（2017）辽01民终6808号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-07-20
案件名称
上诉人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司与被上诉人朱鸿雁、王利召商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司,朱鸿雁,王利召
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6808号上诉人（原审被告）：沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街29号。法定代表人：刘迎春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张莹，女，1989年7月17日出生，汉族，该公司法务。被上诉人（原审原告）：朱鸿雁，女，满族，1982年12月21日出生，住辽宁省兴城市。被上诉人（原审原告）：王利召，男，汉族，1982年12月29日出生，住沈阳市大东区。上诉人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人朱鸿雁、王利召商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2015）经开民初字第5368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审或改判不解除商品房买卖合同；2.一、二审诉讼费由朱鸿雁、王利召承担。事实与理由：一、解除合同有严格的法定事由，或者依据合同约定达到了解除合同的约定事项。本案中，荣盛公司是按照合同约定通知朱鸿雁、王利召到场验收房屋，且具备了交付房屋的条件。不能仅以荣盛公司没有书面通知交房就认为未达到交房条件，属于事实认定错误，二审应当予以纠正。二、朱鸿雁、王利召享有解除权的前提是荣盛公司存在逾期交房行为，但因其不存在逾期交房行为，且涉案房屋至今未收房的原因在于朱鸿雁、王利召，不在于荣盛公司。朱鸿雁、王利召辩称，一、荣盛公司没有按合同约定交房日期通知我方到场验收房屋，买受人从未收到过出卖人发出的《书面通知》通知买受人办理交付手续。根据《商品房买卖合同》约定，达到交房条件与书面通知缺一不可。二、根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过九十日后，买受人有权解除合同并要求上诉人承担相应的违约责任。朱鸿雁、王利召向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》；2.退还购房款173,588元及手续费434元；3.被告支付原告违约金1,735.88元。一审法院认定事实：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区中央大街29-67号1153号商铺，总房款173,588.00元。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款的万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金”。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交接房屋的处理方式见附件补充协议。合同签订后，原告已分期交付了全部购房款。并备案登记至原告名下，由此发生手续费434.00元。另查明，2015年11月9日，二原告向被告送达《解除合同通知书》。2015年11月22日，原告收到被告邮寄的《关于的复函》。复函载明被告收到原告所发出的《解除合同通知书》，并以房屋验收合格为由拒绝退房，同时告知原告于收到复函七日内前往幸福大道销售中心办理交房手续。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法、有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。合同约定被告应在应当在2015年7月31日前间房屋交付原告，并通过书面通知原告办理交付手续。同时约定由于买受人原因，未能按期交付的，采用附件补充协议。但被告在举证期限内及庭审过程中未提交明确证据证明其已通过书面通知原告办理交付手续或出于原告原因未能按时交付房屋。故本案不采用附件补充协议条款。合同约定的最后交房日期已满九十日后原告已向被告发函要求解除《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告有权解除合同并主张违约金，故关于原告要求解除《商品房销售合同》诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张手续费的问题。根据相关法律规定，原告在合同约定有违约金条款的同时主张其他损失费用，理由不当，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、解除原告朱鸿雁、王利召与被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱鸿雁、王利召购房款173,588.00元；三、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱鸿雁、王利召违约金1,735.88元（173,588.00元×1%）。四、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司在履行上述第二条、第三条金钱给付义务后取得沈阳经济技术开发区中央大街29-67号1153号商铺所有权；五、驳回原告朱鸿雁、王利召的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费3,816元，由被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。现荣盛公司没有证据证明其已按照合同约定以书面通知方式通知朱鸿雁、王利召办理涉案房屋入住手续，并逾期超过90日，已经构成违约，其应承担相应的违约责任。故一审判决正确，本院应予维持。关于荣盛公司提出其在涉案房屋达到交付条件后以电话或邮寄方式通知朱鸿雁、王利召，只是由于朱鸿雁、王利召所留电话及地址不正确的原因导致其无法接到《入住通知书》，因此，本案应按《商品房买卖合同》中补充协议的约定认定交付时间的上诉主张，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而庭审中，朱鸿雁、王利召对荣盛公司的该项主张并不认可。且荣盛公司就其该项主张亦未举证证明，其应承担举证不能的法律后果；另一方面，虽商品房买卖合同第十一条明确约定，由于买受人原因，未能按期交付房屋的，双方同意按附件补充协议第十条约定处理。但通过庭审调查可知，争议房屋未能交付并非买受人的原因，因此，本案并不适用补充协议第十条的约定。本院对荣盛公司的该项上诉主张不予支持。综上所述，荣盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,816元，由上诉人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 贾宏斌审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年七月十日书记员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自