（2017）黔26民终1010号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-07-26
案件名称
贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司、杨知莲商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司,杨知莲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1010号上诉人（原审被告）：贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区第一工业园区。法定代表人：王启云。委托诉讼代理人（特别授权）：潘飞，贵州兄弟律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：杨知莲，女，1983年4月28日出生，苗族，贵州省天柱县人，住天柱县。委托诉讼代理人（特别授权）：吴永龙，贵州万木春律师事务所执业律师。上诉人贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司因与被上诉人杨知莲商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司上诉请求：撤销凯里市法院（2017）黔2601民初456号民事判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，本案涉案房屋的交房时间应为2015年10月20日。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2015年5月20日，由于上诉人在施工过程中碰到多处不可预料的客观阻碍：一是施工过程中，因勘察单位的勘察资料显示与实际地质情况不符，设计单位未对有地下水的基础设施做地下水处理设计，造成设计缺陷，重新设计后导致工期耽误近2个月；二是上诉人开发的工程除住宅楼外全部为空腹板结构，施工工艺高、难度大，且需从都匀市采购，运输时间长，致使工期延长2个月；三是外墙装饰施工过程中，规划部门为统一规划，要求上诉人更改外墙主体颜色，延期1个月。基于上述事实，于20015年10月20日向规划局请求延期交房，规划局调查后同意延期5个月交房。随后告知被上诉人交房时间变更为2015年10月20日，故本案交房时间应为2015年10月20日。一审判决认定交房时间还是2015年5月20日错误。二、上诉人已于2016年1月底通知被上诉人接收房屋，被上诉人拒绝接收房屋，责任不在上诉人。2016年1月30日前上诉人已通知被上诉人等买房人前来办理交房手续，而被上诉人迟迟不来接房，其责任应由其承担。从2015年10月20日至2016年1月30日，上诉人逾期交房应为102天。三、本案合同约定的逾期交房违约金过高，上诉人在一审庭审过程中请求予以减少，而一审法院未予减少，判决有失公平，被上诉人逾期交房违约金应以其实际损失的30%确定违约金。上诉人逾期交房，被上诉人由此产生的损失相当于房屋租金损失。根据黔东南名阳价格评估事务有限公司作出的《价格评估结论书》，上诉人开发的房屋租金为950元∕月（120㎡），每平方米8元。被上诉人房屋建筑面积99.42㎡，租金为每月800元，即每天26.5元。相当于万分之0.9，与万分之2相比，高出了222%，远远高于最高法院规定130%的认定标准。故一审判决错误，有失公平。杨知莲辩称，一、原审法院关于交房时间的认定正确。交房时间是双方合同的真实意思表示，行政部门无权对交房时间进行调整，被答辩人原审提交的证据，行政部门也没有明确表示同意被答辩人可以延期交房。是否可以延期交房，应与答辩人协商，但被答辩人从未与包括答辩人在内的全体购房人进行协商。二、被答辩人诉称于2016年1月底通知接收房屋，没有证据证实。即便于该时间通知答辩人收房，但在该时间房屋并不具备合同约定的交付条件，同时，该交房行为被规划建设局书面通知叫停，确认交房无效。三、原审关于违约金的认定正确。合同约定的违约金是双方真实意思表示，没有违反法律规定，如果支持调整必然导致对被答辩人失去约束的效力。被答辩人提供的《价格评估结论书》是以房屋租赁的市场价格来进行评估，并不具备证实答辩人因未收到房屋而产生的实际损失，不具有证明效力。按答辩人已将房款的资金占用利息损失计算，约定的违约金并未超过法律规定范围。杨知莲向一审法院起诉请求：1、被告按已付房款287125元的万分之二按日向原告支付从2015年5月21日起至2017年2月8日期间的逾期交房违约金36010.25元。2、被告从2017年2月9日起按已付房款287125元的万分之二按日向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。一审法院认定事实：2014年6月27日，以原告杨知莲为买受人、被告广泰房开公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014000924）。合同约定：杨知莲购买广泰房开公司开发建设位于凯里经济开发区开元大道“温州商贸中心”2幢2单元10层2-10-1号、建筑面积99.42平方米、套内建筑面积79.57平方米的商品房一套，计价按套内建筑面积计算，每平方米3608.46元，总金额为287125元，付款方式为一次性付款；出卖人应当在2015年5月20日前向买受人交付商品房；出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告于当日向被告广泰房开公司一次性支付购房款287125元。事后，因被告未能按合同约定的期限交付涉案商品房，原告于2017年2月8日向本院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：2016年2月2日，凯里经济开发区规划建设局作出《关于暂停广泰温州商贸中心项目交房的通知》，内容为：“凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司：你公司开发的广泰温州商贸中心项目，2016年2月1日，经业主联名书面举报：你公司与聘请的云南天发物业管理有限公司贵州凯里分公司于2016年1月21日以书面形式通知业主交房。由于该项目未经工程竣工验收备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，暂不能交付给业主，故该交房通知无效，请你公司与物业公司立即收回该通知，暂停办交房手续，同时将业主已缴纳的交房费用如数退还给业主，待项目完成竣工验收备案后，折日另行通知业主交房。