（2017）湘0111民初195号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-12-04
案件名称
长沙永兴物业管理有限公司与杨金兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙永兴物业管理有限公司,杨金兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初195号原告：长沙永兴物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段529号301室。法定代表人：张滔，总经理。委托诉讼代理人：孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。被告：杨金兰，女，1975年12月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：彭志伟，男，1972年10月23日出生，汉族，系被告杨金兰丈夫，住湖南省长沙市雨花区。原告长沙永兴物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告杨金兰（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孔娟及被告的委托诉讼代理人彭志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年11月7日湖南长沙永熙实业有限公司将其开发的山水熙园小区委托给原告进行物业管理，合同期限为2年，从2007年11月1日至2009年10月30日，2008年12月28日被告办理收房手续，并与原告签订《业主临时公约》，约定由原告对被告所在小区进行物业管理，被告按1.5元/月/平方米向原告交纳物业费，物业费在每月10日前交纳当月物业服务费，合同期限至山水熙园业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。2012年小区成立了业主委员会，并于同年5月16日与原告签订物业服务合同，约定被告将位于长沙市××路168号的山水熙园物业委托于原告实行物业管理，合同期限从2012年6月1日起至2014年5月31日止。合同约定原告提供物业服务的受益人为全体业主与物业使用人，被告按住宅面积每平米每月1.5元向原告支付物业服务费，物业服务费按半年交纳一次，每一年度内交纳二次。逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数=欠缴数额*逾期天数*3‰）。物业服务合同到期后，由于山水熙园小区业主委员会正面临换届且一直至现今仍未选出新的业主委员会，所以一直未与原告续签物业服务合同，但原告仍一直在为山水熙园小区提供物业服务。被告系山水熙园业主，住山水熙园小区1号栋2402号房屋，住宅面积为161.72㎡。被告每月应向原告支付242.58元物业服务费。从2012年7月1日起至现今，被告一直未向原告缴纳物业服务费。期间原告曾多次向被告催讨，但被告仍未支付。从2012年7月1日起至2016年11月30日，被告已拖欠原告物业服务费12856.74元，产生逾期付款违约金538元（违约金暂算至2016年12月31日）。合同履行至今，原告一直按合同约定为被告所在小区提供优质高效的物业服务，但被告却总是以各种理由拖欠应缴的物业服务费，拒不履行合同约定的缴费义务。在原告多次催讨无果的情况下，诉至本院，请求：1、依法判决被告支付原告物业服务费12856.74元(暂算至2016年11月30日止)；2、依法判决被告支付原告逾期支付物业服务费的违约金至实际付清之日止（暂计算至2016年12月31日违约金为538元）；3、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，原告违约在先，被告具有合法的抗辩权。原告诉称从2011年3月1日起一直为小区提供了优质高效的服务，不符合事实，原告并没有为小区提供优质高效的服务。且被告家中曾经被盗，和物业说过，但未报案。被告房屋外墙漏水，原告亦并未维修好。同时被告主张2012年5月16日签订的物业服务合同是已经终止的废合同，不具有法律约束力，恳请法院依法驳回原告的无理诉求。经审理查明，被告系山水熙园小区1栋2402房业主，并于2008年12月28日完成了房屋的交付验收手续，签署了《业主入伙流程会签单》。2012年5月16日，原告（乙方）与长沙市雨花区洞井街道办事处新城社区山水熙园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：1、甲方将山水熙园委托于乙方实行物业管理；2、该物业位于长沙市××路；3、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中的相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；4、委托管理期限为2年，自2012年6月1日起至2014年5月31日止；5、本物业的管理服务费用目前按长沙市物价局核定标准执行：住宅物业收费为1.5元/月/平方米，非住宅物业收费为2.0元/月/平方米（不含经营、生产垃圾费）；6、物业服务费用按半年交纳，每一年度交纳二次。业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数额=欠缴金额×逾期天数×3‰）；7、本合同在履行中如发生争议，若双方协商不成的，双方均可向物业所在地的人民法院提起诉讼；8、本合同自2012年6月1日起生效。合同双方均签字并加盖公章确认。因被告自2012年7月1日起欠缴物业服务费，原告于2016年9月30日向被告出具并邮寄《催款函》，催缴2012年7月1日至2016年9月30日的物业服务费，被告本人收到该邮件后仍未交纳物业服务费，原告于2017年1月9日诉至本院，请求判如所请。庭审过程中，被告认可原告诉称的欠缴时间，并提出原告在房屋漏水维修、卫生清洁、人员和车辆准入、绿化维护、门禁系统等多方面存在服务质量差的问题，并提供了照片予以佐证，但原告方均予以否认。另查明，1、被告房屋的建筑面积为161.72平方米；2、山水熙园小区的业主委员会任期到期后至今未重新选举。以上事实，有《前期物业管理委托合同》、《业主入伙流程会签单》、《物业服务合同》、催款函、违约金计算方法、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与长沙市雨花区洞井街道办事处新城社区山水熙园业主委员会签订了《物业服务合同》，被告是山水熙园小区的业主，虽委托管理期限于2014年5月31日到期，但合同到期后，原告一直按照《物业服务合同》的约定为该小区提供物业服务，原告与被告之间成立事实上的物业服务合同关系。被告提出原告的服务质量差的问题，但其提供的照片拍摄时间、拍摄地点和拍摄实况不明，仅凭该照片不足以证明原告的服务质量差。原告在物业服务过程中承担的是安全协助义务，原告以家中被盗为由，主张被告没有提供优质服务并应赔偿损失没有法律依据和合同依据。故被告应按《物业服务合同》约定履行支付物业服务费的义务。合同约定的物业服务费收费标准为1.5元/平方米/月，被告的房屋实际建筑面积为161.72平方米，故被告每月应向原告支付物业服务费242.58元（1.5元/平方米/月×161.72平方米），故截至2016年11月30日被告应向原告支付物业服务费12856.74元（242.58元/月×53个月）。关于逾期违约金，《物业服务合同》约定：物业服务费用按半年交纳，业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金额＝欠缴金额×逾期天数×3‰）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨金兰于本判决生效后7日内支付原告长沙永兴物业管理有限公司物业服务费12856.74元；二、被告杨金兰于本判决生效后7日内支付原告长沙永兴物业管理有限公司违约金（计算至2016年12月31日的违约金为538元，自2017年1月1日起的违约金应以实际欠缴金额为基数，按照日千分之三的标准分段计算至物业服务费实际付清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费135元，由被告杨金兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 宁昊杰人民陪审员 郭开华人民陪审员 于育梅二〇一七年七月十日书 记 员 陈美瑗附：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：