（2017）粤1973民初5241号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-07-18
案件名称
东莞市苏豪房地产开发有限公司与殷伟洪、杨绍洁商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市苏豪房地产开发有限公司,殷伟洪,杨绍洁
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第六十八条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初5241号原告东莞市苏豪房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人刘卓良，该公司总经理。委托代理人张爱玉，广东常正律师事务所律师。委托代理人周俏君，广东常正律师事务所律师。被告殷伟洪，男，1977年4月23日出生，香港特别行政区居民，被告杨绍洁，女，1974年5月16日出生，香港特别行政区居民，被告共同委托代理人蒋志勇，广东中亚律师事务所律师。原告东莞市苏豪房地产开发有限公司诉被告殷伟洪、杨绍洁商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市苏豪房地产开发有限公司的委托代理人周俏君、被告殷伟洪、杨绍洁及其委托代理人蒋志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市苏豪房地产开发有限公司诉称，2014年5月22日，原告与被告殷伟洪签订《商品房买卖合同》，约定被告殷伟洪从原告处购买位于东莞市××镇桥××村××单元××号商品房，价款为1283439元，同日，原告作为出卖人，被告殷伟洪作为买受人，被告杨绍洁作为担保人，签订一份《补充协议》，约定就《商品房买卖合同》第六条关于首期款的支付方式和期限进行了变更，签订《商品房买卖合同》当日，被告殷伟洪向原告支付首期款房款103439元，余下的首期款290000元由被告殷伟洪分期平均支付，从《商品房买卖合同》签订之日起，按月分期支付，每月付款金额为8055.56元，付款日为每月15日，付款总期数为36期，全部款项应于2017年5月15日前全部付清，并约定被告殷伟洪未能按期向原告付款的，原告有权对全部欠款总余额按同期银行贷款利率的四倍向被告殷伟洪计收逾期付款利息，直至全部欠款付清为止等违约责任，如被告殷伟洪逾期付款超过3期，原告有权要求被告殷伟洪一次性提前偿还全部欠款及逾期利息，由被告杨绍洁为被告殷伟洪的上述所有债权提供连带责任保证。合同签订后，被告殷伟洪偶尔有支付部分首期房款，但自2015年6月23日起却没有再向原告支付剩余部分首期房款，经原告多次催讨，未果，截至原告起诉之日，被告殷伟洪至今仍有首期房款185277.88元未付。现原告为维护自身合法权益，特根据相关法律法规，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告殷伟洪支付购房首期款185277.88元及逾期利息67116.91元（以185277.88元为本金，自2015年7月16日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍暂计算至起诉之日止，后续利息按中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍计算至实际支付完毕之日止）；2、被告殷伟洪支付原告为实现债权支付的律师代理费20582元；3、被告杨绍洁为原告的上述全部债权承担连带保证责任；4、两被告共同连带承担本案诉讼费。被告殷伟洪、杨绍洁辩称，事实上，在原告的实际控制人赵振明及其员工跑路，委派到苏豪名苑负责前期物业管理的公司东莞市天御物业管理有限公司单方面宣布结业退场前，被告一直按时足额地交付分期款，并非如原告诉称的“合同签订后，被告殷伟洪偶尔有支付部分首期房款”的情形。后来被告暂停付款，是因为原告的严重违约以及其他客观和无奈的因素所致。原告的原实际控制人赵振明于2015年6月扔下公司跑路，直到2016年5月24日现实际控制人刘伯权才在名义上取得了公司的实际控制权（表现为其委派了刘卓良取代赵振明担任公司的新法定代表人），由于双方不是友好交接的，导致刘伯权和刘卓良接手公司后至今仍无法理顺公司的经营管理，原告至今仍未能履行《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中“出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的相关约定，导致至今已有两年时间，被告等很多业主尚未办理所购房屋的权属登记手续，更遑论拿到不动产权证。由原告委派的前期物管单位单方面宣布结业退场，导致无人为广大业主提供物管服务，小区内的安全、卫生等一度非常混乱，屡次发生入室盗窃案，直到业主委员会成立后，另聘的物业管理单位到岗才得到解决。在东莞市天御物业管理有限公司结业退场前，原告一直是委托该公司代收业主缴交的分期款，并负责开具收款收据，赵振明跑路和该公司结业退场后，没有任何人接手代收款和开收据等事宜，导致业主不知道向谁继续交款。