你公司交房过程中物业公司收取的费用中存在重复收费现象；房屋预告抵押登记费80元应由银行承担，不由业主缴纳；契税，维修基金由业主自行缴纳，你公司和物业公司无权代收。请你公司就以上问题进行整改，否则，我局将依法查处。”一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。双方在商品房买卖合同中约定出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。故原告诉请被告支付违约金事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。被告辩称公司在施工过程中因施工图设计缺陷、材料采购、外墙装饰等事宜导致工期延长了5个月，涉案房屋的交付时间应当确定为2015年10月20日，因延误工期的过错不在业主方，对被告主张扣除5个月工期的说法本院不予采纳。凯里经济开发区规划建设局于2016年2月2日作出通知，要求被告收回其在2016年1月21日以书面形式通知业主交房的通知，并暂停办理交房手续，截止庭审结束，涉案房屋还未通过竣工验收备案，不具备交房的条件，故对被告主张逾期交房的天数应截止到2016年1月30日的说法本院亦不予采纳。原告诉请逾期交房违约金至实际交房之日，因庭审结束后的实际损失尚未产生，本院依法调整计至庭审结束之日（2017年3月15日），故逾期交房违约金为38130.2元（287125元×664天×0.0002）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨知莲逾期交房违约金38130.2元（从2015年5月21日计至2017年3月15日止）。二、驳回原告杨知莲的其余诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由被告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、本案约定的交房时间是否已变更为2015年10月20日；2、实际交房时间是否应为2016年1月30日；3、逾期交房违约金是否应按照房屋租金计算。1、关于本案约定的交房时间是否已变更为2015年10月20日的问题。经审理认为，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2015年5月20日，贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司在上诉中提出应变更为2015年10月20日的理由是凯里经济开发区规划建设局同意其延期5个月交房，依据是凯开规（2014）08号《温州商贸中心工程建设项目上部住宅主体外墙装修装饰材料样品、色彩样板认可单》，但该认可单记载的内容是“同意该建设项目上部住宅主体外墙装饰材料采用立邦外墙漆，主体色彩为咖啡色（型号QP141016），线条装饰色彩为黄色（型号为QP141018）。请建设单位、监督意见按照我局认可的色彩样板督促施工单位进行施工”，显然该认可单并没有同意延期5个月交房的意见。即便是有此意见，也不能对购房户产生法律效力。故该上诉理由没有证据佐证，不能成立，本院不予支持。2、关于实际交房时间是否应为2016年1月30日的问题。经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）明确约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；……”第十四条明确约定“（一）该商品房达到第十一条约定条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”。杨知莲在一审提交的贵州凯里经济开发区规划建设局于2016年2月2日作出《关于暂停广泰温州商贸中心项目交房的通知》内容表明“由于该项目未经工程竣工验收备案”。因此，足以认定本案房屋在2016年1月30日前并没有满足双方在《商品买卖合同》中约定的“该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件”交付条件。即便贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司在2016年1月30日前书面通知了杨知莲，杨知莲也可以按合同的上述约定拒绝接收房屋。贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司在上诉中提出以2016年1月30日认定交房时间，与双方约定的交付条件不符。该上诉理由不能成立，本院不予支持。3、关于逾期交房违约金是否应按照房屋租金计算的问题。经审理认为，《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失计算赔偿额计算方法，违约金数额或者赔偿损失数额可以参照以下标准确定：逾期付款……。∕逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，是指商品房买卖合同没有约定违约金的情形。而本案中双方在商品买卖合同中对违约金有约定，而该约定并没有违反相关法律的规定。合同法及司法解释对当事人请求调整约定违约金数额的规定并非一定要参照上述司法解释第十七条的规定计算。而违约金的性质不仅具有补偿性，而且具有惩罚性。本案双方在履行合同过程中导致逾期交房的过错完全在于出卖人，在双方均未能举证证明逾期交房对买受人造成多少实际损失的情况下，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，不予调整。该上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，因本案违约金双方当事人在商品房买卖合同中有约定，不属于没有约定需要参照租金计算损失的情形，故对贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司申请房屋租金评估的请求亦不予准许。综上所述，贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700.00元，由贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年七月十日书记员 杨海萍 来源：