（2017）粤01民终8465号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-15
案件名称
冯金梅、刘万年物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯金梅,刘万年,广州万宁物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终8465号上诉人（原审被告）：冯金梅，女，1973年10月5日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告）：刘万年，男，1971年9月25日出生，汉族，住址同上。委托代理人：冯金梅，身份情况如上，与刘万年是夫妻关系。被上诉人（原审原告）：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11-13号7楼，统一社会信用代码：91440101231220342M。法定代表人：关建辉，总经理。委托代理人：陈维超、丁东亮，公司员工。上诉人冯金梅、刘万年因与被上诉人广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初8515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人冯金梅、刘万年上诉请求：1、冯金梅、刘万年不应再支付各项违约金；2、2016年12月到2018年12月的管理费暂停支付。事实与理由：万宁公司首先在管理上的不停违约才导致业主不交管理费。万宁公司服务质量差，只收钱，少干活或不干活，少服务或不服务，推、拖、赖、降的办法省人工，降服务，小区偷盗率高，有物业管理像无物业管理一样，将涉案房屋所在小区管理弄得一团糟。小区门禁系统被万宁公司人为破坏，至今万宁公司无作为。万宁公司总是推托锦尚名苑业委会暂停运作，而小区业委会有宣布业委会运行的函。万宁公司是一家私营企业，无收取滞纳金的权利，而小区合同上是业主未及时交费，收取千分之一的滞纳金，而不是违约金，故收取违约金是违法行为，再说万宁公司每次收费将水费，公摊水电费与物业管理费打在一起向业主收取，水费及公摊水电费又无依据，属于乱收费。涉案房屋所在小区与万宁公司签约期为2013年12月至20l8年12月，前三年管理费为1.65元/平方米，后两年(2016年12月至2018年12月)的管理费是多少合同中并未约定。万宁公司不作为的管理下，小区铁树大量死亡，在万宁公司自己提供的照片中，都有铁树死亡的事实依据。除了铁树，小区其他的树木也有死亡，对于小区树木的死亡万宁公司要赔偿。原小区绿化的密度有1.0，万宁公司进入后，种了大量的杂草，万宁公司种的绿化的品种不对，也导致了小区绿化的密度减低，导致小区有蛇虫鼠蚁，导致房屋出售的价格降低，对同地段的房屋的单价低了7000元、8000元。万宁公司对小区绿化地擅自硬化。虽然涉案房屋所在小区业主超过一半对万宁公司的管理不满意且小区一半以上的业主要求解聘万宁公司，原审法院的意见是需要一半以上的业主要求打折的依据才给予物业费打折，冯金梅、刘万年也尊重原审法院的判决，但万宁公司仍不停违约偷工减料。被上诉人万宁公司答辩称：万宁公司与业委会签订物业管理委托合同，合同第19条对违约金是有约定，万宁公司是按此条款主张违约金的。不同意冯金梅、刘万年的上诉请求，请求驳回上诉人冯金梅、刘万年的上诉。万宁公司向原审法院起诉请求：1、冯金梅、刘万年支付锦尚名苑x栋xx房屋自2015年5月至2016年8月期间的物业服务费3753.6元；2、冯金梅、刘万年支付因不按时交纳物业服务费所产生的违约金966.06元（从2015年6月1日起，每天按应缴物业服务费总额以0.1%的标准计算，暂计至2016年8月31日，实际计至清偿之日止）；3、冯金梅、刘万年支付万宁公司垫付的水费849.6元、公共分摊水费61.9元、公共分摊电费26.8元、垃圾处理费64元；4、冯金梅、刘万年支付因不按时交纳以上第3项费用所产生的违约金257.97元；5、冯金梅、刘万年承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：万宁公司是1995年2月28日经工商行政管理部门核准成立的企业法人，具有物业管理企业壹级资质等级。涉案房屋位于广州市花都区新华街兰花路3号锦尚名苑x栋xx房，建筑面积为142.19平方米，权属人是冯金梅、刘万年。2013年12月17日，广州市花都区锦尚名苑业主委员会作为甲方（委托方），万宁公司作为乙方（受托方），双方签订《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市花都区新华街兰花路3号锦尚名苑小区提供物业管理服务，委托服务期限为五年，自2013年12月17日起至2018年12月16日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本合同的履行享有相应的权利并承担相应的义务。合同第十九条约定：本物业管理区域物业服务实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；本合同前三年的物业服务费标准为住宅1.65元/月·平方米；垃圾清运处理费按政府有关规定，随物业服务费一并按月收取，住宅为每月每户4元；公共水电费（本物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用等）根据供水、供电企业制定的分摊办法向业主（物业使用人）另行收取。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月15日前履行交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电等费用总额的千分之一交纳违约金。上述合同签订后，万宁公司开始对涉案小区提供物业管理服务。