（2017）皖02民终929号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-28
案件名称
中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行与芜湖金伟房地产开发有限公司、赵晓平确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行,芜湖金伟房地产开发有限公司,赵晓平
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终929号上诉人（一审原告）:中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行,住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖路9号。负责人：莫青,该行行长。委托诉讼代理人：胡正安，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓磊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:芜湖金伟房地产开发有限公司,住所地安徽省芜湖县湾沚镇。法定代表人：韦金华,该公司总经理。委托诉讼代理人：张海涛，安徽振宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，安徽振宏律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:赵晓平，男，1959年1月31日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：陈建兰，安徽正伦律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工商银行城建支行）因与被上诉人芜湖金伟房地产开发有限公司（以下简称金伟房地产公司）、赵晓平确认合同无效纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2015）芜民二初字第00393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，因当事人双方在二审中均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。工商银行城建支行上诉请求：1、撤销安徽省芜湖县人民法院（2015）芜民二初字第00393号民事判决，依法改判支持工商银行城建支行一审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由金伟房地产公司、赵晓平承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定金伟房地产公司与赵晓平在签订借款合同的同时签订商品房买卖合同，认定两份合同相互关联，涉及款项为同一款项。在认定商品房买卖合同为借款合同的履行提供担保的情况下，又同时认定借款合同的履行与否是商品房买卖合同的解除条件，本身即存在矛盾，从商品房买卖合同为借款合同提供担保来看，商品房买卖合同应当为借款合同的从合同。其后又认定借款合同的履行与否是商品房买卖合同的解除条件，对同一份合同的解释，既为主合同又为从合同，既为担保合同又为买卖合同。故一审法院对法律关系的认定混乱。二、一审法院适用法律错误。其一，本案与最高人民法院发布的指导性案例即汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案不同，本案中两份合同的签订具有同时性，借款合同与商品房买卖合同系同一天签署，而指导性案例是在签订商品房买卖合同的同时已经存在借款合同关系，法院是在不认定该商品房买卖合同是借款合同担保的情况下，确认了商品房买卖合同为有效合同。其二，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。该条款明确表明了签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方之间签订的买卖合同无效，按照民间借贷法律关系予以审理。金伟房地产公司与赵晓平签订的买卖合同是典型的为借贷行为提供担保，应当按照民间借贷关系处理，该买卖合同应当认定为无效合同。其三，金伟房地产公司与赵晓平签订的《商品房买卖合同》因存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应认定为无效合同。金伟房地产公司以土地使用权作为抵押向工商银行城建支行借款13000万元，根据“地随房走”的基本原则，土地作为抵押物本身已经不具备价值，其价值与已建成的商品房融为一体，房产价值实际上为土地价值与建设造价之和。金伟房地产公司向工商银行城建支行作出承诺，以预售房款向工商银行城建支行偿还借款，但金伟房地产公司在得到工商银行城建支行准许预售的授意后，将商品房以预售的形式抵押给民间借贷人赵晓平。金伟房地产公司与赵晓平明知其以商品房买卖之名进行抵押担保的行为严重损害了工商银行城建支行的利益，仍然为之，应属恶意。且该行为已经导致金伟房地产公司无法将案涉房屋对外出售，不能履行其与工商银行城建支行签订的借款合同、承诺书及监管协议的约定。其四，金伟房地产公司与赵晓平之间没有真实的买卖合同关系，赵晓平并没有支付定金和房屋价款的行为，金伟房地产公司与赵晓平之间的备案行为违反了商品房预售的基本要求，该预售备案行为应当依法予以撤销。