（2016）湘0104民初5608号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-11-06
案件名称
周献群、史端华与长沙中海兴业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周献群,史端华,长沙中海兴业房地产有限公司,北京银行股份有限公司长沙分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初5608号原告周献群，男，汉族，1955年1月21日出生，住长沙市开福区。原告史端华，女，汉族，1955年6月24日出生，住长沙市开福区。两原告委托代理人孙积晖，湖南天地人律师事务所律师。两原告委托代理人周齐谕，湖南天地人律师事务所实习律师。被告长沙中海兴业房地产有限公司，住所地长沙市岳麓区x路x号中栋，统一社会信用代码：x。法定代表人韩春麟，董事长。委托代理人黄萌，女，壮族，1987年9月17日出生，住长沙市雨花区。系被告公司法务工作人员。委托代理人熊依凡，湖南金州律师事务所律师。第三人北京银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市开福区x路一段x号x广场，统一社会信用代码：x。法定代表人戴炜，行长。委托代理人徐日强，男，汉族，1981年1月2日出生，住湖南省益阳市赫山区。系第三人单位的职员。原告周献群、史端华诉被告长沙中海兴业房地产有限公司（以下简称“中海公司”）、第三人北京银行股份有限公司长沙分行（以下简称“北京银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。两原告的委托代理人孙积晖、周齐谕，被告中海公司的委托代理人黄萌、熊依凡，第三人北京银行的委托代理人徐日强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周献群、史端华向本院提出诉讼请求：1、解除两原告和被告于2014年6月29日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：X）；2、被告退还两原告支付的首付房款294827元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算支付自2014年6月29日起至2016年7月28日止的利息36853.38元(2016年7月29日起至实际付清之日止的利息按上述标准继续计算)；3、被告赔偿两原告直接经济损失33061.48元（其中：维修基金23393.08元，印花税292.4元，契税7616元，办证费用1760元）；4、被告向两原告支付违约金11696.54元；5、被告赔偿两原告已偿还第三人的借款本金116000元及利息34657元（暂计算至2016年7月，后续偿还的本息金额以原告实际偿还的数额为准，继续计算）；6、被告将两原告购买该房屋所借款本金的尾款174000元退还给原告，并承担原告向第三人支付的该部分本金的利息、罚息及违约金等（以第三人实际结算金额为准）；7、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年6月29日两原告和被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：X，以下简称合同），购买被告开发的坐落于岳麓区××××路××江××区××、××号房屋，购房款共计584827元。两原告按照合同约定于合同签订当日，转账支付购房首付款294827元，并于2014年7月22日与第三人签订《借款协议》，共从第三人处借款4440000元（其中该套房产按揭贷款290000元）支付给被告。被告分别于2014年6月29日，8月1日向两原告开具了共计584827元的购房发票，两原告已经全部履行了合同义务。截至2016年7月28日止，仅就该套房产而言，两原告已经偿还第三人借款本金116000元、利息34657元。根据该合同约定，被告应当在2015年10月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但因该房屋不符合合同约定，经原告多次催促，被告至今仍未将符合合同约定交付条件（交楼标准）的商品房交付给两原告使用。根据相关法律规定及合同约定，原告作为买受人有权解除该合同，并由被告按合同约定退还两原告购买该套房屋已付的房款，并承担违约责任。两原告分别于2016年6月11日、14日两次书面向被告主张以上权利，但被告一直不予理睬。两原告为维护自身的合法权利，防止损失继续扩大，根据相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的全部诉求。被告中海公司辩称：一、被告已依约如期建成房屋并履行竣工验收备案义务，所建房屋为合格工程，因此所交付的房屋符合法律规定及合同约定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，可交付使用。”合同签订后，被告积极履行合同，依约建成房屋后于2014年12月22日完成竣工验收、依法办理竣工验收备案手续。2015年10月20日，被告按照合同上载明的联系方式通知原告于2015年10月30日之前来收房。2015年10月27日原告前往所购买的房屋处进行收房，交房时该房屋己经通过行政机关检验为合格的房屋。二、原告要求解除《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求缺乏法律依据和合同依据。根据法律规定，从本案的情况来看买受人能够解除商品房买卖合同的条件是确定，必须达到主体结构质量不合格或者质量问题严重影响正常居住使用的程度才能请求解除合同。而被告所交付的房屋已经经过行政机关验收合格，不可能存在上述问题，因此被答辩人无权要求解除合同，其不符合解除的法定标准。