根据合同约定的标准计算，涉案房屋每月应交物业服务费为234.6元（142.19平方米×1.65元/月?平方米），冯金梅、刘万年尚欠万宁公司2015年5月至2016年8月期间的物业服务费3753.6元，拖欠垃圾清运处理费64元（4元/月×16个月）。关于水费，万宁公司陈述是指涉案房屋独立产生的用水费用，水费是万宁公司代付全小区水费之后再根据各户用水情况分别向用户收取的。冯金梅、刘万年对水费的金额不予确认。万宁公司提供由其单方制作的《付款通知书》拟证明冯金梅、刘万年水表变化及用水情况，但该通知书未经冯金梅、刘万年确认。万宁公司陈述在其之前开具给冯金梅、刘万年的缴费收据中亦只显示缴费金额，并未载明冯金梅、刘万年用水量的具体情况。关于公摊水费、电费，万宁公司提供其代缴公摊水电费的发票予以证明，并解释公摊水电费是按涉案房屋面积计算得出的。冯金梅、刘万年对万宁公司所主张的金额不予确认。原审法院认为：万宁公司是具有合法资质的物业服务企业，其与广州市花都区锦尚名苑业主委员会签订的《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》是签约主体的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，万宁公司履行了对锦尚名苑小区的物业管理服务义务，其当然享有收取物业服务费的权利。冯金梅、刘万年作为锦尚名苑x栋xx房屋的业主，其享受了万宁公司提供的物业管理服务，理应向万宁公司支付物业服务费。冯金梅、刘万年未按时支付物业服务费及其他相关费用，万宁公司要求冯金梅、刘万年按合同约定支付拖欠的物业服务费3753.6元及违约金、垃圾清运费64元，合法有据，予以支持。关于水费，冯金梅、刘万年应根据实际发生金额向万宁公司支付上述费用。但万宁公司提供《付款通知书》为其单方制作，其提供的其他证据亦无法证明冯金梅、刘万年实际用水情况，因此万宁公司要求冯金梅、刘万年支付水费849.6元依据不足，不予支持。同样，万宁公司提供的证据也仅能证明其代缴小区公共水电费的事实，但万宁公司未明确关于公摊水电费的具体计算方式及依据。因此，对公摊水、电费的请求，也不予支持。针对冯金梅、刘万年的抗辩，原审法院认为，因物业服务委托合同规定了总体服务内容和价款，即使存在如冯金梅、刘万年所述万宁公司没有提供全部物业服务这一事实，也难以在本案中针对冯金梅、刘万年个人单独确定物业收费标准的具体减免数额，而应当由全体业主或经业主大会授权的业主委员会另行要求变更计费标准或者计费方式予以解决。在合同规定的价款未经法定程序确定变更之前，冯金梅、刘万年仍应按合同确立的标准交纳物业管理服务费用，以维持其产权物业的正常运转。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年1月19日作出判决：一、冯金梅、刘万年在判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月至2016年8月期间，广州市花都区新华街兰花路3号锦尚名苑x栋xx房的物业服务费3753.6元给广州万宁物业管理有限公司。二、冯金梅、刘万年在履行上述第一项判项义务的同时，支付逾期交纳2015年5月至2016年8月期间物业服务费的违约金给广州万宁物业管理有限公司（违约金的计算方法：每月物业服务费的违约金从欠费当月的16日起，以每月234.6元为基数，按日千分之一的标准计至付清物业服务费之日止。上述各月物业服务费的违约金金额不得超过该月应交物业服务费）。三、冯金梅、刘万年在判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月至2016年8月期间的垃圾清运处理费64元给广州万宁物业管理有限公司。四、驳回广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由冯金梅、刘万年负担。本院二审认定事实，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：冯金梅、刘万年于二审期间提供一组照片，拟证明小区的树死，绿化管理得一塌糊涂，现在的树木都没有人理，都长了虫，绿地被硬化，用来放垃圾筒，现在小区搞得很难看，植物的品种也不对，植物的品种随便换，有很多杂草没有处理，搞得小区档次下降。万宁公司的质证意见：不能证明照片是拍摄于涉案小区，且拍摄的时间是打印上去，不能证明是何时拍摄的，对于冯金梅、刘万年想证明的不能提出明确的标准，只是单方的口头陈述，不能证明万宁公司提供的服务差，没有相关的证据或证人证言来证明。本院认为:冯金梅、刘万年为锦尚名苑住宅小区业主，万宁公司依照其与广州市花都区锦尚名苑业主委员会签订的《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》为该住宅小区提供物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原审法院判决冯金梅、刘万年支付拖欠的物业服务费理据充分。《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》中明确了物业服务费的支付时间及逾期支付的责任，因此，原审法院判决冯金梅、刘万年承担逾期付款的违约责任符合合同的约定及法律的规定。至于冯金梅、刘万年提出涉案住宅小区服务质量问题，可通过向业主委员会反映予以解决。冯金梅、刘万年上诉要求暂停支付2016年12月到2018年12月物业服务费的请求，不属于本案的审理范围，对此本院不予审查。上诉人的上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯金梅、刘万年负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 曹佑平审判员 闫 娜二〇一七年七月十日书记员 徐毅敏 来源：