2015年7月底，小区内的各电梯里张贴出以原告公司名义（有盖章）发出的通知，提醒广大业主由于“原开发商”和“现开发商”存在未了结的纠纷和官司，为避免大家的损失，要求广大业主暂停向“原开发商”的账户付款，否则后果自负，这更加加剧了广大业主的困惑，甚至部分之前还在向原告原收款账户付款的业主也不敢继续付款了。被告只知道原告发生了资金问题以及由此引发的实际控制权的争夺，但对其具体争议纠纷的情况并不清楚，在2015年6月份出现“原开发商”与“现开发商”掐架以及“原开发商”赵振明及其员工、前期物管跑路时，一直到2016年5月24日前，原告的工商登记备案显示的法定代表人仍是赵振明，之后才正式变更为刘卓良的。从2015年6月直到现在，原告一方没有任何人出面与广大业主沟通说明，甚至业主也没有接到任何的要求继续付款的通知，广大业主无奈只有选择继续观望和等待。被告认为因原告严重违约在先，未能履行《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”的义务，在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使被告等广大业主至今未能办理产权登记，未能拿到属于自己的不动产权证；同时，原告未能履行前期物业管理协议，让前期物管单方面结业退场，并且连预交的物业管理费和装修押金也未退还，因此，被告暂停付款系合法行使先履行抗辩权，本身不存在任何违约责任，故原告要求被告承担违约责任，支付逾期利息及律师费，没有任何合法依据。原告诉请的律师费用，超出了广东省司法厅的收费指导标准，没有任何实际支付的凭证和律师事务所开具的发票，故不能认定。整个苏豪名苑小区，与原告存在与案涉的争议纠纷相同的争议纠纷的业主有上百家，广大业主基本都是守法公民，绝大数人之前都没有上过法庭，从常理上来分析，若没有客观、合理和无奈的原因，从概率上讲不可能有这么多的不诚信、不守法的人同时集中在苏豪名苑小区。被告别无他求，只希望尽快第办理权属登记备案并顺利地拿到属于自己房屋的不动产权证，也无意拖欠任何人的任何款项，因此只要原告在合理时间内，协助被告办妥不动产权登记备案手续，让被告拿到所购房产的不动产权证，被告保证会立即将剩余分期款项（不含利息）付清给原告，绝不拖欠。综上，被告谨代表自己以及苏豪名苑小区其他与原告存在相同争议纠纷的业主，请求法庭依法查清案涉争议纠纷的背景和客观事实，驳回原告的全部诉讼请求，依法维护广大守法群众的合法权益以及法律的尊严和社会的稳定。经审理查明，东莞市常平镇桥沥村苏豪名苑由原告进行开发建造。2014年5月22日，原告作为出卖人，被告殷伟洪作为买受人，签订一份《商品房买卖合同》，约定被告殷伟洪向原告购买位于东莞市××镇桥××村××单元2401房屋，购房价格为1283439元，其中首期款393439元于签订合同时付清，余款890000申请银行按揭贷款在签订合同二个月内付清，原告应在2014年9月30日前将案涉房屋交付给被告殷伟洪使用。同日，原告作为出卖人，被告殷伟洪作为买受人，被告杨绍洁作为担保人，签订一份《补充协议》，约定双方就《商品房买卖合同》第六条关于首期款的支付方式和期限作出变更，签订《商品房买卖合同》当日，被告殷伟洪向原告支付首期款房款103439元，余下的首期款290000元由被告殷伟洪分期平均支付，从《商品房买卖合同》签订之日起，按月分期支付，每月付款金额为8055.56元，付款日为每月15日，付款期数为36期，全部款项应于2017年5月15日前全部付清，款项分期支付至原告指定的44×××52的账户；《商品房买卖合同》签订后至全部购房余款及利息付清之日止，被告殷伟洪不可撤销无条件的同意将《商品房买卖合同》（买方存）、合同备案证明书、首期款付款收据、契税完税凭证、维修资金缴纳凭证、购房发票、房屋产权证书等文件资料的原件全部交给原告保存，全部购房余款及利息付清后，原告将上述资料全部归还被告殷伟洪；被告殷伟洪未能按期向原告付款的，原告有权对全部欠款总余额按同期银行贷款利率的四倍向被告殷伟洪计收逾期付款利息，直至全部欠款付清为止；被告殷伟洪逾期付款超过3期的，原告有权单方面解除《房屋买卖合同》，收回被告殷伟洪所购买的商品房，没收被告殷伟洪已经支付的购房款；或者被告殷伟洪逾期付款超过3期的，原告有权单方解除本补充协议，要求被告殷伟洪一次性提前偿还全部欠款，并按照上述约定支付逾期付款利息；被告殷伟洪存在逾期付款等违约行为的，原告有权不将房屋交付给被告殷伟洪，直至被告殷伟洪纠正违约行为为止，有权不协助被告殷伟洪办理所涉房屋的权属证书，也有权不为被告殷伟洪开具购房发票和办证证明；《商品房买卖合同》及其附件与补充协议存在冲突的，以补充协议为准，补充协议未尽事宜，仍按照《商品房买卖合同》及其附件执行；被告杨绍洁自愿为原告对被告殷伟洪享有的补充协议项下的全部债权（包括本金、逾期付款利息、实现债权的费用）提供连带责任保证担保，保证期限至付款最后期限届满之日起两年；原告为实现本合同项下的债权而支付的费用（包括律师费、诉讼费、财产保全费）等全部由两被告承担。