举行了听证。案外人李国强的委托诉讼代理人李柏枫、刘珍秀，申请执行人卢晓丹的委托诉讼代理人刘科、高笑宇到庭参加了听证；被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司、宋家海经本院传票传唤未到庭参加听证。现已审查终结。案外人李国强称：首先，案外人与被执行人已于2013年9月13日签订了商品房买卖合同，购买两处案涉房屋，并约定首付款2000000元，余款以按揭方式支付，后案外人又分两次支付27万购房款。2014年7月3日，被执行人将案涉房屋的商品房销售地税发票交付给案外人，案外人将房屋装修后，在工商行政部门注册柏枫书店营业至今。其次，案外人已向辽阳市白塔区人民提起行政诉讼，请求撤销被执行人对案涉房屋的预告登记。第三，根据相关规定，法院应当对拍卖财产的权属情况、占有使用情况等进行必要的调查。但案外人在2017年4月25日之前没有得到任何形式的通知，告知案外人案涉房屋已经被查封且已进入拍卖程序，侵害了案外人的合法权益。综上，请求人民法院中止对两处案涉房屋的拍卖，并解除对其的查封；如不能中止执行，则请求对案涉房屋拍卖款享有优先受偿权。申请执行人卢晓丹称：1、案外人李国强与辽阳市隆德房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效，案外人无法证明商品房买卖合同及收款收据的真实性。辽阳市隆德房地产开发有限公司于2013年10月15日取得涉案房屋的售房许可证，在此之前出售的房屋均是无效的行为，不受法律保护。2、申请执行人卢晓丹于2013年12月5日与辽阳市隆德房地产开发有限公司签订的涉案房屋商品房买卖合同房款已全部付清，合同合法有效。并在灯塔市房产管理部门办理了预告登记，该预告登记合法有效，具有对抗第三人的效力，应当受到法律保护。3、执行法院对涉案房屋进行查封、拍卖程序合法。综上，应驳回案外人李国强的异议请求。本院查明，申请执行人卢晓丹与被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司、宋家海民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月19日作出（2015）丹民一初字第00008号民事调解书，辽阳市隆德房地产开发有限公司于2015年7月6日偿还卢晓丹借款1920万元及利息；宋家海对辽阳市隆德房地产开发有限公司应偿还给卢晓丹的上述款项承担连带责任。该调解书生效后，因被执行人未主动履行调解书确定的义务，申请执行人卢晓丹向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行过程中，本院于2015年7月20日作出（2015）丹执字第71-1号执行民事：查封位于辽宁省灯塔市万宝桥街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4#4-1号至4-28号、3#楼3-29号至3-31号由辽阳市隆德房地产开发有限公司开发的备案登记在卢晓丹名下的31处房屋。2017年3月23日，本院作出（2015）丹执字第71-3号执行裁定：拍卖由辽阳市隆德房地产开发有限公司开发的，备案登记在卢晓丹名下的，位于辽宁省灯塔市万宝桥街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4#4-1号、4#4-2号、4#4-8号、4#4-11号、4#4-12号五处房屋。张贴了拍卖公告。案外人李国强不服上述裁定，向本院提出异议。案外人李国强与被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同(合同中未记载签订时间），该合同约定：案外人购买被执行人开发建设的坐落于灯塔市烟台街道二道沟村光明路南侧“隆德名轩”商业网点楼4号楼11号（175.08平方米）、12号（169.02平方米）房屋，每平方米价格均为11973.26元，两套房屋价款分别为2096278.36元、2023720.4元，总价款4119998.76元。辽阳市隆德房地产开发有限公司2013年9月13日向案外人出具的收据载明收款数额2000000元，系隆德名轩网点预付款，4#楼11、12号；该公司于2014年4月30日及同年5月14日再次向案外人出具两份专用收款收据，载明收款共计270000元，收款事由为“隆德名轩门市首付款”。涉案房屋现为李国强占有、使用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人李国强与被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同虽未明确注明签订时间，但案外人李国强历次交纳房款时间均在法院查封之前，说明案外人在法院查封前已签订了房屋买卖合同，其后案外人对涉案房屋进行了装修、使用，涉案房屋未办理过户登记也并非是买受人即案外人李国强的自身原因所造成。案外人与被执行人合同约定两套涉案房屋价款分别为2096278.36元、2023720.4元，总价款4119998.76元。因被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司向案外人李国强出具的2270000元购房款收据未明确注明交纳款项所对应的具体房屋，故可视为案外人李国强交纳了被执行人开发建设的坐落于灯塔市烟台街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4号楼11号房屋的全部价款及12号房屋的部分价款。故案外人李国强关于中止对坐落于灯塔市烟台街道二道沟村兴民路“隆德名轩”商业网点楼4号楼11号房屋执行的异议理由成立，本院依法予以支持。关于案外人请求对涉案房屋拍卖款优先受偿一节，因不属于执行异议审查范畴，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对坐落于灯塔市烟台街道二道沟村兴民路（合同载明为“光明路南侧”）“隆德名轩”商业网点楼4号楼11号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张晓欣审 判 员 孙士伟代理审判员 陈 刚二〇一七年七月十日书 记 员 孙 健 来源：