（2017）豫0102民初3518号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-11-17
案件名称
郑州锦艺物业服务有限公司与孙淑红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州锦艺物业服务有限公司,孙淑红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼��》：第六十四条
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初3518号原告：郑州锦艺物业服务有限公司，住所地郑州市中原区棉纺路4号。法定代表人：许领，该公司董事长。委托诉讼代理人：许朝阳，该公司员工。委托诉讼代理人：王珂，该公司员工。被告：孙淑红，女，汉族，1974年9月24日出生，住址郑州市。委托诉讼代理人:杜电喜，系被告孙淑红丈夫。原告郑州锦艺物业服务有限公司（以下简称锦艺公司）与被告孙淑红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦艺公司委托代理人许朝阳、王珂，被告孙淑红及其委托代理人杜电喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦艺公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告孙淑红支付物业服务费8486.56元，违约金41434.53元，共计,49921.09元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月1日原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》，被告同意并接受原告提供的物业管理服务。协议签订后，原告按照《前期物业管理服务协议》约定提供物业管理服务，履行了合同义务，但被告自2012年1月1日起一直拖欠物业服务费，违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》。原告与被告多次协商，被告均置之不理，故原告诉至法院。被告孙淑红辩称,被答辩人没有履行前期《物业管理服务协议》约定义务，存在严重违约，具体表现在：1.被答辩人许可答辩人的邻居即6号楼2单元1604号业主将其空调外机安装于楼道公共空间内，给答辩人的生活造成了极大损失，被答辩人不履行对物业公共部位的日常维护和管理义务，系侵权和违约在先，答辩人试图通过向被答辩人反映上述情况、媒体、居委会调解等途径解决，无奈之下才停止缴纳物业费。被答辩人应当停止侵权，履行物业服务义务，负责拆除安装在公共通道的空调外机；2.被答辩人在物业服务过程中存在管理不善，如借缴纳暖气费时机故意刁难答辩人并将暖气供暖开关关小、小区内未经业主允许私搭乱建、车辆乱停乱放、消防通道被堵塞等；3.公共部分广告费用应属于全体业主共有，但被答辩人未���业主公布广告收入的真实情况，被答辩人存在严重违约；4.被答辩人明知其侵权和违约行为，还在单元门口张贴公告诬陷答辩人故意不交物业费，给答辩人名誉造成了伤害；5.答辩人不存在违约，被答辩人起诉的违约金不应得到法律支持，同时，被答辩人应承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告为证明原告违反《锦艺·国际华都前期物业管理服务协议》约定义务向法庭提交的24张照片，缺失证据的证据来源、待证时间、待证空间等结构要素，在证据的真实性、证明目的的关联上不存在拒付、少付物业费的数字基本逻辑前提，考虑到物业服务的公共性、周期性等相对个体业主的区域性关联特点，被告从约定和��定角度无依据直接形成不付或少付物业费的具体对价；被告提交其与郑州锦艺物业服务有限公司锦艺·国际华都欧尚服务中心于2011年10月5日签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议》，缺少证据证明目的的关联性，被告在诉讼中意为的原告侵权行为抵消物业服务合同债务，侵权债权与本案不是同一民事法律关系，又无不同债务抵消的法律事实和相应举证，被告可另行诉讼解决。2.关于原告向法庭提交的被告欠费明细表中关于2015年1月1日起物业管理服务费调整的部分，因缺少相关有效举证，本院不予采信。本院认为，2011年1月1日，原告锦艺公司与被告孙淑红签订的《锦艺国际华都前期物业管理服务协议》没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效法定情形，双方当事人均应严格按照约定全面履行合同义务。该协议约定由原告为被告提��物业服务，服务时间自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，管理服务职责包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交。本案物业坐落位置及基本情况为：郑州市中原区棉纺路西桐柏路北锦艺·国际华都；原、被告均认可该房屋建筑面积88.54平方米；类型住宅。被告孙淑红未提供证据证明在原告向其主张补交物业费期间（2012年1月1日至2017年3月31日）与原告解除物业管理服务协议。在上述期间，被告接受了原告提供的物业管理服务，应按照合同约定向原告交纳物业服务费。原告主���被告应向其交纳2012年1月1日至2017年3月31日共计63个月的物业费，按照物业管理服务协议约定的按建筑面积每月每平方米1.5元计算标准，经计算该部分物业费为8367.03元（1.5元×88.54平方米×63个月）。关于原告锦艺公司主张被告支付违约金的请求，《锦艺·国际华都前期物业管理服务协议》约定的违约金标准为逾期费用的日千分之五，被告孙淑红虽未按时缴纳物业费，但结合原告提供的物业服务存在瑕疵的情况，该标准过高，本院酌定为违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告孙��红于本判决生效之日起十日内向原告郑州锦艺物业服务有限公司支付物业服务费8367.03元及违约金（计算方法：自每季度逾期之日起至本判决限定支付之日止，以当季度被告欠交费用数额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的标准计算）；二、驳回原告郑州锦艺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，由原告郑州锦艺物业服务有限公司负担348元，由被告孙淑红负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 ��申阳二〇一七年七月十日书记员 刘 凯 来源：百度搜索“”