原告主张被告殷伟洪自2015年7月起没有向原告按期支付首期款，逾期已超过3期，原告有权要求被告殷伟洪一次性偿还尚欠的首期款余款185277.88元，并自2015年7月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期利息，被告杨绍洁应承担连带保证责任；原告提供《民事委托代理合同》、律师费发票主张原告委托广东常正律师事务所进行本案诉讼支出律师费20582元，应由两被告承担。被告殷伟洪、杨绍洁确认尚欠的首期款余额，其提供报警回执、律师函及快递单、结业通知打印件、《当前苏豪名苑情况说明》照片打印件、东莞市常平镇苏豪名苑第一届业主委员会出具的《有关苏豪名苑的一些情况介绍》及附件、新闻报道以及企业工商登记查询资料主张案涉小区的原开发商法定代表人与现开发商实际控制人针对原告公司的实际控制权发生争议，结果原开发商法定代表人以及其员工、前期物业管理公司逃匿，无法联系，为维护自身的权益被告才暂停支付楼款；且原告未能为被告办理案涉房屋的不动产权证，被告停止付款属于行使先履行抗辩权，故无需向原告支付逾期利息及律师费。原告质证认为案涉小区物业管理公司的撤场并不影响原、被告双方履行案涉合同的权利以及义务，且《补充协议》约定了指定的收款账号，不影响被告继续付款。原告则主张实际上分期的首期款均由业主直接到物业管理处缴交，并由物业公司出具收据，而并不是按照《补充协议》约定直接转账支付的。2017年4月14日，原告以被告拒不支付首期款为由提起本案诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《民事委托代理合同》、律师费发票、被告提供的报警回执、律师函及快递单、结业通知打印件、《当前苏豪名苑情况说明》照片打印件、东莞市常平镇苏豪名苑第一届业主委员会出具的《有关苏豪名苑的一些情况介绍》及附件、新闻报道、企业工商登记查询资料以及本案庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》约定，原告应在交付案涉房屋之日起60天内协助被告办理房地产权证，但双方在《补充协议》约定如被告未能按期支付首期款余款，原告有权不协助原告办理房地产权证，并且在支付完首期款余款前《商品房买卖合同》（买方存）、合同备案证明书、首期款付款收据、契税完税凭证、维修资金缴纳凭证、购房发票、房屋产权证书等文件资料交由原告保管，因此可知双方已经就协助办理房屋产权证的期限作出变更，被告需向原告付清尚欠的首期款余款后才能要求原告协助办理房地产权证，对于被告关于先行履行抗辩的主张，本院不予采信。根据《补充协议》的约定，被告殷伟洪应按期支付首期款，原、被告确认被告殷伟洪支付2015年6月当月的楼款后再没有支付，现双方约定的履行期限已经届满，被告殷伟洪应向原告偿付尚欠的首期款余款185277.88元。至于原告主张的逾期利息及律师费，根据被告提供的报警回执、律师函及快递单、结业通知打印件、《当前苏豪名苑情况说明》照片打印件、东莞市常平镇苏豪名苑第一届业主委员会出具的《有关苏豪名苑的一些情况介绍》及附件、新闻报道以及企业工商登记查询资料可以证实原告公司因债务纠纷存在争议，导致案涉小区物业管理公司撤场，管理混乱的情形，虽然《补充协议》约定了指定的收款账户，但被告殷伟洪为维护自身权利暂停支付首期款，属于履行不安抗辩权，并不存在逾期付款的故意，且现原告未能举证证明其在法定代表人更换后曾向被告殷伟洪进行催收，故对于原告主张的逾期利息及律师费，缺乏依据，本院不予支持。至于被告杨绍洁应否承担连带清偿责任的问题。《补充协议》约定被告杨绍洁对被告殷伟洪在补充协议项下的债务承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条关于“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告杨绍洁应对被告殷伟洪案涉首期款余款承担连带清偿责任，原告要求被告杨绍洁对上述债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告殷伟洪应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市苏豪房地产开发有限公司支付首期款余款人民币185277.88元；二、被告杨绍洁对第一判项确定的首期款余款承担连带保证责任；三、驳回原告东莞市苏豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2697元，原告东莞市苏豪房地产开发有限公司已预交，由原告东莞市苏豪房地产开发有限公司负担866元，被告殷伟洪、杨绍洁负担1831元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，两被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 黎杰安二〇一七年七月十日书记员 江婷婷附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形；当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：