（2015）渝北法民初字第15465号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-07-26
案件名称
向兴芳与重庆昊华置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
向兴芳,重庆昊华置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第15465号原告：向兴芳，女，汉族，1955年11月27日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：王东，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆昊华置业有限公司，住所地重庆市北部新区红锦大道561号1幢2-1怡和大夏5楼，组织机构代码79070004-3。法定代表人：杨晓斌，董事长。委托诉讼代理人：张建新，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱秀君，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告向兴芳与被告重庆昊华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法转为普通程序，于2016年12月9日和2017年5月24日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王路路、被告委托诉讼代理人张建新、朱秀君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告修复位于重庆市北部新区XX小区XX号房屋的漏水，并达到《重庆市商品房买卖合同》约定的标准；2.判令被告赔偿原告损失30万元（以鉴定结论为准）；3.案件受理费等由被告承担。事实和理由：2012年6月14日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于重庆市北部新区XX小区XX号房屋，并于2012年7月1日接房。原告接房后，房屋多处出现渗水等现象，导致原告不能正常使用，原告请求被告进行维修，被告不予理睬。根据《重庆市商品房买卖合同》的附件《重庆市新建商品房质量保证书》的规定，被告应当承担保修责任。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。被告辩称，被告不清楚房屋渗水的具体原因，不知道是房屋本身质量问题还是装修原因。如果是房屋质量问题，就属被告的责任，被告在保修期内的情况下愿意维修。原告请求30万元的损失没有依据。在原告的楼上有住户，原告起诉被告的主体资格也有一定问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示了1.《重庆市商品房买卖合同》、2.《重庆市新建商品房使用说明书和质量保证书》、3.照片、4.《房屋租赁合同》4份、5.装修费收条5张等证据。被告未举示证据。被告质证后对证据1、2真实性没有异议；证据3不予认可，照片不能体现就是涉案房屋漏水的情况，且看不出形成时间；证据4不认可，这些主体的内容不能确定，与本案争议的房屋没有可比性，不能达到原告证明目的；证据5不认可，证据收条是复印件，且都是手写的。上述证据，除原告提供的《房屋租赁合同》、收条外，其余证据能够证明本案的相关事实，故本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月14日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于重庆市北部新区XX小区XX号房屋，建筑面积55.38平方米，套内建筑面积54.28平方米；被告于2012年6月30日前向原告交房，正式交房时，被告应当出示《重庆市建设工程验收备案登记证》，并提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》等内容。合同签订后，被告于2012年7月1日将房屋交付给原告。原告接房后，对房屋进行装修，并用于自行经营的办公场所。根据原告自诉，从2012年10月或11月开始出现漏水。2015年11月17日，我院委托后勤工程技术司法鉴定中心对涉案房屋漏水原因进行鉴定，2016年1月7日，该中心以无有效检测手段为由退回委托。2016年5月6日，我院根据原告申请，委托重庆市帝威资产评估房地产土地估价有限公司（以下称帝威公司）对涉案房屋的装修损失及2012年9月至2016年5月3日间的租金损失进行评估，2016年11月24日，该公司向我院退函，该退函上载明“本公司收到委托书后，估价人员及时与原被告进行了现场勘验，并对装修损失价值进行了评估测算，但因该楼盘及周边为新兴楼盘，周边租赁情况少，难以获取2012年至2014年间的租金价值，无法对期间租金价值进行测算鉴定”。2017年1月5日，我院根据原告的申请，又委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限公司（以下称海特公司）对涉案房屋的装修损失及2012年9月1日至2016年5月3日间的租金损失进行评估，2017年5月4日，该公司向我院出具《房地产估价报告书》，估价结果为装修损失为5427元、租金80元/平方米/月，共计195400元。2016年12月9日，在第二次开庭时，原告以被告以对涉案房屋进行了维修为由，撤回第一项诉讼请求。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方应当按合同约定全面履行义务。本案中，被告所出售的商品房在正常使用条件下，根据相关的规定，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。本案中，被告作为房地产开发企业将房屋出售给原告，在保修期内，只要房屋存在属于保修范围内的事由出现，且排除系原告自身原因造成，被告就负有履行保修的义务，并承担修复责任。基于此，被告应当承担原告因房屋漏水而不能正常使用的损失及装修受到损坏的损失。根据鉴定结论，原告的装修损失5427元应当由被告承担。关于租金损失，结合帝威公司的退函说明和海特公司的评估报告，本院认为，单独采用任何一方的意见，都不符合本案的实际。帝威公司的退函说明，根据楼盘当时的情况，仅表示难以取得相应的参考数值，不能做出相应的评估结论，但并不能否认原告因房屋漏水而不能正常使用的事实，必然会产生一定的损失。海特公司的评估报告，着重从涉案房屋目前所处环境收集相关参考数值，对涉案房屋过去的情况考虑不全，从而将2012年至2016年这一时间段用一个标准确定租金，有失公允。同时，根据我国合同法的规定，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告主张的损失从2012年9月至2016年5月3日，期间长达三年多，虽原告认为被告不履行维修义务，但原告也没有积极采取措施减少损失的扩大，且原告请求从2012年9月开始也不符合事实，根据原告陈述，漏水时间在2012年的10月或11月，那么，其请求赔偿损失的时间节点不应早于该时间节点。原告作为请求方，在不能证明具体时间时，应当以不利于自己的时间节点来确定，故原告请求损失的起算点应从2012年12月开始。综合上述因素，本院以海特公司鉴定结论的30%确定原告租金损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、由被告重庆昊华置业有限公司赔偿原告向兴芳房屋装修损失5427元；二、由被告重庆昊华置业有限公司赔偿原告向兴芳房屋租金损失58620元；三、驳回原告向兴芳的其他诉讼请求。案件受理费5800元,司法鉴定费18000元，原告向兴芳负担11900元，被告重庆昊华置业有限公司负担11900元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 陈 宏人民陪审员 刘运祥人民陪审员 李国华二〇一七年七月十日书 记 员 莫 密 来自