赵晓平辩称：案涉商品房是在借款期限届满后，赵晓平与金伟房地产公司进行清算时约定用以抵偿借款的。赵晓平和韦金华、金伟房地产公司于2011年11月12日签订的借款合同到期后，赵晓平便向韦金华、金伟房地产公司主张偿还借款，大约于2012年3月，金伟房地产公司偿还给赵晓平200万元后无力再行还款，赵晓平考虑到诉讼时效，便一直与对方签订短期的展期合同，直至双方协商一致以商品房抵债，后经由结算扣除已经归还的借款及抵债的房款，赵晓平与金伟房地产公司重新签订了借款合同，借款本金为650万元。金伟房地产公司未提交书面答辩意见。工商银行城建支行向一审法院起诉请求：1、依法确认金伟房地产公司与赵晓平签订的商品房买卖合同（标的为东湖华庭03幢1801室住宅）无效；2、金伟房地产公司与赵晓平立即撤销东湖华庭03幢1801室住宅在芜湖县房地产管理局的商品房预售备案；3、本案诉讼费由金伟房地产公司与赵晓平负担。一审法院认定事实：2011年5月19日，金伟房地产公司以开发“东湖华庭”住宅小区项目为由，向工商银行城建支行申请房地产开发贷款，双方签订了《房地产借款合同》及《最高额抵押合同》，约定工商银行城建支行贷款13000万元给金伟房地产公司，金伟房地产公司将土地使用权抵押给工商银行城建支行（位于芜湖县××世纪大道北侧，长虹路东侧，东湖公园南侧，县医院西侧，抵押土地面积44235平方米土地使用权类型为国有出让，土地用途是居住、商业用地，土地使用证编号为芜国用（2010）第00234号），抵押金额为13000万元。借款合同同时约定金伟房地产公司按照销售进度采取分期还款方式，在项目进度达到评估测算销售进度的50%时，应归还不低于发放金额的50%，达到80%前要全额归还贷款本息。在金伟房地产公司的申请下，工商银行城建支行于2011年5月19日向芜湖县国土资源局及芜湖县房管局出具说明，同意办理商品房预售登记手续。金伟房地产公司与工商银行城建支行签订账户监管协议，约定其应将房屋按揭款、首付款、销售款等款项存入其在工商银行城建支行处开立的监管专户，就此金伟房地产公司向工商银行城建支行出具了承诺书。金伟房地产公司向赵晓平借款1500万元。金伟房地产公司资金链断裂，至今仍欠赵晓平650万元及利息未归还。双方签订了标的为东湖华庭03幢1801室住宅的《商品房买卖合同》，并在芜湖县房管局办理了预售登记。金伟房地产公司向芜湖县人民政府提交的《关于请求解救芜湖县金伟房地产开发有限公司的报告》中已经对上述事实进行详细说明。一审法院认为，本案的争议焦点是：金伟房地产公司与赵晓平之间是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系以及抵押担保合同中的抵押条款是否有效。金伟房地产公司与赵晓平签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且在相关部门进行了登记备案，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立和第四十四条第一款规定依法成立的合同，自成立时生效。本案所涉商品房买卖合同和借款合同均依法成立且生效。从两份合同的约定内容来看，两份合同相互关联，两份合同涉及的款项为同一款项、借款协议约定以签订商品房买卖合同的方式为借款协议的履行提供担保，即双方当事人实际是用签订的《商品房买卖合同》为双方签订的《借款协议》的履行提供担保。抵押担保合同约定如债务人未根据主合同的约定利息到期债务导致绝当的，抵押权人有权直接委托拍卖公司拍卖抵押物清偿所担保的债权，抵押权人承诺无条件、无偿地予以配合，该约定并非法律所禁止的“流押条款”，因为金伟房地产公司与赵晓平并未约定金伟房地产公司到期不能偿还借款，抵押物的所有权即转移为被告赵晓平所有；在金伟房地产公司不能清偿借款时，赵晓平并不能直接取得商品房买卖合同中所涉房屋的所有权，赵晓平取得房屋的所有权，必须通过商品房买卖合同实现。在本案中，借款协议实质上是为商品房买卖合同的履行附设了解除条件，即当事人通过借款协议中的相关约定将原本的商品房买卖合同关系转化为附解除条件的买卖，意味着金伟房地产公司还清借款，买卖合同关系即消灭。工商银行城建支行主张金伟房地产公司与赵晓平之间名为买卖，实为借贷，且双方恶意串通，损害国家、集体和第三人利益，以合法形式掩盖非法目的以及抵押担保合同中的抵押条款无效，故此应该确认二者之间的商品房买卖合同无效，上述诉请没有法律依据，依法应不予支持；据此，赵晓平依据与金伟房地产公司签订的商品房买卖合同在芜湖县房管局进行了销售备案登记的行为，亦应认定有效，工商银行城建支行诉请撤销对所涉房屋预售备案的主张，依法不予支持。判决：驳回工商银行城建支行的全部诉讼请求。案件受理80元，由工商银行城建支行负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，赵晓平与韦金华签订的《借款合同》中金伟房地产公司虽是以保证方的身份落款签章的，但在金伟房地产公司向芜湖县人民政府提交的《关于请求解救芜湖县金伟房地产开发有限公司的报告》中对该笔借款系属金伟房地产公司为其开发的“东湖华庭”、“华府天成”两项目进行民间融资的事实予以了认可。案涉借款合同到期后（借款期限为2010年11月15日至2011年5月14日），因韦金华、金伟房地产公司无力归还全部借款，赵晓平考虑到诉讼时效，便一直与对方签订短期的展期合同。本院认为，本案争议的焦点问题为：对案涉《商品房买卖合同》的效力应如何认定。