而双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议也没有约定因买受人主观认定房屋不符合交付标准就可以解除合同。三、原告要求赔偿损失及支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据和合同依据。被告根本不存在任何违约行为，所交付的房屋也符合法定和合同约定的标准，因此原告在起诉状中所称的要求赔偿直接经济损失（含维修基金、印花税、契税）和违约金完全没有合同依据与法律依据。房屋目前归属于原告名下，其享有所有权，原告与第三人北京银行股份有限公司长沙分行之间的借贷关系应由其自身独立履行，与被告毫无关联。综上所述，被告所开发建设的房屋符合合同约定和法律规定，在房屋交付前，经相关部门验收合格取得竣工验收备案，已达到了法定和约定的交付条件，并按照合同约定履行交付义务，原告所主张诉讼请求均没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。第三人北京银行述称：不赞成原被告双方之间解除合同，双方有争议可以进行协商处理，目前因为原告方没有提出解除借款合同诉求，所以暂时没有其他意见。根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年6月29日，两原告和被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：X）及其附件，购买被告开发的坐落于岳麓区××××路××江××区××、××号房屋，规划用途为商业，建筑面积63.47㎡，总房价计584827元。合同第六条约定：两原告于合同签订之日支付首付款294827元，剩余房款290000元以银行按揭方式支付。第十条约定：被告应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的原告规定，将具备下列1和4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用：1、该商品房经验收合格。4、该商品房已经办理竣工验收备案且买受人需付清所有应付款项，选择按揭付款方式的，出卖人已经收到全部银行贷款，出卖人于七个工作日后十五个工作日内将该商品房交付给买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当公告通知买受人办理交付手续。买受入应在公告规定的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。第十二条规定：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知送达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。合同附件1系房屋分层分户平面图。该图对涉案房屋的形状坐落进行直观的展示。《补充协议》第八条关于商品房交付中第7点约定：因小区规划设计要求，不排除在该商品房的周边或花园内有公共建（构）筑物或安装的公用设施设备（包括但不限于给排水管、消防箱、沙井盖、柱、电表房、桥架、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等），或因设计需要不排除乙方的物业室内天花有梁、沉箱或室内有消防、给排水管及其他管线等，买受人无权以此为由拒绝收楼或退房或索赔，否则做违约处理。合同签订后，两原告于当天支付了合同约定的首付款及物业维修基金、办证登记等费用。被告亦向原告出具了相应的首付款票据和收款收据。同时，两原告与被告签订了其他九份商品房买卖合同，购买了被告开发的x名园第x期二区x号房屋，共计十套房屋，其中xx号与x号系上下层房屋，内有楼梯相连。2014年7月22日，两原告（借款人、抵押人）与第三人北京银行（贷款人、抵押权人）、被告中海公司（保证人）签订一份《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，就两原告从被告处购买的x号房共计10套房屋从第三人处贷款肆佰肆拾肆万元（其中本案201号房产按揭贷款290000元）。合同第8.3条约定：本合同具有独立性，本合同签署之前及之后，借款人，抵押人、保证人或/及物业管理机构等任何单位/个人就房产质量、服务、合同履行以及权属等任何事宜发生的任何争议和纠纷，均与本合同及北京银行无关且不影响本合同效力。2014年7月31日，第三人将贷款支付至被告并就涉案房屋办理了抵押预告登记。2014年8月1日，被告向两原告出具了相应贷款金额的票据。2014年12月17日，涉案房屋所在工程项目经长沙市公安消防支队消防验收合格。同时明确：该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请工程消防设计审核或备案。2014年12月22日，涉案房屋所在工程项目经竣工验收合格并于2014年12月25日办理竣工验收备案手续。2015年10月29日，两原告前往被告处进行收房时，发现涉案房屋存在消防隐患等问题，遂由两原告之女周姝婷代为书写了一份《整改诉求》，该诉求提出：1、关于消防通道问题，要求将店铺有的两个消防通道全部开通，能通至一楼。关于消防隐患，目前二楼除了本人购买的店铺一楼107可以出入，其他完全没有进出口。2、油烟管道全部设在二楼占用原有面积及影响店铺使用、美观，要求整改（二楼房号：x）。2015年12月3日，由两原告与被告就整改诉求一事达成《关于商铺改造和使用协议》，该协议由两原告之女周姝婷代为签名并通过手机拍照发给被告工作人员。该协议主要内容：因x没有消防紧急通道，经双方友好协商，本人同意被告提出的以下商铺优化改造方案：即由被告对长沙x社区x期x栋x商铺（即中海x园第x号房屋）进行优化改造，将x商铺南面库房改作通往长沙中海国际社区出入口，x商铺库房改造为楼梯间及楼梯出口，作为本人购买的上述商铺消防紧急出口，此门钥匙由业主保管，其他人不得拥有。本人拥有x商铺南面楼梯及出口作为消防紧急出口的永久使用权。使用期间，长沙中海国际社区xx期x商铺南面紧急出口仅作为消防紧急出口，不作为本人上述商铺的商用入口且完全服从中海物业部门的管理。随后，被告根据双方之间的《关于商铺改造和使用协议》对涉案房屋的进行整改：将长沙x社区四期x商铺南面库房改作通往长沙中海国际社区出入口供原告使用。2016年5月12日，原告申请长沙市麓山公证处对涉案房屋的现状进行证据保全。2016年6月6日，两原告向被告发出《通知》，认为被告没有交付合同约定的房屋，遂要求1、解除x园第x号、x号的长沙市商品房买卖合同，退还该八套房屋的全部已付房款及支付违约金；2、继续履行中海x号房屋的合同，交付该两套房屋，并按照合同约定支付违约金。另查明：1、第三人北京银行庭审中表示：因借款合同是一个整体，原告每月偿还本金74000元，无法确认每套房屋的偿还本金、利息、罚息、违约金等金额。2、两原告明确在签订长沙市商品房买卖合同时查看了附件一房屋分层分户平面图，知晓上下层楼梯情况，但自愿这样购买。且涉案x号房屋所对应的一楼房屋已经出售给他人。3、涉案房屋至今没有办理交房手续。本院认为，原告与被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案争议的焦点：一、本案被告交付的涉案房屋是否符合合同约定；二、两原告提出解除合同的诉请是否有法律依据和事实依据。一、关于本案被告交付的涉案房屋是否符合合同约定的问题。首先，根据双方在商品房买卖合同第十条约定：被告应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列1和4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用：1、该商品房经验收合格。4、该商品房已经办理竣工验收备案且买受人需付清所有应付款项，选择按揭付款方式的，出卖人已经收到全部银行贷款，出卖人于七个工作日后十五个工作日内将该商品房交付给买受人使用。根据现有的证据及查明的案件事实，涉案商品房的工程项目在2014年12月22日经竣工验收合格并于2014年12月25日办理竣工验收备案手续。由此可见，本案涉案商品房在双方约定的交付时间之时已符合双方合同约定的交付条件。其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。两原告认为没有自己并未委托任何人办理与涉案房屋有关的任何事宜，周姝婷的个人行为对原告不产生法律效力，虽然本案被告在没有原告书面授权情况下与其女儿周姝婷进行协商，存有瑕疵，但根据《整改诉求》、《关于商铺改造和使用协议》、短信联系内容、涉案房屋现状等证据，从时间上能够相互印证，在事实上涉案房屋的现状是被告根据原告提出的整改要求及双方达成的改造和使用协议内容进行整改的，因此，以上证据与事实已经构成一个完整的证据链，且被告对没有《关于商铺改造和使用协议》证据原件的说法与解释具有较高盖然性，因此原告提出的此项主张，本院不予支持。同时，对原告要求对《关于商铺改造和使用协议》是否是周献群本人签名的鉴定申请，根据现有查明的案件事实，已无鉴定之必要，故本院不予支持。最后，根据现有证据足以证明被告在约定交付时间之前（2015年10月30日）的房屋已经符合双方在长沙市商品房买卖合同中约定，后根据原告提出的整改要求，被告对涉案房屋进行了整改，其整改后亦符合双方《关于商铺改造和使用协议》的约定。故本案被告交付的房屋符合合同约定。至于整改后涉案房屋是否符合消防要求，此系消防部门的职权范围，不属于本案的审理范围。二、关于两原告提出解除合同的诉请是否有法律依据和事实依据。首先，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从本案事实来看，两原告在签订长沙市商品房买卖合同时查看了附件一房屋分层分户平面图，对所购房屋系上下层内有楼梯相连的情况是知晓的。现原告自愿只在一楼购买x号房屋，在二楼购买x号九间房屋，因此其对所购房屋只能通过x号房屋之间上下层楼梯进行出入是明知的。其次，涉案房屋的现状，是系原告提出整改要求后，被告根据双方事后达成的协议整改而成。现原告又以整改后的房屋不符合买卖合同约定为由予以解除合同，明显违反了诚实信用原则。同时根据双方在《补充协议》第八条第7点约定：因小区规划设计要求，不排除在该商品房的周边或花园内有公共建（构）筑物或安装的公用设施设备（包括但不限于给排水管、消防箱、沙井盖、柱、电表房、桥架、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等），或因设计需要不排除乙方的物业室内天花有梁、沉箱或室内有消防、给排水管及其他管线等，买受人无权以此为由拒绝收楼或退房或索赔，否则做违约处理。由此可见，双方对涉案房屋内的油烟管道等作出了明确约定，因此对原告提出交付房屋内有管道等设施不符合合同约定的主张，本院不予以支持。最后，在购房款的支付方面，因涉案十套房屋只签订了一个按揭贷款合同，虽然该贷款合同对每套房屋的借款金额作出了明确的规定，但该贷款合同是一个整体，对于偿还借款本金、利息等金额是无法区分偿还的系哪套房屋。同时根据物尽其用原则，考虑到涉案二楼房屋所对应的一楼房屋已经出售给他人的事实，因此，对原告就其中部分房屋提出解除合同的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条之规定，判决如下：驳回原告周献群、史端华的全部诉讼请求。本案案件受理费10793元，由原告周献群、史端华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 肖和平人民陪审员 肖红丽人民陪审员 侯 艳二〇一七年七月十日书 记 员 戴林玉附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 关注公众号“”