一、本案存在着有悖于一般商品房买卖合同的情形。从金伟房地产公司与赵晓平签订的《商品房买卖合同》看，合同中所约定的交付期限为2013年5月30日前，而金伟房地产公司并未按照该约定实际向赵晓平交付房屋，赵晓平亦未请求金伟房地产公司履行交付房屋的义务或是追究其延迟交付房屋的责任，不符合正常的商品房交易中买卖双方的履约心理和履约态度。此外，除正式的《商品房买卖合同》外，并无购房发票、收款票据等予以佐证金伟房地产公司与赵晓平之间存在真实的商品房买卖关系。二、诉争《商品房买卖合同》是为担保借款合同的履行而签订的买卖型担保合同。赵晓平与金伟房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记的时间虽是在案涉借款合同到期之后，但在该合同约定的借款期限届满后，出于诉讼时效考虑，赵晓平一直要求与金伟房地产公司签订短期的展期合同，因此，对于案涉借款期限的审查不应依据赵晓平和韦金华、金伟房地产公司于2010年11月12日签订的《借款合同》之约定。在二审期间，赵晓平对其陈述的在与金伟房地产公司签订《商品房买卖合同》时进行过结算以及双方经由结算后重新签订借款合同的事实并未提交证据予以证实，故对其辩称不予采信。结合金伟房地产公司与赵晓平签订合同的具体情况，双方对《商品房买卖合同》的履行情况以及《商品房买卖合同》与《借款合同》的联系等事实，应认定双方的真实意思表示是以商品房买卖作为借款的担保。根据买卖合同的定义，买受人负有义务支付价款，出卖人负有义务移转所有权与占有，但在本案中，从卖方金伟房地产公司的角度考察，其真实意思是以商品房抵债，而不是出卖商品房以获得价款作为对价。从买方赵晓平的角度考察，其并无出于买受目的而支付价款的意思。区分双方作为物权变动原因的买卖合同的意思与作为物权变动结果的所有权移转的意思来看，双方关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思是真实的，但关于引起该物权变动的原因即买卖合同的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以房抵债的约定。三、赵晓平与金伟房地产公司签订的《商品房买卖合同》违反了“禁止流押”的规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律规定的“禁止流押”条款，该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。即其所保护的不仅是债务人的利益，还包括对于第三人利益的保护。本案所涉行为系属非典型担保，从实质上看，对案涉借款合同发生担保作用的并不是商品房买卖合同的债权，而是该合同的标的物房屋，当事人请求履行商品房买卖合同的实质结果即是取得房屋的所有权。物权法“禁止流押”的原则应一并适用于这种非典型担保。赵晓平通过商品房买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，而由于预售备案登记的存在，金伟房地产公司不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，且《借款合同》、《商品房买卖合同》中均无明确约定在赵晓平请求金伟房地产公司为房屋所有权的移转时进行清算的意思表示，或是有证据证明赵晓平与金伟房地产公司在签订《商品房买卖合同》时既已履行了清算义务，双方之行为事实上达到了流押契约的效果，有违法律规定，应属无效。再者，本案诉请确认案涉《商品房买卖合同》无效的主体非签订该合同的双方当事人，而是具有利害关系的第三人，当第三人的合法利益受到侵害时，出于对交易秩序与交易安全的保护，应当倾向于对第三人利益的保护，契约自由的理念亦不能直接对抗第三人的合法权益。四、赵晓平与金伟房地产公司签订案涉《商品房买卖合同》不构成恶意串通。工商银行城建支行并无证据证明赵晓平在《商品房买卖合同》签订之时对房屋所在的土地使用权情况充分了解，亦无证据证明赵晓平知晓工商银行城建支行与金伟房地产公司签订了《账户监管协议》，故对工商银行城建支行认为金伟房地产公司与赵晓平恶意串通签订《商品房买卖合同》这一主张，不予采纳。综上，工商银行城建支行主张案涉《商品房买卖合同》无效的上诉请求具有事实依据和法律依据，应予支持。但对于工商银行城建支行要求撤销诉争房屋备案登记的请求，因撤销备案登记系行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对其该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖县人民法院（2015）芜民二初字第00393号民事判决；二、确认芜湖金伟房地产开发有限公司与赵晓平签订的《商品房买卖合同》（标的为东湖华庭03幢1801室）无效；三、驳回中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行的其他诉讼请求。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费80元，由被上诉人芜湖金伟房地产开发有限公司、赵晓平共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 智审 判 员 吴丽群审 判 员 王习芸二〇一七年七月十日法官助理 宋喜萍书 记 员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”